상가건물강제집행 가능한 상황은




자신에게 주어진 의무를 기간 안에 이행하지 않는다면 국가권력에 따라 의무를 이행할 것을 실현 받게 되는데 이를 강제집행이라고 나타내고 있습니다. 강제집행은 여러 상황에서 나타날 수 있는데 오늘 살펴볼 사례는 부동산 중에서도 상가건물강제집행에 대한 것인데요. 이 때 건물과 같은 부동산에 대한 강제집행을 하기 위해서는 사전에 명도소송을 진행함으로써 명도확정판결을 받았을 경우 강제집행을 하는 것이 가능할 것입니다.


만약 명도소송에서 명도판결을 받았음에도 정당한 사유 없이 무단으로 건물을 점유하고 있는 자가 인도를 하지 않는다면 상가건물강제집행을 고려해볼 수 있습니다. 보통 명도소송이 제기되는 경우는 다양한 상황으로 나눌 수 있는데 임대차계약이 만료되었음에도 임차인이 나가지 않는 경우나 계약 당사자 중 일방의 계약 불이행으로 계약이 해지되는 경우 등을 예로 들 수 있는데요. 이 가운에 보증금을 받기 전까지 나가지 않겠다는 임차인에 의해 명도소송이 제기된 사건을 살펴보며 상가건물강제집행이 가능한 경우를 알아보겠습니다.





사안에 따르면 경매로 상가의 소유권을 얻은 ㄱ씨는 해당 건물에 임차 중인 ㄴ씨와 갈등을 빚게 되었습니다. ㄴ씨는 전 임대인 ㄷ씨와 계약을 체결한 이후부터 꾸준히 관리비와 월세 등의 임차료를 내지 못했고 이로 인해 쌓인 금액이 3천만원이 넘은 상황이었습니다. 이는 보증금보다 많은 금액이었는데요.


이러한 상황에서 건물 주인이 ㄱ씨로 바뀌었으나 여전히 ㄴ씨는 한참 밀린 임차료를 내지 못하고 있어 결국 ㄱ씨는 임대차계약을 해지하기로 결심했습니다. 그러자 ㄴ씨는 보증금을 받기 전까지 상가에서 나가지 못한다고 버티자 ㄱ씨는 밀린 임차료가 보증금에서 공제되었기 때문에 지급해야 할 보증금이 없다며 보증금 지급을 거부했는데요. 그렇게 계속해서 ㄴ씨의 무단점유기간이 늘어나자 ㄱ씨는 상가건물강제집행 절차를 거치기 전 명도소송을 제기했습니다.





이 사건에서 1심은 ㄴ씨에게 건물을 인도해야 할 의무가 있으며 이와 동시에 밀린 임차료를 지급하라는 판결을 내렸습니다. 하지만 2심에서는 건물을 인도해야 한다는 입장은 같았지만 밀린 임차료를 지급해야 할 금액 중 일부만 지급하라는 판결을 내렸는데요.


이에 ㄴ씨가 상고하여 사안이 대법원으로 올라갔고, 대법원은 임대차계약상의 보증금이란 계약 체결 이후부터 임대인에게 건물을 인도할 때까지 생기는 임차인의 채무를 전부 담보하는 것을 말한다고 설명했습니다. 그렇기 때문에 임대차 계약이 종료됨에 따라 목적물을 인도해야 하는 경우 별도의 특별한 사유가 없다면 이와 같은 채무는 얼마든지 보증금에서 공제할 수 있다고 밝혔습니다.





또한 대법원은 경매를 통해 상가의 소유권을 얻은 후에 따라 임대차계약의 종료가 되어 보증금을 지급해야 하는 상황에서 임대인으로서의 지위를 완전히 승계하기 전까지 생겨난 밀린 월세 등이 존재하는 경우에도 보증금에서 공제되는 것이 당연하다고 보았습니다.


그렇기 때문에 이러한 점들을 기초로 하여 대법원은 일부 패소판결을 내린 원심을 파기하고 사안을 관할 법원으로 환송하였습니다.





이와 같이 법원에서 건물을 인도하라는 판결이 나올 경우 임차인은 건물을 인도해야 할 의무가 생겨나며, 만약 그럼에도 무단으로 상가를 점유하고 있다면 임대인은 상가건물강제집행을 통해 건물을 돌려받을 수 있습니다.


어떠한 상황으로 이어질지 모르는 부동산 분쟁사안에서 자신의 권리를 정당하게 행사하고자 한다면 관련 법리와 용어들을 해석하고 사안의 흐름을 파악함으로써 사안이 나아갈 길을 개척해 나아가시기 바랍니다.




Posted by 김채영변호사


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