상가임대차보호법 묵시적갱신 임차인 권리 보호받을수 있나

상가임대차보호법 묵시적갱신

임차인 권리 보호받을수 있나

상가임대차보호법 제10조에서 계약 갱신 관련 규정을 두고 있습니다. 이에 따르면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 

그리고 임대인이 이 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한다면 기간이 만료된 때에 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 임대차한 것으로 간주합니다. 

이렇게 상가임대차보호법 묵시적갱신이 된다면 해당 임대차의 존속기간은 1년이며, 이후 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 

하지만 계약 만료 시 임차인의 계약 갱신 거절권과 관련한 규정은 없으므로 임대차 기간만료 전 임차인의 계약 갱신 거절권 내지 해지권 규정은 당사자 사이에 특약을 마련하는 것이 필요합니다.

이런 특약이 없으면 임차인은 계약이 갱신된 후에나 해지권을 갖게 되고 그나마 임대인이 그 해지통고를 받은 날부터 3개월이 경과해야만 해지의 효력이 발생할 수가 있는데요.

법원 판례를 살펴보아도 상가 임차인은 사전에 임대인과 갱신거절권 행사 가능 기간 등을 명시하는 특약을 하지 않으면 임대차 계약 종료 전에 일방적으로 계약 갱신을 거부할 수 없다고 선고하는 추세입니다.

이처럼 상가임대차보호법 묵시적갱신은 주택임대차보호법과 달리 임차인에게 불리한 부분이 존재하는데, 그렇다고 모든 부분에서 법적 보호는 받지 못하는 것은 아닌데요.

관련하여 임차인이 임대차계약을 갱신할 의사를 명시적으로 표시하지 않았더라도 상가임대차보호법 묵시적갱신에 해당하여 보호받을 수 있다는 사례 하나를 소개해 드리겠습니다. 

A씨는 B씨와 임대차 계약을 체결하면서 B씨 상가에서 음식장사를 운영했습니다. 이 가게를 개업하는데 권리금 1천 2백만원, 인테리어비용 7백만원 등 총 2천 5백만원이 들어갔습니다.

그런데 개업하고 1년 3개월이 지나자 임대인 A씨는 건물이 노후해 안전사고 등의 우려가 있으므로 계약 갱신을 하지 않겠다고 B씨에게 통보하였는데, B씨는 가게에 투자한 비용이 상당했으므로 장사를 접을 수는 없었습니다.

그렇게 시간이 흘렀으며 A씨는 건물주 B씨에게 계약 갱신의 의사를 통보하지 않았습니다. 이에 건물주 B씨는 임대차계약 기간 만료 1개월 전까지 A씨가 갱신을 요구하지 않았으므로 가게에서 퇴거해야 하며, 갱신을 원한다고 하더라도 건물 노후·훼손 등으로 안전사고 우려가 있으므로 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 통보하였습니다.

상가건물 임대차보호법에서는 임차인이 계약 만료 1개월 전까지 갱신 요구를 하면 임차권을 최대 10년까지 보장받을 수 있으나, 건물 안전사고 우려로 건물을 철거하거나 재건축하려 할 때는 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다. 

그러나 A씨는 안전사고 우려가 있다는 증거를 제시해달라고 요구하며 퇴거하지 않자 건물주 B씨는 A씨를 상대로 명도소송을 제기했습니다. 사건을 심리한 1심 재판부는 A씨가 명시적으로 갱신을 요구하지 않았더라도 상가임대차보호법 묵시적갱신에 해당한다고 판단했습니다. 

즉 A씨가 음식장사를 하기 위하여 큰돈을 지출했던 점과 B씨에게 연간 임대료 전액을 지급한 점 등에 비춰 묵시적 갱신 의사가 있었다고 보았던 것인데요. 또한 건물주 B씨가 주장한 안전사고 우려는 합리적인 근거를 찾기 어렵다는 것이 재판부의 판단이었습니다.

이렇게 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주될 수가 있겠습니다.

이렇듯 상가임대차보호법 묵시적갱신 전반의 과정에서 임대인 또는 임차인, 그 외 제3자와의 갈등으로 고민이라면 부동산소송에 대한 다년간의 경험을 지닌 변호사 등과 동행하는 것이 하나의 문제해결 방법이 될 수 있음을 기억하시기 바랍니다.