부동산변호사 재건축 청산금 청구소송

부동산변호사 재건축 청산금 청구소송

재건축조합에 부동산을 넘긴 뒤 분양권 대신 현금을 받아 청산한 경우 근저당이 설정되어 있더라도 청산금의 일부를 받을 수 있다는 대법원 전원합의체 판결을 부동산변호사는 확인할 수 있었습니다. 

근저당이 설정된 부동산은 완전한 재산권 이전이 불가능한 만큼 근저당 말소 전에는 조합이 소유권 이전과 관련된 대금을 지급할 필요가 없다는 기존 판례를 변경한 것인데요. 적어도 채권최고액만큼을 제외한 나머지 금액은 청산금으로 지급하라는 취지입니다. 

이에 따라 재건축사업의 주도권을 쥔 조합이 부동산 소유자에게 근저당권 말소를 핑계로 청산금 전부에 대해 동시이행의 항변을 주장하며 지급을 미루는 관행에 제동이 걸릴 것으로 부동산변호사는 봅니다. 

대법원 전원합의체는 A씨 등 재건축 대상 토지 소유자 5명이 D시장 재건축정비사업조합을 상대로 청산금과 청산금 지급 지연에 따른 지연손해금을 모두 달라며 낸 청산금 청구소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 돌려보낸 것을 부동산변호사는 확인했습니다. 

D시장 부지의 토지를 소유하고 있던 A씨 등은 2005 ~ 2007년 시장 자리에 새로 생길 주상복합건물의 신축 추진 조합에 소유권을 넘겼지만, 분양 신청을 하지 않아 현금 청산을 받게 되었습니다. 

구 도시정비법 제47조는 분양신청을 하지 않거나 분양신청기간 종료 이전에 신청을 철회한 조합원에 대해선 관리 처분 계획 인가를 받은 날의 다음 날부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 규정하고 있는데요. 

A씨 등은 2008년 조합에 청산금을 달라고 했으나 조합은 A씨 등이 넘긴 토지에 근저당권이 설정되어 있다는 이유로 근저당권을 해소해주기 전까진 청산금을 줄 수 없다고 버텨 A씨 등은 소송을 냈습니다. 

재판부의 판결문을 부동산변호사와 보면 구 도시정비법 제47조에 따라 토지 등을 현금으로 청산해야 하는 경우 사업시행자인 재건축조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지 등 부동산 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 완전한 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있다고 했는데요. 그러면서도 다만 부동산 소유자가 조합에 소유권이전등기와 인도를 이미 마친 경우에는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지를 감안해 그 범위를 공평의 관념과 신의칙에 따라 다시 정해야 한다고 밝혔습니다. 

이어 재판부는 토지 등 부동산 소유자는 분양신청을 하지 않으면 자신의 의사와 상관없이 구 도시정비법 제47조에 따라 현금으로만 청산 받아야 할 뿐아니라 조합과 협의가 이뤄지지 않는 이상 청산을 받으려면 근저당설정등기를 말소해야 하는 부담까지 떠안게 된다고 했습니다. 

그러면서 반면 조합은 이미 소유권 이전을 받아 사업을 추진하는 이익 등을 누릴 수 있으며 민법 제364조 제3취득자의 변제 조항에 따라 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있는데, 부동산 소유자가 근저당을 해소하지 않았다는 이유로 조합이 청산금 전액에 대해 지급하지 않고 버틸 수 있다고 보는 것은 불공평하다고 설명했습니다. 

따라서 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤지만 근저당권설정등기를 말소하지 않은 경우 조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 혹은 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무 액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다고 재판부는 판시했습니다. 

오늘은 부동산변호사와 함께 재건축 청산금에 대해 알아보았습니다. 이와 관련하여 궁금한 사항이 있거나 관련 법적 분쟁이 발생했다면 이에 정통한 법률가를 찾아 자문을 구하는 것이 현명한 해결책일 것입니다.