세입자월세미납 신중하게 대응해야만

세입자월세미납 신중하게 대응해야만

최근 감염병 확산으로 인해 경제 상황이 나빠지면서 자영업자들이 세입자월세미납 하는 경우를 찾아볼 수 있을 것입니다. 임차인이 계약상 정해진 임대료를 제때 지급하지 않는다면 이는 계약 위반이므로 임대인은 바로 계약을 해지하거나 계약 불이행에 따른 법적 책임을 물을 수 있습니다. 

임차인의 영업 환경이 좋지 않아 세입자월세미납하는 연체되는 때도 있으나, 때로는 고의적으로 임대료를 연체하여 임대인을 압박하는 경우도 발생할 수가 있는데요.

이렇게 일부 임차인들이 임차료를 계속해서 연체한다면 법률 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이러한 경우 임대인이 임차인에게 내용증명을 발송한 다음 법적 절차를 진행할 수 있겠습니다. 

그러나 임대인이 제기하는 임차인 명도소송의 요건은 생각보다 엄격한 기준이 필요합니다. 무엇보다 3회 임대료를 연체하면 퇴거를 요구할 수 있다고 생각하기도 하지만, 퇴거 요건은 3회 연체가 아니라 3기의 차임에 달하는 임대료를 연체해야 한다는 걸 명심해야 합니다.

이렇게 임차인이 총 3기 금액을 세입자월세미납하면 임대인이 퇴거를 통보할 수 있습니다. 이에 관련한 사례에 대해 짚어보겠습니다. 임대인 A씨는 자영업을 하던 임차인 B씨가 3기에 달하는 세입자월세미납을 함에 따라 퇴거를 통보하였습니다.

그리고 퇴거하지 않으면 명도소송을 진행하겠다는 내용도 함께 통보하였습니다. 임차인 B씨는 본인이 3기에 달하는 임차료를 지급하지 않았으므로 퇴거하기로 하였습니다. 그런데 상가 건물에서 퇴거하면서 매장 안 비품 등을 치우지 않고 나갔던 것이 문제가 되었습니다.

따라서 임대인 A씨는 임차인 B씨를 상대로 건물 명도 소송을 제기하였습니다. 또 임대차 계약서 명의는 B씨도 되어 있었으나, 미용실 사업자등록 명의가 C씨로 등록되어 있었으므로 C씨를 상대로 별도로 명도 청구소송을 제기했습니다. 

사건을 담당한 재판부는 C씨에게 건물을 인도하고, 인도 완료일까지 월 80만원을 지급하라고 선고하였습니다. 그러자 C씨는 판결에서는 명도가 아닌 인도를 명하고 있으므로, 미용실 비품을 치우지 않았더라도 인도 의무를 모두 이행한 것이라며 청구이의 항소를 했는데요.

해당 소송에 대해 재판부는 건물 명도 소송 판결 주문에 건물을 인도하라는 의미는 점유를 현상 그대로 이전하는 것이 아니라 건물 안에 있는 물건 등을 밖으로 반출하고 건물 점유를 이전하는 명도를 의미하는 것이라고 설명하였습니다. 즉 명도 소송의 B씨가 건물 안에 물건을 계속 방치했다면 인도를 완료했다고 볼 수 없다고 선고하였습니다. 

이 사례처럼 명도소송이나 집행과정 등에 적지 않은 시간이 소요되기도 하고, 양 당사자에게 상당한 정신적인 피해가 발생할 수가 있습니다.

이외에도 임대인과 임차인의 분쟁을 살펴보면 명백한 계약 위반이라고 하기에는 모호한 상황이 발생할 수 있으며, 만약 이 같은 상황을 제대로 준비하지 않은 채 명도 소송을 제기하면 사안이 더욱 복잡하게 흘러갈 수 있겠습니다.

그리고 임차인도 명도 요건을 정확하게 알지 못한 채 퇴거한다면 권리금이나 보증금을 제대로 회수하지 못하며 기타 이유로 손해가 발생하기도 하는 바, 부동산 분야에 대한 다년간의 사건 수행경험이 있는 변호사 등을 통해 법률적인 전략을 세워 대응하는 것이 필요할 수 있음을 기억하시기 바랍니다.