상가임대차계약갱신 임차인의 권리보호를

상가임대차계약갱신 임차인의 권리보호를

최근 상가임대차계약갱신에 대해서 법률이 개정되면서 조금 더 임대를 하면서 사용료를 내는 사람들의 권리를 보장할 수 있는 부분이 더 강화되고 있는 추세인데요.

기존에 법률이 개정이 되면서 상가임대차계약갱신에 대해서 권리를 주장할 수 있는 부분의 폭이 넓어진 것입니다.

하지만 대체적으로 부동산 및 재건축과 관련해서 쉽게 접할 수 있는 부분이 많지는 않기 때문에 사전에 상가임대차계약갱신에 대해서 조사를 해본 후 변수가 많이 발생할 수 있는 상황에 대해서 대비를 해 놓는 것이 바람직하다 할 수 있으며, 그럼으로써 자신의 상황에 대해 정당한 권리를 찾아보는 것도 좋은 방안일 수 있습니다.

그렇다면 상가임대차계약갱신 문제로 법적 갈등이 발생할 수 있는 상황에는 무엇이 있는지, 다음 사안을 통해 알아보도록 하겠습니다.

A씨는 한 상가 건물을 임차해 카페를 운영해 왔는데요. 카페를 운영하면서 인테리어 비용이 발생했으며 발생한 비용을 회수하기 위해서 임대인 B씨에게 적어도 3년이 넘는 기간 동안 임대차계약을 이어올 것을 요구했고 B씨로부터 걱정하지 말라는 답변을 받고 구두로 약정하였습니다.

그렇게 약 2년 동안 임대차 계약을 이어오다가 B씨는 이 상가건물이 재건축을 진행하게 됐다면서 계약갱신거절에 대한 통지를 A씨에게 했는데요. 그러면서 A씨와 합의도 하지 않은 채 그를 상대로 점포를 인도하라는 소송을 제기했습니다. 이에 대해서 A씨 역시 1심 도중 헌법소원을 내는데요.

이와 관련된 법률 개정이 개정된 바 있는데, 해당 내용에 따르면 임대차계약을 체결한 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함해 철거 및 재건축 계획을 임차인에게 명확하게 고지해야 하고 해당 계획에 따른 경우, 그리고 건물이 오래되어 훼손 및 일부 멸실이 되는 등의 안전사고의 우려가 있는 경우, 그 밖에 다른 법령에 의거하여 철거 및 재건축이 이루어지는 상황에 한하여 임대차계약연장 의사를 거절할 수 있게 한다는 것이었습니다.

추가적으로 임대차 보호법에 따르면 법률상으로 규정되어 있는 임대차 기간이 만료되기 전에 임차인이 상가임대차계약갱신을 요구할 경우 건물 주인은 정당한 이유 없이 거절할 수 없도록 법률이 개정된 바 있으며, 단서 조항을 통해서 철거 및 재건축의 사유가 있을 경우에는 상가임대차계약갱신요구 거절이 가능하다고 개정된 바 있습니다.

이에 따라 A씨는 재판 과정에서 재건축을 해야 할 정당한 사유가 있고 재건축 관련해서 법률상 제한을 전부 해소하는 등의 공사실행 준비가 거의 마무리 된 이후에 행사가 가능한 것이라고 주장하였습니다.

사건을 심리한 법원에서는 재건축과 관련한 시점에 대해 명확하게 규정하지 않았으므로 이에 대한 남용의 가능성이 있음은 인정한다고 설명하였습니다. 그러나 해당 규정은 임차인 A씨의 상가임대차계약갱신 요구권으로 인해 임대인의 권리가 침해될 수 있는 부분을 보호함으로써 양자의 권리관계에 대한 균형을 맞추기 위한 것임을 고려해 합헌 결정을 내렸습니다.

이렇게 임대인이 임대차계약갱신을 거절할 수 있는 사유에 대해서는 법에서 따로 규정하고 있는 만큼, 계약갱신 및 해지 관련해 분쟁이 발생했을 경우 관련 법리에 대한 면밀한 검토가 이루어져야 할 필요가 있는데요.

이어서 위 사건 외에 다른 사건에 대해서도 살펴보도록 하겠습니다.

해당 사안에서 C씨는 한 상가건물에 가게를 열었으며 건물주 D씨로부터 건물이 노후해서 안전사고 등의 문제로 인해 임대차계약갱신을 하지 않겠다는 내용의 문자를 받게 됐는데요. 이 건물은 비가 많이 오면 물이 새기도 했지만 이미 C씨가 가게를 운영할 때 투입된 비용이 컸기 때문에 장사를 접을 수 없는 상황이었습니다.

하지만 임대차계약 기간 만료 전까지 D씨는 C씨가 갱신을 요구하지 않았으며 만약 갱신을 요구했다고 하더라도 건물은 재건축이 필요해 가게를 비워야 한다는 주장을 제기했습니다. C씨는 안전사고가 나타날 우려가 있음을 입증하라는 주장과 함께 영업활동을 지속했고, 결국 D씨는 C씨를 상대로 명도소송을 제기했습니다.

사건에 대해 심리한 1심은 명시적으로 갱신을 요구한다는 의사를 표명하지 않았더라도 묵시적으로 임대차계약을 계속 유지하고자 의사를 표시했다고 보면서 C씨의 손을 들어줬으며, 이에 대해 D씨가 항소를 했지만 항소심에서도 C씨의 손을 들어주었습니다.

따라서 묵시적으로 갱신의 의사 표현이 있다면 상가임대차계약갱신으로 볼 수 있어 임차권을 보호받을 수 있다는 것이 위 사건 법원의 판결이었습니다. 임대차를 둘러싸고 어떤 양상으로 갈등이 나타날지 모르는 만큼, 사건에 있어 초기부터 법률조력 등을 통해 대처하는 것이 사건을 체계적으로 풀어나가는 하나의 방법이 될 수 있음을 기억하시기 바랍니다.