계약갱신청구권 분쟁발생한다

계약갱신청구권 분쟁발생한다

건물에 대한 임대차계약에는 계약 만료일이 정해져 있습니다. 때문에 정해진 계약만료일이 지나게 되면 명도이전을 하여야 하는데요. 그러나 모든 임대차 계약에는 계약갱신청구권이 있습니다. 이 청구권은 이름 그대로 임대차 계약을 갱신하는 것 입니다.

이 청구권은  중요한 역할을 해 주는 것이기 때문에 잘 이용하여야 하는데요. 생계를 꾸려나가기 위해서는 수익을 얻어야 하고 이 수익을 얻기 위해 상가를 임대하여 운영하는 경우, 의식주의 주에 해당하는 주택의 임대 등 우리 생활에서 굉장히 밀접한 것들에 대한 갱신입니다.

하지만 갱신을 하면서 시장의 흐름에 따라 임대료를 인상하여 받게 되는데요. 하지만 임대료 인상 폭이 너무 높으면 세입자의 부담이 굉장히 커지기 때문에 국가에서는 임대차계약거래법으로 임대료 인상률의 상한제를 도입하여 세입자의 부담을 줄여주는 완충작용을 만들었습니다. 때문에 계약갱신청구권을 요구할 때 임대료에 대한 부담은 상당히 줄었습니다.

그러나 이 청구권에 대해서 임대인이 아예 거부할 수 없는 것은 아닙니다. 임차인이 해당 임대건물을 어떻게 사용하느냐에 따라 자신의 건물에 해가 된다면 이를 거부할 수 있습니다. 하지만 임차인이 건물의 일부를 훼손한 경우에 임대인이 임차인의 계약갱신을 무조건적으로 거절할 수 없다는 판결이 나온 사례를 하나 살펴보도록 하겠습니다.

임대인 A씨와 임차인 B씨는 임대차 기간을 2년으로 하고 상가임대차계약을 하였는데요. B씨는 음식점을 경영하기 위해서 여러 공사를 하게 되면서 건물의 일부를 약간 훼손하게 되는 공사를 진행했는데요. 가스관 및 간판설치를 위해서 벽에 구멍을 내는 등 A씨의 동의 없이 했습니다. A씨는 뒤늦게 이 사실을 알게 되고 계약기간 만료와 함께 임차인의 계약갱신요구청구권을 거절하였는데요. 이에 B씨는 버티기를 하였고 결국 건물명도청구소송까지 진행 되었습니다.

B씨가 건물 배면의 공간활용과 식당영업을 위한 공사과정에서 건물 일부를 훼손하였다는 사실만으로는 A씨가 계약갱신 요구를 거절할 수 있을 만큼 B씨가 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했다거나 그밖에 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있다고 보기가 어렵고, 임대차계약은 B씨의 요구에 따라서 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것이라고 볼 것이므로 임대차계약이 종료되었음 이유로 한 A씨의 청구는 이유가 없다고 하였습니다.

또한 B씨가 점포를 임차한 후에 내부천장과 벽에 배기관을 설치하거나 주방을 일부 개조하여 냉장고와 가마솥을 설치한 점은 인정되나 B씨가 내세우는 특정 음식을 판매하기 위해서는 부득이하게 한 행위로 보이고, 건물 외부에 있는 것들은 임대차 종료 시에 B씨가 충분히 원상회복을 할 수 있는 것으로 판단이 된다고 하여 이 사건은 A씨의 패배로 종결이 되었습니다.

이번 사례처럼 어느 상황에서 임대인과 임차인 사이에서 문제가 발생하여 계약갱신청구권을 요구하기 어려워지는 상황이 발생할 수 있습니다. 하지만 해당 보호기간이 5년이라는 짧은 기간 밖에 해당하지 않고 5년이 지나게 되면 임대료가 인상되고 청구를 거부할 수 있는 등의 요건이 생기는데요. 

때문에 이 권리를 이용할 수 있는 기간 동안에는 잘 사용하는 것이 좋습니다. 하지만 관련 제도나 득이 되는 법률에 대해서 잘 알지 못해서 피해를 보는 경우가 발생하는데요. 그럴 때는 김채영변호사와 상담을 통해 해결해 보시기 바랍니다.