개발부담금 납부의무자 및 개발이익환수제도

개발부담금 납부의무자 및 개발이익환수제도

사업시행자의 지위 승계해 개발사업했다면 수탁자인 부동산신탁회사가 개발부담금 납부의무자

얼마 전 개발부담금 부과대상인 납부의무자에 대해 “토지소유자인 개발사업 시행자가 부동산 신탁회사에 토지를 신탁한 뒤에 부동산신탁회사가 수탁자로서 사업시행자의 지위를 승계해 개발사업을 했다면 개발부담금 납부의무자는 수탁자인 부동산신탁회사”라는 대법원 판결(2013두14696)이 있었다. 

대법원은 판결문에서 “개발이익환수에 관한 법률 제6조 제1항 본문에서 정한 개발부담금 납부의무자로서의 사업시행자는 특별한 사정이 없는 한 개발사업의 시행으로 불로소득적 개발이익을 얻게 되는 토지 소유자인 사업시행자를 말한다.”고 설명했다. 

또한, 대법원은 “부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되지 않으며, 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속하게 되므로(신탁법 제27조), 토지 소유자인 사업시행자가 부동산신탁회사에 토지를 신탁하고 부동산신탁회사가 수탁자로서 사업시행자의 지위를 승계하여 신탁된 토지에서 개발사업을 시행한 경우에 토지가액의 증가로 나타나는 개발이익은 해당 개발토지의 소유자이자 사업시행자인 수탁자에게 실질적으로 귀속된다고 보아야 하고, 수탁자를 개발부담금의 납부의무자로 보아야 한다.”고 판시하였다. 

개발이익에 대해 환수금을 부과·징수하는 개발이익환수제도

일반적으로 개발사업은 국가나 지방자치단체로부터 인가·허가·면허 등을 받아 시행하는 사업으로 개발부담금의 부과 대상이 되며, 그에 해당하는 개발사업의 종류는 ‘개발이익 환수에 관한 법률’ 제5조에 규정되어있다. 

‘개발이익환수에 관한 법률’을 통해 국가는 개발사업 대상 토지에 대한 투기를 방지하고 그 토지의 효율적인 이용을 촉진하기 위해 법규에 의한 해당사업의 개발이익에 대해 환수금(還收金)을 부과·징수하는 개발이익환수제도를 운영하며, 이 때 부과·징수되는 환수금이 개발부담금이다. 

개발부담금은 개발이익의 25%를 기준으로 부과되며 경우에 따라서 제외·감면·면제될 수도 있다. 여기서 ‘개발이익’이란 법률적 의미로 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖의 사회적·경제적 요인에 따라 ‘정상적인 토지가격의 상승분’을 초과하여 개발사업의 시행자나 토지 소유자가 얻게 되는 토지가격의 증가분이다.

‘정상적인 토지가격의 상승분’ 즉 정상지가상승분(正常地價上昇分)은 정상적인 토지가격의 상승분을 말하며 금융기관의 정기예금 이자율 또는 국토해양부 평균지가변동률(그 개발사업 대상 토지가 속하는 해당 시·군·자치구의 평균지가변동률) 등을 고려하여 ‘개발이익 환수에 관한 법률’의 기준에 따라 산정한 금액이다. 

개발부담금을 부과하는 개발사업과 납무의무자

개발부담금을 부과하는 개발사업으로는 택지개발사업, 산업단지개발사업, 관광단지조성사업, 도시환경정비사업(공장을 건설하는 경우는 제외), 물류시설용지조성사업, 온천 개발사업, 여객자동차터미널사업, 골프장 건설사업, 대통령령으로 정하는 지목변경이 수반되는 사업 등이 있다. 

이러한 개발사업을 하는 사업시행자는 개발부담금을 납부할 의무가 있다. 다만 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자, 타인이 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에는 그 토지의 소유자, 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위나 위에 해당하는 자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자가 개발부담금을 납부해야 한다. 

한편, 정부는 규제완화를 통한 시장정상화를 위해 4.1대책에서 2014년 7월 15일부터 2015년 7월 14일까지 1년간 사업인가를 받은 경우 개발부담금을 한시적으로 감면해 수도권 지역은 50%를 감면하고 비수도권 지역은 전액을 면제해주고 있다.