부동산 강제경매 막아야 하는 상황일때

 

자본주의 시스템에서는 사유재산이 인정되는데 대한민국 역시 그런 시장을 운영하고 있습니다. 실제로 현금만을 소유하고 있는 사람이란 존재하지 않을 정도로 다양한 형태의 재산을 필요로 합니다. 그런 맥락에서 부동산은 가장 중요하고 고가의 자산으로 인정받고 있습니다. 그 이유는 토지는 한정된 자원이며 그 위치에 따라 가치가 변하고 수요가 증가하면 그 가치는 점점 상승하기 때문입니다. 그래서 금융 기관은 대출 시 채무자의 부동산을 담보로 하는 경우가 많습니다.  

그러나 채무자의 부동산을 담보로 설정하지 않아도 부동산강제경매를 통해 채권을 만족시키는 것이 가능합니다. 이런 법적 절차를 어떻게 이행할 수 있는지 간략하게 설명하자면 부동산강제경매는 채무자로부터 채권을 받지 못한 경우 주로 이용하는 방법입니다.  

 

이는 임의경매와는 다르게 임의경매는 부동산을 담보로 설정한 후 실시하는 경매입니다. 예를 들어 채무자에게 돈을 대출하고 그의 부동산에 저당권을 설정하였다면 그 채무자가 돈을 상환하지 않는다면 저당권을 바탕으로 즉시 경매를 시작할 수 있습니다.  

그러나 담보 없이 돈을 대출하였거나 서비스나 상품을 제공하고 그에 대한 대가를 받지 못하였을 경우 우선 법적 절차를 거쳐 집행권을 확보해야 합니다. 이는 채무자에게 법원을 통해 채권을 청구하고 이를 인정받아야 하는 과정을 의미합니다. 승소 판결이 내려지고 확정되면 집행권이 생기게 됩니다.  

사전에 채권자와 채무자 사이에 공정증서를 받았다면 법원의 판결 없이도 부동산강제경매를 진행할 수 있습니다. 집행권이 확보되었다면 채무자의 재산 즉 부동산을 확인해야 합니다. 채무자가 소유한 토지 건물 등이 대상이 될 수 있습니다. 이후에는 강제경매 신청서를 작성하여 법원에 제출하면 됩니다. 

 

제출할 서류와 송달료 집행비용 등의 부대비용이 필요하며 그 이후에는 법원에서 부동산 목록을 확인하고 경매 절차를 시작합니다. 이 때 부동산의 가치를 평가하고 이를 입찰에 참여한 사람에게 판매합니다. 판매 후 받은 대금은 우선적으로 변제 권리가 있는 채권자부터 시작하여 여러 채권자들에게 분배됩니다.  

부동산강제경매 절차를 시작하기까지는 상당한 시간이 소요되며 공정증서를 미리 작성하지 않았다면 먼저 민사 법원에 청구 소송을 제기해야 합니다. 그리고 승소 판결을 받아야 하며 그 결과가 확정되기까지는 최소 3개월에서 최대 1년 이상 걸릴 수 있습니다.  

 

 

이 기간 동안 채무자가 자신의 재산을 숨기거나 처분하는 가능성이 있으므로 재판에서 이긴다 해도 채무자의 재산이 없으면 본인의 채권을 만족시키는 것은 어렵습니다. 이 때문에 부동산 가압류와 같은 보전 처분이 필요하며 그렇지 않으면 손해를 입을 수 있습니다. 이러한 상황에서 변호사의 도움이 필요하며 절차가 복잡하게 느껴질 수 있기 때문에 미리 상담을 받아 보는 것이 좋습니다. 

 

가령 A가 B의 요청에 따라 인테리어 공사를 해주었으나 B가 3천만 원을 지불하지 않는 상황이 발생하였습니다. B는 자금이 생기면 지불하겠다며 지속적으로 지불 기한을 연장하였고 이로 인해 A는 법률 상담을 받게 되었습니다. A가 인테리어 공사를 한 건물의 소유자가 B였기 때문에 A가 소송에서 승소하면 부동산강제경매가 가능합니다.  

그래서 A는 B 소유의 건물에 가처분을 신청하고 소장을 제출하였습니다. 이에 법적 대응을 시작한 A에게 B는 3천만 원을 먼저 지불하겠으며 가처분 신청을 취하하길 요청하였습니다. 이후 양측이 합의하여 지연 이자까지 받게 되어 사안을 만족스럽게 해결할 수 있었습니다. 

 

이렇게 부동산에 대한 사안은 여러가지 도움이 필요하게 됩니다. 때문에 변호사의 도움을 받아 올바른 개선을 시도해 보시기 바랍니다.