Q&A로 풀어보는 재건축사업 궁금증

Q&A로 풀어보는 재건축사업 궁금증

 

재건축소송변호사 김채영

 

 

 

내년도 주택공급 예측에 대한 소식이 들려오고 있습니다. 서울의 경우 올해보다 공급계획을 51.4% 늘린 1만7452가구가 공급될 것이라는 전망인데요. 그중 재건축 등 정비사업 분양이 1만 3908가구로 76.9%를 차지하고 있습니다. 이밖에도 재건축사업이 활기를 띌 것으로 예측됩니다. 오늘은 이와 관련해 다양한 Q&A로 재건축사업에 대한 궁금증을 해소해보겠습니다.

 

 

 

 

Q.재건축조합을 설립하여 재건축사업을 진행하려 합니다. 그런데 재건축사업에 반대하는 사람들이 있는데, 이 경우 어떻게 해야 하나요?

 

A.사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 ① 주택재건축 정비사업조합 설립에 동의하지 않은 자, ② 건축물 또는 토지만 소유한 자, ③ 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장, 한국토지주택공사 또는 지방공사의 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 매도청구를 할 수 있습니다. 따라서 재건축사업에 반대하는 사람들에 대해서는 매도청구를 통해 사업진행을 추진할 수 있습니다.

 

 

Q.주택재건축 실시를 위해서는 안전진단을 거쳐야 한다고 하네요. 안전진단을 실시하려면 어떻게 해야 하나요?

 

A.◇ 주택재건축사업의 안전진단 : 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행 여부를 결정하기 위해 안전진단을 실시해야 합니다. 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하거나 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 인정하는 경우에는 안전진단 없이 주택재건축사업을 진행시킬 수 있습니다.

안전진단은 ① 도시ㆍ주거환경정비기본계획의 단계별 정비사업추진계획에 따라 주택재건축사업의 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 경우이거나 ② 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 요청이 있어야 합니다. 요청을 받은 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은 현지조사 등을 통하여 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단 실시 여부를 결정합니다. 이때 안전진단을 실시한 결과 A ~ C 등급의 경우에는 유지보수, D 등급의 경우에는 조건부 재건축, E 등급의 경우에는 재건축 판정을 받아 재건축사업의 진행 여부를 결정하게 됩니다.

 

 

Q.주택재건축사업의 비용 부담은 어떻게 하나요?

 

A.주택재건축사업비는 「도시 및 주거환경정비법」 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담합니다. 그러나 주택재건축사업의 정비계획에 따라 설치되는 주요 정비기반시설, 공동이용시설 및 임시수용시설에 대해서 그 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장이 부담할 수 있습니다. 또한 사업시행자는 토지 등 소유자로부터 주택재건축사업 비용과 주택재건축사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과ㆍ징수할 수 있습니다.

 

 

Q.주택재건축 조합설립에 동의한 자는 재건축이 완료되면 별도의 절차 없이 주택을 분양받을 수 있나요? 아니면 별도의 분양절차를 거쳐야 하는 건가요?

 

A.아닙니다. 재건축사업 완료 후 대지 또는 건축물을 분양받으려 하는 토지 등 소유자는 분양공고에서 정하는 분양신청기간 내에 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야 합니다.

◇ 분양공고

☞ 사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금 내역 및 분양신청기간 등 해당 사항을 토지 등 소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다.

◇ 분양신청

☞ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려 하는 토지 등 소유자는 분양신청기간 내에 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야 합니다.

◇ 잔여분 일반 분양

☞ 사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관, 운영규약, 시장·군수 등이 작성한 시행규정 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위해 보류지(건축물 포함)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

지금까지 Q&A를 통해 재건축사업에 대한 개략적인 궁금증을 풀어보았는데요. 앞서 언급한 것과 같이 2014년에는 재건축사업이 활기를 띠며 추진될 전망입니다. 재건축사업과 관련해 어려움을 겪고 계시다면 언제든지 상담 및 문의가 가능합니다. 2014년 갑오년에도 어려움이 있는 곳에 함께하는 김채영 변호사가 되겠습니다. 새해에는 근심을 덜고 소원성취하시길 바랍니다.