주택재건축 판정 위한 현지조사 기준

                                  주택재건축 판정 위한 현지조사 기준

 

 

 

주택재건축사업을 시행하기 위해서는 재건축 여부를 판정하기 위한 안전진단이 선행돼야 합니다. 그 결과에 따라 사업의 타당성 여부가 결정됩니다. 이에 대해 국토교통부는 ‘주택재건축 판정을 위한 안전진단 기준’을 행정규칙으로 제정, 시행하고 있습니다. 이 규칙은 주택재건추가업의 안전진단의 실시방법 및 절차 등을 규정함에 목적을 둡니다. 따라서 이와 관련한 현지조사 및 재건축 안전진단은 실시에 있어 이 기준이 적용됩니다. 주로 철근콘크리트 구조, 프리캐스트 콘크리트 조립식 구조(이하 ‘PC조’라 한다) 및 조적식 구조(이하 ‘조적조’라 한다)의 공동주택에 적용하며 그 외의 공동주택 재건축 안전진단의 실시방법은 한국시설안전공단 또는 한국건설기술연구원에 자문을 통해 정할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

재건축 안전진단은 크게 ‘현지조사’와 ‘안전진단’으로 구분합니다. ‘현지조사’는 시장ㆍ군수가 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감ㆍ설비노후도, 주거환경 적합성을 심사해 안전진단 실시여부 등을 결정하기 위해 실시합니다. 이를 통해 안전진단을 실시하는 것으로 결정한 경우 안전진단기관에 의뢰해 ‘안전진단’을 실시하게 됩니다. 이때 안전진단은 ‘구조안전성’, ‘건축 마감 및 설비노후도’, ‘주거환경’ 및 ‘비용분석’으로 구분해 평가하고 결과를 통해 ‘유지보수’, ‘조건부 재건축’, ‘재건축’ 등으로 안전진단 결과를 판정합니다.

 

 

이때 안전진단에 소요되는 비용은 원칙적으로 시장ㆍ군수가 부담합니다. 단, 다음 경우에 해당될 때는 시ㆍ도 조례가 정하는 방법과 절차에 따라 안전진단에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 안전진단의 실시를 요청하는 자가 부담할 수도 있습니다.

▷ 법 제4조제3항에 따라 정비계획의 입안을 제안하고자 하는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 경우

▷ 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자가 추진위원회의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 경우

▷ 법 부칙(법률 제9444호, 2009. 2. 6.) 제9조에 따라 주민 또는 추진위원회가 안전진단의 실시를 요청하는 경우

▷ 법 제3조제9항에 따라 정비예정구역을 지정하지 아니한 지역에서 주택재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단을 요청하는 경우

 

현지조사를 위해서는 최소한으로 조사해야 할 표본 동 수의 선정해야 합니다. 표본은 단지배치, 동별 준공일자ㆍ규모ㆍ형태 및 세대 유형 등을 고려해 골고루 분포되게 선정해야 하며 그 기준은 다음 표와 같습니다.

 

 

 

 

 

 
이때 현지조사에서 최소한으로 조사해야 할 세대수는 조사 동당 1세대를 기본으로 하되, 단지 당 최소 3세대 이상이 선정됩니다. 이와 관련된 현지조사의 조사항목은 다음과 같습니다.

 

 

 

 

 

 

 
현지조사 결과의 판정은 정밀한 계측을 하지 않고, 매뉴얼에 따라 설계도서 검토와 육안조사를 실시한 후 조사자의 의견을 서식에 따라 현지조사표에 기술하게 됩니다. 이를 통해 조사항목별 조사결과를 토대로 구조안전성 분야, 건축 마감 및 설비노후도 분야, 주거환경 분야의 3개 분야별로 실시한 후 안전진단의 실시여부를 판단하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

지금까지 주택재건축 안전진단 판정을 위한 현지조사 관련 내용을 살펴봤습니다. 이를 통해 현지조사 결과 ‘안전진단 실시’로 판정하는 경우, 주택 표본을 재선정해 안전진단이 실시됩니다. 이때 지정해야 하는 안전진단 시 반드시 포함되어야 할 동, 세대 및 조사부위 등에는 대표성 및 객관성을 확보하기 위해 지나치게 문제가 있는 표본 또는 전혀 문제가 없는 표본은 선정에서 배제되게 됩니다. 이와 관련해 다음 포스팅에서는 주택재건축 안전진단 시행절차를 살펴보도록 하겠습니다. 지금까지 김채영 재건축분쟁변호사였습니다.