재개발 재건축에서의 현금 청산 문제

재개발 재건축에서의 현금 청산 문제

얼마 전 ‘주택 재개발 조합원이 분양권을 포기하는 대신 현금을 받기 원하는 경우 조합은 원칙적으로 조합원에게 정비사업비를 부담시킬 수 없다’는 대법원 판결이 있었다. K씨 등은 자신들의 주택이 주택재개발정비사업 구역에 포함되자 분양신청을 하지 않고 조합에 건물을 팔았다. 

대신 정비사업으로 인해 살던 곳을 떠나게 됐으니 이주정착금과 주거이전비 등을 지급해달라고 A주택재개발정비사업조합을 상대로 ‘주거이전비 청구소송’을 냈다. 이에 1심은 “K씨 등에게 5300여만 원을 지급하라”고 판결했다. 

그러자 조합 측은 항소심에서 “K씨 등이 정비사업의 사업비를 함께 내야 할 의무가 있는데도 사업비를 내지 않고 청산금만 받았으니 7500만원을 반환해야 한다”며 항소했지만 항소심 재판부는 받아들이지 않았다. 

조합원 지위 포기하고 대신 현금 받게 됐을 때에는 그 차액 돌려달라고 할 수 없어

이어 대법원 특별3부는 상고심에서 원고승소 판결한 원심을 확정(2013두19486)했다. 재판부는 “분양신청을 하지 않았거나 철회해서 대신 현금을 받게 된 조합원은 조합원 지위를 잃게 되지만 그렇다고 해서 조합원일 때 얻은 이익을 반드시 내놓아야 하는 것은 아니다”라고 밝혔다.

또한, 재판부는 “조합원 지위를 포기한 사람에게서 수익의 일부를 돌려받기 위해선 그 돈을 돌려줘야 한다는 점을 조합 정관이나 조합원 총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정해 놓아야 한다”고 판결했다. 

지금까지 재개발 사업에서 해당 구역에 속한 토지·건물 소유자들은 당연히 조합원이 되고 나중에 분양권을 포기하면 현금 청산자가 되기 때문에 조합과 현금청산자의 사업비를 둘러싼 법률관계가 명확하지 않았다. 

그런데 이번 판결을 통해 현금청산자에게 사업비를 부과하기 위한 요건을 명확하게 선언한 것이다. 즉 조합은 조합원에게 재개발에 필요한 정비사업비와 정비사업 시행 때 생긴 수입과의 차액을 내놓으라고 할 수 있지만 조합원이 그 지위를 포기하고 대신 현금을 받게 됐을 때에는 그 차액을 돌려달라고 할 수 없게 된 것이다. 

분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대한 현금청산

일반적으로 자신이 살던 동네가 재개발이나 재건축이 될 때 새집에 들어갈 수 있는 분양권 대신 돈을 받고 사업에서 빠지는 것을 ‘현금청산’이라고 한다. 그런데 점차 분양보다 현금을 택하는 주민들이 늘어나면서 재건축과 재개발사업 추진에 걸림돌이 되어왔다. 

이러한 분쟁이 늘어나고 있는 데에는 사업이 길어지면서 조합원의 부담금이 불어나기 때문이거나 그 대금을 지급할 수 있는 여력이 없는 조합이 현금청산자에게 정비사업비 일부를 부담시키기 위해 현금청산액을 시세보다 낮게 제시하는 경우가 많아졌기 때문으로 본다. 

사업시행자는 토지등소유자가 분양신청과 관련하여 다음의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산해야 한다.

즉 분양신청을 하지 않은 경우 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 경우이거나, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 경우이다. 이때 청산금은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 추천하는 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. 

사업시행자와 토지등소유자 사이에 청산금 산정 협의가 성립되지 않는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 사업시행자는 수용절차를 이행하고, 토지등소유자에게 수용보상금을 지급할 수 있다. 사업시행자는 위의 기간 내에 현금으로 청산하지 않은 경우에는 정관 등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급해야 한다.