전세계약 중도해지 할 때 중요한 점은?

 

우리가 주거하는 방법에는 여러 가지가 있지만 대표적으로 두 가지로 나뉩니다. 집을 구매하는 것과 집을 소유한 사람에게 빌리는 방식입니다. 그리고 빌리는 것 또한 두 가지로 나뉘는데, 전세와 월세의 방식입니다. 

월세의 방식은 약간의 보증금을 내고 매달 일정한 금액을 집주인에게 지불하는 방식입니다. 반면에 전세는 한꺼번에 큰 금액을 보증금의 형식으로 지불하고 매달 지불해야 하는 금액은 없습니다. 

이렇게 집을 빌리는 경우에는 명시된 것이 없을 시에 2년이라는 계약기간을 가집니다. 그런데 어느 한쪽이 일방적으로 계약해지를 요청하면 어떻게 될까요? 

 

그렇다면 임대인이 전세계약 중도해지를 요구하였을 때 어떻게 대응할 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다. A씨는 보증금을 지불하고 아파트를 임차하기로 한 후, 임대인인 B씨와 C씨에게 계약금을 지불하였습니다. 

그런데 계약금을 받은 후 임대인들은 A씨가 반려견 여러 마리를 기르고 있다는 사실을 알게 되었고, 이들은 신축 아파트에 반려견을 들일 수 없다고 주장하며 전세계약 중도해지를 요구하였고, A씨에게 같은 달 내용증명우편으로 계약금을 받아갈 계좌를 알려주지 않는다면 해당 금액을 공탁하겠다는 통보를 하였습니다. 

이후, B씨는 통보한 대로 계약금을 공탁하였고, A씨는 해당 금액을 수령하였습니다. 그러나 전세계약을 한 아파트에서 거주를 할 수 없게 된 A씨는 B씨 등을 상대로 전세계약 중도해지에 대한 소송을 제기하였습니다. 

 

A씨는 임대인의 통보는 해약금액에 대한 해제의 의사표현으로 보아야 하는 것이 타당하므로, 해당 통보의 효력이 발휘되기 위해서는 임대차계약서에 따라서 계약금의 두 배가 되는 금액을 자신에게 전세계약 중도해지 대가로 지불해야 한다고 주장하였습니다. 

이에 B씨와 C씨는 계약을 체결할 당시 반려견을 여러 마리 기른다는 말을 A씨가 하지 않았으므로 이를 근거로 계약을 중도에 해지한 것이라 대응하였습니다. 

재판부는 해당 분쟁에서 계약금의 4분의 1에 해당하는 금액을 B씨와 C씨가 A씨에게 지불해야 한다고 밝혔습니다. 재판부는 계약을 체결할 당시 B씨와 C씨가 A씨에게 몇 사람이 거주하는 지 물었다고 설명했습니다. 

 

이에 A씨가 두 명이 살 것이라 하자 집이 작지 않은데 두 사람만 사느냐고 물었을 때 A씨가 그렇다고 이야기한 사실은 인정할 수 있으나, 임대차계약서에 반려동물에 대해 적은 부분이 없으며, B씨와 C씨 등이 임대차계약을 맺으며 공인중개사나 A씨에게 반려동물을 키우지 않는 것이 입주 조건이라고 알린 바가 없다고 명시했습니다. 

그리고 B씨와 C씨가 한 질문에 반려동물과 사는 것인지의 속뜻이 포함되어 있다고 보기 어려우며, 통상적으로 아파트와 같은 주택에서 반려동물이 기르는 것이 합법적이라는 부분을 고려하면 전세계약 중도해지가 된 데에는 임대인들의 책임이 커 이와 같은 판결을 내린 것으로 판시하였습니다. 

또 어떤 경우에는 임대인에게 이야기하여 전세 계약기간을 연장하였는데, 실거주를 사유로 전세계약 중도해지를 임대인이 요구한다면 법적 분쟁을 피하기 어려울 수 있습니다. 

 

ㄴ 씨는 임대인인 ㄷ 씨와 2년을 기한으로 하는 전세계약을 체결하였습니다. 전세 계약 기간 중 ㄷ 씨는 ㄱ 씨에게 집을 팔기로 계약하고 부동산 매매계약을 체결하였습니다. 그런데 매매계약을 체결한지 한 달 후 ㄴ 씨는 ㄷ 씨에게 전세계약을 다시 체결하겠다고 밝혔습니다. 

그러자 ㄱ 씨는 실거주를 하기 위해 부동산을 샀으므로 ㄷ 씨와 전세계약 기간이 종료되며 퇴거해 달라고 이야기하며 전세계약 중도해지가 정당함을 요구하는 소송을 제기하였습니다. 

재판부는 ㄴ 씨의 손을 들어주었습니다. 재판부는 주택임대차보호법은 임차인이 살 수 있는 기한을 안정적으로 늘려 임차인인의 주거권을 더 확실히 하기 위해 도입이 된 제도라고 밝혔습니다. 

 

임차인이 자신이 계약의 연장을 요구할 권리를 행사한 다음 전세계약을 한 부동산이 양도되어 해당 부동산을 받은 사람이 실거주를 사유로 전세계약 중도해지를 할 수 있도록 한다면 이는 법이 개정된 이유가 없어진다고 판단했습니다. 

종전의 임대인이었던 ㄷ 씨가 실질적으로 살았던 것이 아니므로, ㄱ 씨는 실거주를 사유로 ㄴ 씨의 전세계약 갱신 요구권을 거부할 수 없다고 판시하였습니다. 

이처럼, 전세계약 중도해지로 인해 문제를 겪고 있다면 소송을 통해 문제해결을 하는 것도 고려해 보는 것이 좋을 것 같습니다.