전세권설정 효력 확정일자와는 어떻게 다를까

전세권설정 효력 확정일자와는 어떻게 다를까

전세권설정이란 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 전세권을 설정하기로 계약하는 것을 칭합니다. 임차인의 입장에서 전세권설정 효력은 입주와 전입신고, 그리고 확정일자 신고의 요건을 모두 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖게 됩니다.

따라서 전세권을 설정하였다면 별도의 위에서 언급한 입주, 전입신고, 확정일자 같은 절차가 필요하지 않으나, 다만 전세권설정은 임대인의 협력 없이는 불가능하므로 사전에 임대인과 협의해야 합니다.

여기서 전세권설정 효력과 확정일자의 효력의 차이에 혼동이 올 수 있는데, 확정일자란 주민센터 같은 공신력을 갖춘 기관에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하고 계약서에 확인도장을 받음과 동시에 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 칭합니다. 그리고 확정일자를 신고하였다고 하더라도 실제 거주와 전입신고가 있어야 한다는 점에서 전세권설정 효력과 차이가 존재합니다.

또 임대차 계약기간이 끝났음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기해야 하나, 전세권자는 별도의 판결절차 없이도 직접 강제집행을 신청할 수도 있는데요.

이처럼 전세권설정 효력은 상당히 강력하다고 할 수 있는데, 다만 전세권설정은 등기를 해야 효력이 발생하며, 등기되었다고 하더라도 선순위 물권자에게는 대항하지 못할 수 있음을 기억해야 합니다. 이 같은 점을 사전에 확인하지 않는다면 전세금이나 보증금을 돌려받지 못하는 일이 발생할 수 있는데요.

이에 관해 전세권자가 선순위 저당권자에게 밀려 전세금을 받지 못한 상황에 놓인 A씨의 사례를 짚어보도록 하겠습니다.

A씨는 ㄱ시에 근무하게 되면서 인근 부동산에 방문하여 오피스텔을 임차를 알아보았습니다. 공인중개사 B씨는 마침 오피스텔 하나가 전세로 나왔다며 ㅇ주택을 소개해 주었는데, 이 때 선순위 근저당권이 설정되어 있어서 가격이 저렴하다는 설명을 해주었습니다. A씨는 근저당권이 존재한다는 사실을 듣고 임대차 계약을 꺼렸으나, 공인중개사 B씨는 전세금을 먼저 납부하면 오피스텔 소유자 C씨가 먼저 근저당권을 말소해주겠다고 하면서 A씨를 설득했습니다.

B씨는 임대차계약서에 임대인은 전세권 설정에 동의하고 선순위 근저당권은 말소해지 한다는 내용까지 직접 작성해 주었고, A씨는 이를 확인하고 계약을 맺기로 결정하면서 다음날 C씨에게 전세금을 입금하였습니다. 

하지만 C씨가 해당 전세금으로 저당권을 말소하지 않으며 문제가 발발하였고, 결국, 오피스텔 선순위 저당권자가 해당 오피스텔을 상대로 경매를 진행하였습니다. 

오피스텔은 경매과정에서 낙찰되었으며 그 낙찰대금은 선순위 권리자인 저당권자에게 먼저 배당되어 A씨는 나머지 금액으로 자신의 전세금 절반가량만 돌려받을 수 있었습니다.

그러자 결국 A씨는 B씨를 상대로 소송을 제기하는데요.

사건을 심리한 재판부는 판결문에서 공인중개사 B씨는 임차인 A씨에게 근저당권이 문제없이 말소될 것이라고 착각하게 하였고, 무엇보다 공인중개사로서 보증금 지급과 근저당권 말소를 동시 이행하도록 하여 임차인에게 발생할 수 있는 위험을 가능한 줄였어야 했는데 그런 의무를 준수하지 않았다고 지적하였습니다.

재판부는 따라서 공인중개사 B씨가 임차인 A씨에게 발생한 금전적 손실에 책임을 할 의무가 있으며, 다만 임차인 A씨도 임대차 계약 체결 시 선순위 근저당권이 설정된 사실을 알고 있었으므로 모든 책임을 공인중개사 B씨에게 전가할 수는 없다고 판시하며 B씨의 손해배상금액 비율을 60%로 제한한다고 선고하였습니다.

이처럼 부동산 공인중개사가 임대차 계약을 중개하면서 임차인에게 근저당권을 말소해주겠다고 약속하였다면 그에 따른 손해를 배상해야 할 것입니다.

그러니 이 같은 전세권설정 효력을 유의해야 하고, 만약 관련 분야에 대해 법적 조력이 필요하다면 부동산소송에 대한 다수의 사건을 수행한 바 있는 변호사 등을 통해 사안을 진행하는 것이 도움이 될 수 있겠습니다.