임대차소송변호사의 "임대차계약 주의사항"

 

임대차소송변호사의 "임대차계약 주의사항"

 

 

 

 

 

안녕하세요. 임대차계약체결시 주의사항에 대해 알려드릴 임대차소송변호사 김채영변호사입니다.

여러 분들이 임대차계약서를 작성하시기 전과 후에는 반드시 관련 주의사항을 꼼꼼히 읽어보시고 임대차계약체결하는 것이 바람직합니다. 상가건물의 권리관계는 물론이고 임대차계약체결할 때에 해당 임대인의 신원확인은 물론이고 상가건물의 소유자를 대신해 대리인이 나온 경우에도 여부를 확인하셔야 안전할 수 있습니다.

아래는 임대차소송변호사가 "임대차계약 주의사항"에 대해 자세히 정리하였으므로, 임대차계약을 앞두고 있는 창업자분들이라면 꼼꼼히 살펴보시기 바라겠습니다.

 

 

 

 

 

 

가) 상가건물의 권리관계와 소유자 확인하기

 

임대차계약 주의사항 첫번째로는 임대차계약 전 등기소 등에서 해당 상가건물에 관한 부동산 등기사항증명서를 발급받아 해당 부동산에 설정·기입된 근저당권설정등기, 가등기, 가압류, 가처분 등과 각 설정·채권 금액을 확인해야 합니다. 이 부동산 등기사항증명서에 기재된 부동산의 소유명의자를 잘 살펴보고, 시·군·구청 민원실 등에서 토지대장과 건축물관리대장을 발급받아서 면적, 소유자, 지번 등을 확인하고 등본의 내용과 다른 점이 있는지 여부까지 봐야 합니다. 토지이용계획확인원을 발급받아 해당 건물의 용도지역, 용도지구, 앞으로의 개발계획수립 여부 등을 체크하고, 자신이 물색한 상가건물의 지역이 자신이 선택한 업종의 허가 또는 신고가 가능한지 여부를 반드시 확인해야 안전합니다.

 

 

 

나) 임대차보증금의 회수가능성 판단하기

 

부동산 등기사항증명서에 근저당권설정등기, 가등기, 가처분, 가압류 등이 기입되어 있거나 기입되었던 상가건물은 일단 임대차보증의 회수가능성이 낮다고 판단하고 가급적 피하는 것이 좋습니다. 또한 임대차보증금액수가 낮을 때 규모, 지역, 교통, 환경  등을 자세히 생각하여 임대차가 종료되었을 때 임대차보증금을 회수하기 어려움이 없다고 판단되면 임차를 해도 무방합니다.

 

 

 

 

 

 

 

다) 임대인의 신원확인

 

임대차계약 주의사항에서 제일 중요한 임대차계약체결할 때 임대인의 신원 확인사항은 반드시 직접 만나서 부동산 등기사항증명서, 주민등록증, 등기권리증을 대조하여 확인하는 것이 좋습니다. 만약의 경우 대리인이 대신 출석하였다면 임차인은 소유자로부터 대리권 수여에 관한 위임장과 인감증명서를 확인해야 하며 신분증 및 소유자에게 전화연락을 취하여 정당한 대리인인지를 반드시 확인해야 안전합니다.

 

 

 

라) 임대차계약 내용의 결정과 계약서 기재사항

 

임대차계약 주의사항에서 임대차계약서를 꼼꼼히 확인하시고 관련사항을 기재해야하는데, 대체로 계약서에는 임대인과 임차인 이름, 주민등록번호, 연락처, 주소 등의 기본적인 사항과 함께 목적물 표시, 대금의 액수와 지불시기, 지불방법, 임대차기간, 상가건물의 인도시기, 계약일시 등이 명확히 기재되어 있어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

마) 임대차계약서 작성하기

 

임대차계약서에는 애매한 문구는 되도록 쓰지말고 객관적으로 누가봐도 이해하기 쉽게 구체적인 내용을 기재하는 것이 바람직합니다. 그리고 특약사항란에는 계약체결 후 상가건물 인도 시 사이에 설정되는 근저당 설정등기, 가등기, 가압류, 가처분 등의 문제발생 시에는 계약해제를 할 수 있으며 그와 동시에 위약금 등을 명시하는 것이 좋습니다.

 

 

 

바) 중도금, 잔금지급과 이사일 등 조정

 

임대차계약 주의사항에서 임대차계약 체결 전에 중도금 및 잔금 지급일정과 상가건물의 인도일을 조정하게 되는데, 이때 인테리어 및 영업설비의 설치 등을 위하여 이사일 및 건물출입일까지도 협의하고 조정하게 됩니다. 임대차계약서를 작성한 후 다시한번 계약 내용을 꼼꼼히 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하고, 임대차계약서가 두장 이상인 경우 각 장의 접속부분에 임차인·임대인의 간인을 모두 찍어야 합니다.

 

 

 

사) 잔금처리와 확정일자 받아두기

 

임차인의 경우 잔금지급 당일 다시 한번 부동산 등기사항증명서를 발급받아 임대차계약후 잔금 지급일 사이에 혹 근저당설정등기, 가압류, 가처분 등의 새로운 권리관계가 발생하였는지를 최종 확인해 두어야 안전합니다. 그리고 잔금지급 당일 다시 한번 점포를 둘러본 후 새로운 하자나 중대한 하자가 발견되면 잔금지급을 유보하고 그 해결에 관한 협의 후잔금지급을 결정하는 것이 안전합니다. 또한 전임차인의 관리비와 제공과금 체납 확인 해당 점포에 임대인이나 전세입자가 있는 경우에는 입주 전까지의 관리비, 전기료, 상·하수도료 등을 확인하고, 해당 금액을 정산한 후 영수증을 받아 두어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

임대차소송변호사가 설명드린 임대차계약 주의사항을 준수하고 임대인에게 잔금까지 지급했다면, 여러 분들은 관할 세무서에 방문하셔서 사업자등록신청과 함께 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자보다 후순위 담보권자나 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있게 됩니다.

 

그 외에 더 궁금한 사항이 있으신 분들은 임대차소송변호사 김채영변호사를 찾아주시기 바랍니다.