부동산소송 변호사가 알려주는 부동산명의신탁

 

부동산소송 변호사가 알려주는 부동산명의신탁

 

 

 

안녕하세요. 부동산소송 변호사 김채영 변호사입니다.

오늘 부동산명의신탁에 대해 알려드리기 앞서서 부동산명의신탁은 자칫 제대로 이용하지 않으면 위험할 수 있습니다. 그리고 관련 법률문제와 조금이라도 얽히게 되면 부동산명의신탁은 굉장히 복잡해지는데 한 번쯤은 부동산명의신탁에 대해 자세히 알 필요가 있다고 여겨집니다. 그럼 이제 부동산소송 변호사가 알려주는 부동산명의신탁을 살펴보겠습니다.   
 

 

 

 

 

부동산소송 변호사가 설명하는 부동산명의신탁이란?

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조제1호 - 부동산명의신탁약정은 부동산 소유권을 보유한 사람 그리고  물권을 보유한 사람이거나 실권리자가 다른 사람사이에 물권을 보유하고 이에 관한 등기는 다른 사람의 명의로 하기로 하는 약정을 명의신탁약정이라고 합니다. 즉 아주 간단히 부동산명의신탁을  설명드리자면, 본인 부동산이지만 서류상으로는 다른사람 명의로 올리는 것을 말합니다.

 

 

 

부동산명의신탁 약정 종류는?

부동산소송 변호사가 나눈 부동산명의신탁 약정 종류는 크게 등기명의신탁과 계약명의신탁 이렇게 크게 두가지입니다.

가. 등기명의신탁: 등기를 신청하게 될때 등기권리자 명의를 실권리자 명의로 하지 않고 다른사람 명의로 하는 부동산명의신탁 약정입니다.  
나. 계약명의신탁: 부동산매매계약을 체결 할때 매수인의 명의를 돈을 지불하는 사람의 명의로 하지 않고 타인명의로 하는 명의신탁약정입니다.

 

 

 

 

 

부동산명의신탁 및 등기효과는?

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조제2항 단서 - 부동산소송 변호사가 관련 법령을 찾아본 결과에 따르면, 부동산명의신탁 약정 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 무효가 되겠습니다. 단, 부동산에 관한 물권 취득위해 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 상대방이 되고 상대방은 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않습니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조제3항 - 무효가 된 명의신탁약정과 명의신탁등기의 무효는 다른사람에게 대항하지 못하게 됩니다.

 

 

 

 

부동산명의신탁 예외적 허용은?

부동산소송 변호사가 정리한 다음사항에 해당되는 경우로써 조세포탈, 강제집행 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우에만 부동산명의신탁이 허용되겠습니다.

 

가. 종교단체 명의로 그 산하조직이 보유하고 있는 부동산에 관한 물권등기를 한 경우.
나. 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중외의 사람명의로 등기한 경우.
다. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우.

 

 

 

 

 

 

부동산명의신탁, 위반했을 경우는?

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조제1항 본문 및 제2항 - 제3자든 누구든 부동산에 관한 물권을 부동산명의신탁 약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기하면 안됩니다. 하지만 이를 위반하면 부동산 가액의 100분의 30 범위의 금액에서 과징금이 부과될 수 있으니 이 점은 유의하셔야겠습니다. 이때 과징금을 부과받게 된 사람은 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기해야 하는데, 위반할 경우 경과된 기간에 따라 이행강제금이 부과됩니다. 부동산소송 변호사가 알려드리는 이행강제금이란? 과징금이 부과되면 즉시 실명으로 등기해야 하며 위반한 사람은 과징금 부과일부터 1년이 경과한 기간에 부동산평가액의 10%에 해당하는 금액과, 또 다시 1년이 경과한 기간에 부동산평가액의 20%에 해당하는 금액이 각각 이행강제금으로 부과되겠습니다.

 

가. 과징금 부과일부터 1년이 지난 경우: 부동산평가액의 100분의 10에 금액이 부과
나. 과징금 부과일부터 2년 지났을 때: 부동산평가액의 100분의 20에 금액이 부과

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조제1항 단서 - 하지만 부동산의 물권취득계약에서 상대방이 명의신탁약정되어 있다는 걸 전혀 알지 못할 경우는 그렇지 않으며, 본인명의로 등기할 수 없는 정당사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 본인명의로 등기해야 합니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조제1항제1호 - 부동산에 관한 물권을 부동산명의신탁 약정에 따라 명의수탁자명의로 등기한 자나 해당 규정을 위반하게 한 자는 약 5년의 징역 또는 2억원 정도의 벌금이 부과되겠습니다.

 

 

부동산명의약정에 대해 더 궁금한 사항이 있으신 분들은 부동산소송 변호사 김채영 변호사를 찾아주시면 되겠습니다.