보증금반환청구소송 임차인의 권리보호를 위해

보증금반환청구소송 임차인의 권리보호를 위해

오늘은 아파트나 다세대 주택 임차 거주가 임대차 보증금을 돌려받지 못하는 경우 대처법을 간단하게 설명해 드리겠습니다. 임대차 계약 기간이 종료되거나 해지되었다면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려주어야 하지만, 각종 이유로 제때 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있는데요. 

특히 집 주인이 금융기관에서 무리하게 대출을 이용하고 있다면 그럴 수도 있는데, 그 유형을 살펴보면 임대인이 금융기관에 담보대출을 빌리면 은행이 등기부 등본상 선순위 권리자로 표기됩니다.

이때 임차인이 선순위로 등기된 저당권 이후에 임차하였다면 임차인의 우선변제권은 1순위 저당권자 이후로 밀려 임대보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다. 그러니 임대차계약서를 작성하기 전에 저당권 등 중요한 사항은 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 

만약 이 같은 사실을 확인하지 않고 임대차계약서를 작성하면 재산상 피해를 볼 수 있는데요. 그럼 이러한 일로 보증금반환청구소송을 제기한 사례 하나를 소개해 드리겠습니다.

A씨는 전세보증금 1억을 지급하고 다세대주택에 입주하였고, 만일을 대비하기 위하여 전입신고와 확정일자까지 받았습니다. 하지만 A씨는 해당 주택에 근저당권과 가압류 등이 설정되어 있다는 사실은 확인하지 못하였는데요. 원칙적으로는 해당 물건을 중개한 공인 중개사가 이런 내용을 안내해 주어야 했지만, 이런 부분을 간과하였던 것입니다. 

그나마 A씨는 나중에 이러한 사실을 알고 계약 기간이 만료하자 임대인에게 계약을 해지하겠다는 의사를 통보했습니다. 하지만 A씨는 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 해당 다세대주택이 경매 절차에 넘겨졌습니다. 

이 주택은 여러 명이 공유자로 소유권보존등기가 설정되어 있었고 각각의 지분에 대해 가압류, 체납처분, 압류처분이 설정되어 있었으며 1순위 근저당권자도 있었으므로 보증금을 돌려받지 못할 수도 있는 상황이었습니다. 

그래서 A씨는 신속하게 보증금반환청구소송을 제기했습니다. A씨는 비록 후순위 근저당권자이지만 우선변제권을 가진 임차인이었으므로 보증금 일부라도 보전할 수 있을 것이라고 판단했던 것인데요.

물론 보증금반환청구소송에서는 승소하였으나, 해당 주택은 여러 명이 공유자로 소유권보존등기가 설정되어 강제집행이 어려웠습니다. 그러던 중 공유 소유자 중 B씨에 대한 체납처분을 이유로 B씨의 지분이 공매로 매각되면서 B씨의 임차권등기가 직권 말소되는 일이 발생하였습니다. 

그러나 A씨는 임차권등기 말소는 부당하다는 배당의견서를 제출했습니다. 주택임대차보증금반환채권은 물권에 준하는 권리이므로 전입신고와 확정일자를 갖춘 임대차등기를 말소하는 것은 불가능하다고 주장하면서 우선배당 받을 권리가 변함없이 존재한다고 하였습니다. 

해당 사안을 검토한 재판부는 A씨의 보증금반환청구소송을 인용하면서 보증금 상당 부분을 배당하도록 하였는데요. 최근 이렇게 임차인을 보호하려는 사회 분위기가 형성되는 추세임을 살펴볼 수가 있습니다.

더불어 깡통전세로 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 살펴볼 수 있는 만큼 이러한 일을 마주하게 되면 관련한 분야로 다년간의 소송을 경험한 변호사 등을 통해 해결 방안을 논의하는 것도 고려해볼 수가 있습니다.

또 이처럼 1순위 저당권이 설정된 사실을 중개사에게서 통지받지 않거나 계약서에 첨부되지 않았다면 중개사를 대상으로 손해배상 청구를 진행할 수도 있습니다. 

이렇게 보증금을 받지 못하고 있는 상황이라면 보증금반환청구소송 등을 진행하여 재산권을 보호해야 하는데요. 특히 부동산 분야는 여러 판례도 있고, 사안마다 여러 법리가 얽힐 수 있어 신중하게 검토를 해야 한다는 점을 기억하시기 바랍니다.