재개발 이주대책, 어떤 보상이 이루어지나

재개발 이주대책, 어떤 보상이 이루어지나

 

 

 

 

 

안녕하세요 부동산소송변호사 김채영입니다. 재개발 관련해 새로운 소식을 전해드릴 텐데요. 지난 10일 국회 본회의에서 재개발ㆍ뉴타운 정비사업 관련 조합원의 부담을 덜 수 있는 '도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안'이 통과됐습니다. 이번 개정안은 조합원의 부담완화와 원주민 재정착률을 높이는 등 정비사업 추진 원활화를 위해 1조합원 2주택 공급 허용 확대, 현금청산시기 조정 등을 주요 골자로 합니다. 이 내용은 연말 공포 후 바로 시행될 예정이라 수그러들었던 정비사업의 활기를 더해줄 것이라 기대가 높아지고 있습니다.

 

 

 

 

 

이와 같은 도시정비사업에는 여러 가지 분쟁 요소들이 있죠. 오늘은 정비사업 진행에 의한 이주대책에 대해 짚어보려고 합니다. 보통 자가 주택자들만 보상을 받을 수 있지 않을까라고 생각하시는데요. 재개발과 같이 거주민이 다수인 정비사업구역에서는 거주민에 대한 이주대책을 함께 추진해야합니다.

 

 

 

이주대책, 즉 세입자 대책에서의 대상자는 재개발정비구역 지정에 대한 공람 공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속해서 주택재개발 정비구역 안에 거주하고 있는 토지 등 소유자 및 세입자가 됩니다.

 

 

 

특히, 재개발정비구역 지정에 따른 공람공고일 현재 해당 주택재개발 정비구역에 거주하고 있는 세입자에게 가구원수에 따라 4개월분의 ‘주거이전비’를 보상해야 합니다. 한편 사업시행자에게는 이들을 위해 임시수용시설(또는 순환용주택 공급 가능)을 설치하거나 주택자금 융자알선 등의 조치를 해야 합니다.

이밖에 정비사업구역에서 영업을 하는 영업자들에게는 주택재개발사업으로 영업장소를 이전해야 하는 자에게 최대 4개월간의 영업손실을 보상해야 합니다. 영업손실에 대한 평가는 다음과 같이 이루어집니다.

 

 

 

영업손실 평가
- 정비사업의 시행으로 영업장소를 이전해야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익에 다음의 비용을 합한 금액으로 평가합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제9조의2제1항 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제47조제1항).
· 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무해야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용
· 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손(減損)상당액
· 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함에 따라 소요되는 부대비용

 휴업기간

- 주택재개발 정비구역 안의 상가세입자는 다음 어느 하나의 경우를 제외하고 휴업기간을 4개월 이내로 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제9조의2제1항).

· 해당 정비사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인해 4개월 이상의 기간 동안 영업을 할 수 없는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없습니다.

· 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 해당 영업의 고유한 특수성으로 인해 4개월 내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

주거이전비 보상은 다음과 같이 이루어집니다. 주택재개발 정비구역 지정에 따른 공람공고일 현재 해당 주택재개발 정비구역에 거주하고 있는 세입자에게 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제9조의2제3항). 더불어 주거이전비 산정은 아래와 같습니다.

 

 

 

 

 주거이전비 산정

- 주거이전비는 「통계법」에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자 가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비(이하 '월평균 가계지출비'라 함)를 기준으로 산정합니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조제3항).

※ 도시근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비는 통계청 홈페이지(http://kostat.go.kr)에서 확인할 수 있습니다.

- 가구원수가 5명인 경우에는 5명 이상 기준의 도시근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 주거이전비로 합니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조제3항).

- 가구원수가 6명 이상인 경우에는 다음 계산식에 따라 주거이전비를 산정합니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조제3항).

· 5명 이상 기준의 도시근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 + (5명을 초과하는 가구원수 × 1명당 평균비용)

※ 1명당 평균비용 = (5명 이상 기준의 도시근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비 - 2명 기준의 도시근로자 가구의 가구원수별 월평균 가계지출비) ÷ 3

 

 

 

 

 

 

오늘은 재개발 정비사업과 관련해 새로운 소식과 이주대책에 대한 내용을 살펴봤는데요. 안타깝게도 실제로 이주대책이나 영업손실, 주거이전비에 대한 보상이 제대로 이루어지지 않고 있는 형편입니다. 이와 관련해 분쟁을 겪고 계시다면 부동산소송변호사와 같은 법률가의 도움을 받길 권합니다.

 

 

 

 

김채영 변호사 02-521-2545

재개발재건축 관련 전반적인 상담이 가능합니다.