보증금반환채권 소멸시효는 어떻게 되나?

보증금반환채권 소멸시효는 어떻게 되나?

임대차 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 우리는 어떤 대처를 할 수 있을까요? 임대차 기간이 종료되거나 계약해지가 되면 임대인은 보증금반환채권을 돌려주어야 함에도 다른 임차인이 구해지면 해주겠다고 하거나, 어떠한 이유로 제때 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

만약 이전에 전세권 등기를 해두었다면 이를 말소시키면 안 되고 전세권등기를 하지 않았다면 임차권등기명령을 해야 합니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인이 대항력을 취득하기 위한 요건으로 임차건물의 점유와 사업자등록을 요구합니다. 

그리고 별도로 확정일자까지 받아야 우선변제권을 취득합니다. 하지만 보통 보증금과 월세를 포함한 임대계약은 등기를 따로 하지는 않고 점유, 이전신고, 확정일자를 통해서만 대항력과 우선변제권을 취득한 경우도 빈번하게 볼 수가 있을 것입니다.

그러므로 임차인이 이사하여 임차건물의 점유를 상실하거나 사업자 등록상 사업장을 변경하면, 자연스럽게 대항력과 우선변제권을 상실하게 되는데요. 이런 때 해당 건물이 강제 집행을 당하면 자신의 보증금을 받기 어려워질 수 있습니다. 

이럴 때는 사전에 임차권을 등기해야 하는데요. 임차권등기명령 제도는 임대차가 종료되었음에도 보증금을 받을 수 있도록 단독으로 임차권등기를 마치게 하는 제도입니다. 

임차권등기가 경료되면 임차인이 상가를 이전하거나 사업자등록상의 사업장 주소지를 변경하더라도 임차권등기 이전에 이미 취득했던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 대항력은 전액의 보증금반환을 받을 때까지 계속해서 권리이며, 우선변제권은 건물이 경매에 부쳐지면 경매 후 나오는 낙찰대금을 우선적으로 받을 권리를 의미합니다.

따라서 전세등기가 되지 않은 상태에서 보증금반환이 어렵다고 판단하면 2주 정도의 기간이면 충분하니 임차권등기를 신청하는 것이 도움이 될 수가 있습니다. 다만 여기서 보증금반환채권의 소멸시효 중단을 유의하여야 하는데요.

임차권등기명령에 의해 임차권등기가 경료되면 임차인이 임대인에 대해 갖고 있는 보증금반환채권의 소멸시효가 중단되는지가 쟁점이 된 사건이 있었는데요. 그럼 관련 사례에 대해 짚어보도록 하겠습니다.

A씨는 B씨의 건물 보증금을 내고 2년간 임차하였으나, 이후 해당 건물에서 퇴거하기로 하였습니다. A씨는 B씨에게 보증금 반환을 요구했지만, B씨는 이를 아무런 이유도 없이 돌려주지 않자 A씨는 그해 임차권등기명령을 받아 주택임차권등기를 마쳤습니다.

그렇게 10년이 흘렀으며 건물주 B씨가 사망하자 A씨는 B씨의 상속인인 자녀들을 상대로 상속받은 재산 범위 내에서 임대차 보증금반환채권을 돌려 달라는 소송을 제기했는데요.

사건을 심리한 재판부는 임차권등기는 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하게 해주며 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 것은 맞으나, 이를 넘어 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 위한 권한은 없다고 선고하였습니다. 

따라서 A씨의 임차권등기는 소멸시효의 진행에 아무런 영향이 없으며 임대차보증금반환채권의 소멸시효가 계약 종료 시점부터 시작했으며 그로부터 10년이 지났으므로 시효가 완성됐다고 판단했습니다. 즉 임차권등기에는 민법이 정하는 소멸시효 중단사유인 압류, 가압류, 가처분에 준하는 효력이 없다는 게 대법원의 판단이었습니다.

이처럼 임차권등기 설정은 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권 취득 등 담보적 기능만 할 수 있다는 걸 기억하여야 할 텐데요.

임대차를 둘러싼 부동산 전반의 문제에서 법적인 도움이 필요하다면, 다수의 소송경험을 통해 조력해줄 수 있는 변호사와 동행하는 것이 현명하게 문제를 푸는 길이 될 수 있음을 기억하시기 바랍니다.