건설소송변호사/분양허위광고/계약과다른아파트

 

 

아파트분양 허위광고 - 계약과 다른 아파트

건설소송변호사/김채영변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요, [건설소송변호사]김채영변호사 입니다.

 

내집마련의 꿈을 갖고, 분양을 받은 아파트가 계약과 다른부분이 있다면 어떻게 해야할까요?

 

지금부터 아파트분양에 대한 허위광고에 대처하기 위한 설명드리겠습니다.

 

 

분양계약에 포함되는 것

 

 

분양(주택공급)계약서

 

분양(입주자모집)공고의 내용

계약서를 작성할 때 분양공고의 내용을 변경한다는 내용이 없는 경우에는 분양공고가 계약의 내용이 될 수 있습니다.

 

분양광고의 내용

분양광고 및 모델하우스의 조건 또는 분양회사가 한 설명 중 구체적 거래조건인 아파트의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 다른 사정이 없는 한 분양계약의 내용이 될 수 있습니다.

 

모델하우스의 내용

입주자들이 모델하우스를 보고 계약을 하는 경우가 많은데, 모델하우스의 자재나 견본이 실제 아파트와 다를 경우에는 모델하우스의 견본이 계약의 내용이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

피해구제방법

 

 

담보책임

 

분양계약 당시의 면적보다 부족한 경우 등에는 분양계약자는 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만이었으면 사지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있습니다.

이 경우 분양계약자는 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

아파트 분양계약이 수량을 지정한 매매에 해당된다 하더라도, 이전등기된 공유대지지분이 부족하게 된 원인이 분양계약 당시 분양계약자들과 주택건설사업자가 공유지분 산정의 기초가 되는 아파트 대지를 실제와 다르게 잘못 알고 있었기 때문이 아니라, 주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지 중 일부를 분양계약 후에 비로소 공용시설용 대지에 편입하여 시에 기부채납하였기 때문이라면, 주택건설사업자에 대하여 「민법」 제574조에 따른 담보책임을 물을 수는 없다.   <대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결>

 

 

계약의 해제 및 원상회복

 

주택건설사업자에게 책임 있는 사유로 분양계약의 이행이 불가능한 경우에는 분양계약자는 계약을 해제하고, 원상회복으로써 금전을 반환받을 수 있습니다.

 

주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지의 일부를 분양계약 후에 시에 기부채납함으로써 분양계약자들 또는 공유대지지분등기 경료 전에 분양계약자로부터 분양계약상의 지위를 양도받은 자들에게 분양공고 및 분양계약 당시 보다 면적이 감소한 평형별 공유대지면적을 공급한 경우, 아파트 분양계약에 따른 공유대지지분 이전의무는 감소된 지분 범위 내에서 이행불능이 된 것으로 보아야 하므로, 분양계약자들 또는 공유대지지분등기 경료 전에 분양계약자로부터 분양계약상의 지위를 양도받은 자들의 해제 의사표시로써 감소된 공유지분 범위 내에서 분양계약의 일부 해제가 가능하고, 그와 같은 경우 주택건설사업자는 원상회복으로써 그들에게 감소된 공유지분에 상당하는 대금을 반환할 의무가 있다.   <대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결>

 

 

채무불이행책임

 

주택건설사업자가 분양계약의 내용에 따른 이행을 하지 않은 경우에는 분양계약자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 주택건설사업자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 경우에는 손해배상을 청구할 수 없습니다.

 

피고는 수분양자들에게 적어도 분양 당시 모델하우스에 설치, 전시되어 있던 것과 동일한 정도의 면적과 성상을 구비한 1층 전용정원을 설치할 분양계약상 의무가 있다고 할 것인데, 이 사건 아파트에 1층 전용정원의 시설 일부를 설치하기는 하였으나 이는 분양 당시 모델하우스에 설치, 전시되어 있던 것과 동일한 정도의 면적과 성상을 갖추지 못한 것으로 인정되므로, 피고는 자신의 불완전한 채무이행으로 인하여 이 사건 아파트 1층 수분양자인 원고들이 입은 손해를 배상할 의무가 있다.   <창원지방법원 2007. 4. 19. 선고 2006가합3233,9477 판결>

 

 

「소비자분쟁해결기준」에 따른 보상

 

 

피해유형	보상기준
입주지정(예정)일정 경과한 공사완료로 인한 입주 지연 시	지체상금 지급 또는 주택잔금에서 해당액 공제
분양계약서상 공급면적(전용면적+공용면적)과 공부상면적(건축물관리대장)과의 차이 발생 시	부족면적에 대한 대금의 환급
입주자 동의 없는 분양주택의 저당권설정 등으로 인한 재산권 침해	손해배상 또는 계약해제
분양주택에 사용된 자재 및 설비 등이 견본주택에 시공된 것과 품질 등에서 차이가 있는 경우	설비대체 또는 차액환급

 

 

 

 

 

 

 

 

 

건설소송/건설법률/건축소송/건축분쟁변호사 김채영변호사