부동산이중매매 알았다면 신속한 대처로

 

 

부동산이중매매가 진행되었는데 아무 문제없이 지나가기를 기대하는 것은 어리석은 행동일 것입니다. 애초에 이중매매라는 행위 자체가 법적으로 문제가 적지 않다고 평가되고 있습니다. 

현행법상 이중매매는 같은 목적물을 이중으로 매매하는 행위를 일컬으며, 이는 채권 계약으로서 체결한 뒤 문제의 계약에 대해 이행 단계를 밟아나갔을 때 법적 문제가 생겼다고 해석됩니다. 

이 문제의 주 쟁점은 바로 같은 권리가 이중으로 양도된다는 것이며, 이는 보통 인정되지 않는 경우가 많습니다. 그렇다면 부동산이중매매 사건은 어떤 식으로 풀어나가야 할까요?

 

기본적으로 부동산이중매매 사건의 경우에는, 일명 대항요건을 먼저 갖춘 측이 우위에 있다고 보고 있습니다. 이 대항요건은 등기로 대표되는 경우가 많고, 등기를 먼저 진행하여 본인의 소유권을 획득한 자가 모든 권리를 가지고, 다른 측에 부동산을 매매한 계약은 이행불능으로 여겨지게 됩니다. 

결국 먼저 계약을 맺은 것에 그치지 않고, 등기 과정까지 밟은 측이 권리를 가지게 되며, 그렇지 않은 측은 매매 계약에 대해서 권리를 주장할 수 없게 되는 것입니다.  

이 때문에 이중매매 사건은 기존 주인, 새 주인, 또 다른 권리자 등이 얽힌 복잡한 케이스가 될 수밖에 없습니다. 심지어 배임죄 등 형사사건으로 번지기도 합니다.

 

부동산에서의 이중매매가 법적으로 큰 문제가 될 수 있음을 보여준 판례 하나를 소개해 드리겠습니다. 

이 사건은 송 씨 측에서, ㄱ 사에 한 지역의 토지를 돈을 받고 팔기로 하면서 시작되었습니다. 그리고 매매대금 중 일부는 ㄱ 사가 미리 송 씨에게 지급하고, 나머지는 ㄱ 사 측에서 토지에 설정된 은행 근저당권의 피담보채무를 변제하기로 하였습니다. 이후 송 씨는 약조대로 계약금 및 중도금 등의 명목으로 돈을 받았으며, 이후 소유권이전청구권가등기까지 해 주었습니다.

그런데 이후 송 씨는 ㄱ 사가 아닌 ㄴ 사에게 문제의 땅을 팔았으며, 소유권이전등기까지 넘겨주게 되었습니다. 이에 검찰 측에서는 송 씨 측에서 토지 매매대금 상당의 재산상 이익을 취하였으며, ㄱ 사에는 손실을 끼쳤다는 혐의로 배임 혐의를 적용시켜 기소하였습니다. 

 

이 사건에서 1심 재판부는 송 씨에게 집행유예를 선고하였습니다만, 2심에서는 무죄를 선고했습니다. 송 씨가 계약금 중 어느 정도를 받은 상태에서, ㄱ 사 임의로 가등기를 해줘 순위보전 효력이 있다는 점은 재판부도 인정했습니다.

그런데 이중매매에도 불구하고, ㄱ 사는 송 씨 도움 없이 부동산을 자기 명의로 소유권이전등기를 할 수 있었음을 지적했습니다. 이후 ㄱ 사가 중도금을 지급했다 해도 송 씨는 배임죄에 있어 타인의 사무를 처리하는 입장이라 볼 수 없다는 이유로 무죄를 선고했습니다. 

하지만 대법원은 판단을 달리하였습니다. 대법원에서는 부동산 매매 계약에서 계약금만 지급이 되었다면, 어느 당사자나 계약금 등에 대해 포기를 함으로써 자유로이 계약 구속력에서 벗어날 수 있지만, 중도금이 지급되는 등의 상황이라면 계약 최소나 해제가 이루어지기 어렵다고 보았습니다.

 

또한 계약이 중도금 단계에 이르렀다면 매도인은 매수인 측의 재산 보전에 협력하여 재산적인 이익을 보호하고 관리해야 할 신임관계를 획득하게 된다고 평가했습니다. 

이 때부터 매도인은 배임죄가 적용될 수 있게 되며 따라서 그에 어긋나는 행동을 하였다면 처벌 또한 가능하다고 평가하였습니다. 

이 사건에서도 마찬가지로 송 씨의 행위는 매수인과 신임관계를 저버리는 수준이었기 때문에, 역시나 배임죄에 해당한다고 보고 송 씨 측의 유죄 취지로 하급심을 파기하게 되었습니다.

 

부동산이중매매는 민사상 문제가 되는 것은 물론이거니와, 형사상 문제까지 될 수 있다는 점에서 사안이 가볍지 않습니다. 

민형사상 책임을 본인이 고스란히 떠맡게 된다면, 결국 크나큰 금전적 피해는 물론 인신구속까지 우려되기 때문입니다. 부동산이중매매에 대해 사안을 잘 살펴보고, 조금이라도 나은 결과가 나올 수 있도록 노력해야 하겠습니다.

그리고 이때 혼자 해결하는 것이 쉽지 않다고 느껴진다면 관련 상황의 지식과 경험을 갖춘 변호사 등의 도움을 고려하는 것이 문제를 해결하는 방법이 될 수 있습니다.