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건설 소송

국회, 재건축사업 용적률 상한선 개정안 통과

by 김채영변호사 2013. 12. 27.
국회, 재건축사업 용적률 상한선 개정안 통과

 

 

 

 

 

 

최근 재건축 용적률과 관련된 새로운 소식이 전해졌습니다. 지난 26일 국회 국토교통위원회는 지방자치단체의 조례와 상관없이 재개발ㆍ재건축 용적률을 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 규정된 상한선인 300%까지 올릴 수 있도록 허용하는 도시 및 주거환경정비법 개정안을 통과시킨 것입니다. 여기서 말하는 용적률이란 대지 내 건축물의 건축 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율을 얘기합니다.

 

서울시의 경우 조례로 3종 일반주거지역 용적률을 250%로 정하고 있는데요. 이번 개정안이 본회의에서 통과된다 해도 지자체 조례의 효력이 사라지는 것은 아니지만 법적 근거가 생긴 만큼 조합들이 서울시에 용적률 상한을 높여줄 것을 요구할 것으로 예상됩니다.

  

오늘 포스팅에서는 이와 관련해 재건축사업 용적률에 대한 내용을 살펴보겠습니다.

 

과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률까지 건축할 수 있는데요. 사업시행자가 정비계획으로 인해 정해진 용적률을 초과해 건축하려는 경우에는 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 조례로 정한 용적률 제한 및 정비계획으로 정한 허용세대수 제한을 받지 않습니다. 이에 대한 내용은 아래와 같습니다.

 

과밀억제권역에서의 주택재건축사업의 용적률 완화

 

법적상한용적율의 완화

 

- 과밀억제권역에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 정비계획(정비계획으로 의제되는 계획 포함)으로 정하여진 용적률에도 불구하고, 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률까지 건축할 수 있습니다. 또한 사업시행자가 정비계획으로 정하여진 용적률을 초과하여 건축하려는 경우 다음의 적용을 받지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3제1항).

 

ㆍ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 조례로 정한 용적률 제한

 

ㆍ 정비계획으로 정한 허용세대수 제한

 

※ “법적상한용적률”이란 다음의 어느 하나에 해당하는 용적률의 상한을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3제1항 및 제4항).

 

① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 상한

 

② 관계 법률에 따른 용적률의 상한 

 

ㆍ 다음의 어느 하나에 해당하여 건축행위가 제한되는 경우 건축이 가능한 용적률을 말합니다.

√ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조에 따른 건축물의 층수제한

√ 「건축법」 제60조에 따른 높이제한

√ 「건축법」 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한

√ 「항공법」 제82조에 따른 비행안전구역 내 건축물의 높이제한

√ 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제10조에 따른 비행안전구역 내 건축물의 높이제한

√ 「문화재보호법」 제12조에 따른 건설공사 시 문화재보호를 위한 건축제한

√ 그 밖에 건축 관계 법률에 따른 건축제한으로 인하여 용적률의 완화가 불가능하다고 시장ㆍ군수가 관계 법률의 근거를 제시하여 지방도시계획위원회 또는 시ㆍ도 건축위원회의 심의를 거쳐 용적률 완화가 불가능하다고 인정된 경우

 

사업시행계획서에의 반영

 

- 정비계획으로 정해진 용적률을 초과하여 건축하려는 경우 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 아래의 소형주택에 관한 사항을 국토교통부장관, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사, 시장ㆍ군수ㆍ자치구의 구청장, 한국토지주택공사 또는 지방공사(이하 “인수자”라 함)와 협의하여 사업시행계획서에 반영해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3제5항).

 

소형주택 건설 및 공급

 

용적률 완화에 따른 소형주택의 건설의무

 

- 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 30 이상 100분의 50 이하로서 특별시ㆍ광역시 또는 도의 조례(이하 “시ㆍ도 조례”라 함)로 정하는 비율(이하 “시ㆍ도 비율”이라 함)에 해당하는 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하의 소형주택(이하 '소형주택'이라 함)을 건설해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3제2항).

 

 

 

 

소형주택 공급

 

- 사업시행자는 정비계획의 용적률을 초과하여 건축하는 경우 그 초과한 용적률에 시ㆍ도 비율을 곱한 용적률에 해당하는 면적에 건설한 소형주택을 인수자에 공급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3제3항 전단).

 

ㆍ 이 경우 소형주택의 공급가격은 「임대주택법」 제16조제3항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3제3항 후단).

 

- 사업시행자는 조합원에게 공급되고 남은 주택을 대상으로 공개추첨의 방법에 의하여 소형주택을 선정해야 하며, 그 선정결과를 지체 없이 인수자에게 통보해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제41조의2제1항).

 

- 사업시행자가 소형주택을 공급하는 경우에는 ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 함), ② 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수”라 함) 순으로 우선하여 인수할 수 있습니다. 다만, 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수가 소형주택을 인수할 수 없는 경우에는 시ㆍ도지사는 국토교통부장관에게 인수자 지정을 요청해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제41조의2제2항).

 

ㆍ 국토교통부장관은 시ㆍ도지사로부터 인수자 지정 요청이 있는 경우에는 30일 이내에 인수자를 지정하여 시ㆍ도지사에게 통보해야 하며, 시ㆍ도지사는 지체 없이 이를 시장ㆍ군수에게 보내어 그 인수자와 소형주택의 공급에 관하여 협의하도록 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제41조의2제3항).

 

 

소형주택 용도

 

- 인수된 소형주택은 시ㆍ도 조례에 따라 임대주택 또는 전세주택으로 활용해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제30조의3제6항).

 

이처럼 재건축사업은 다른 건축분야들보다 용적률에 대한 제한 완화가 조건부 허용되는데요. 이번 재개발ㆍ재건축 용적률 상한선 개정안을 통해 앞으로 재건축사업의 수익률이 더욱 증가할 것으로 분석됩니다. 일반적으로 재건축사업은 40년 이상 노후한 건축물에 적용되는 사업으로서 지지부진한 재건축사업에 활기를 불어넣을 수 있지 않을까요. 최근 리모델링과 재건축사업 간의 형평성 논란이 있기도 하는데요. 이밖에도 다양한 건설 분쟁은 늘 주위에 산재해 있습니다. 혹시 건설 관련 분쟁을 겪고 계시다면 건설분쟁변호사와 함께 상담해보시는 것을 권해드립니다.

 

 

 

김채영 변호사 02-521-2545 

재건축소송 관련 전반적인 상담이 가능합니다.

 

 

 

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