부동산이중매매 배임죄로 형사처벌 대상이 될까?

부동산이중매매 배임죄로 형사처벌 대상이 될까?

부동산 매매계약 시 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하고 그 배액을 상환함으로써 계약의 구속력에서 벗어날 수 있습니다. 

하지만 중도금이 지급되었다면 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없습니다.

과거 법원 판례에 따르면 부동산 매도인이 제1매수인으로부터 중도금을 수령한 후 제1매수인에게 등기를 이전하지 않고, 제2매수인에게 부동산이중매매하고 등기까지 넘겨주었다면 배임죄가 성립한다고 판시한 바 있었습니다.

즉 타인의 사무를 처리하는 자인 매도인이 그 부동산을 제3자에게 처분하는 행위는 등기협력의무를 위반하는 것으로 배임죄에 해당할 수가 있는 것입니다. 그리고 이러한 불법행위에 제2매수인이 적극 가담하였다면 해당 매매계약은 무효라고 판시하여 제1매수인이 소유권을 취득할 수 있는데요. 

즉 판례는 등기를 이전하여 소유권을 취득한 제2매수인보다 중도금을 먼저 지급한 제1매수인을 보호합니다. 다만 매도인의 등기이행의무 불이행은 배임죄에 해당하지만, 매수인의 대금지급의무 불이행은 배임죄에 해당하지 않는다고 보는 경우도 있겠습니다.

매도인이 제2매수인에게 등기를 이전한 경우에는 배임죄의 성립을 긍정하지만, 제1매수인에게 등기를 이전해준 경우에는 불법행위가 성립하지 않으므로 제2매수인에게는 불리하게 다가올 수 있습니다. 그러니 중도금까지 수령한 부동산을 사전에 확인하지 않고 급하게 매수할 경우 해당 거래는 무효가 되고 경제적 손실을 볼 수 있는 만큼 신중히 진행해야 합니다.

이에 관해 부동산이중매매 사례 하나를 소개해 드리겠습니다. A씨는 B에게 자신이 소유한 상가를 13억원에 매도하기로 하였습니다. 그리고 A씨는 당일 계약금 2억원을 수령하고 한달 뒤 중도금 6억원을 받았습니다. 

그러나 이후 매수자 B씨에게 사정이 생겨서 잔금을 지급하지 못하고 있자, A씨는 이런 사정을 빌미도 해당 부동산을 C씨에게 매도하고 소유권을 넘겨주었습니다. 그러자 B씨는 A씨를 배임 횡령 혐의로 고소하였는데요. 

사건을 검토한 검찰은 A씨가 배임죄를 저질렀다고 판단하고 기소하였습니다. 하지만 재판 과정에서 B씨는 A씨가 잔금을 지급하지 않았으므로 부동산이중매매에 해당하지 않는다고 반박하였습니다. 또 중도금을 받은 A씨는 배임죄 주체인 타인의 사무를 처리하는 자에 해당하지 않는다고 주장하였습니다. 

사건을 심리한 1심과 2심에서는 A씨에게 사무 처리자의 지위를 인정할 만한 신임관계가 존재한다고 보기 어렵다며 배임 혐의를 인정하지 않았으나, 상고심을 맡은 대법원의 판단은 조금 달랐습니다. 

대법원에서는 A씨가 부동산이중매매를 하였다고 판단하여 배임혐의에 대해 유죄 취지로 사건을 돌려보낸 것인데요. 

이렇게 부동산 거래 시 유념해야 하는 점이라면 매도인이 중도금을 받은 상태에서 소유권이전등기를 타인에게 이전해 주었다면 채무불이행 책임뿐만 아니라 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

또한 민법상 소유권 취득시기인 부동산소유권이전등기가 되어 있지 않으면 여러 양상으로 법적 분쟁이 야기될 수가 있는데요.

만약 이런 사실을 알지 못하다면 제대로 본인의 소유권을 이전해 오기 어려울 수도 있는 만큼 초기부터 신속하게 법적 조처를 한다면 부동산소유권이전등기를 신속하게 가져올 수도 있으나 그냥 내버려둔다면 오랜 기간 지연되거나 소유권을 찾아오지 못할 수도 있습니다. 

따라서 부동산이중매매 등을 둘러싸고 문제가 발생한 초기부터 해당 분야에 대한 법률지식과 다년간의 소송 경험을 지닌 변호사 등을 통해 법적 절차를 진행하는 것이 현명한 방법이 될 수 있음을 기억하시기 바랍니다.