월세미납 계약해지 명도소송으로 진행해야

 

월세미납 계약해지 때문에 소송까지 가야 한다면, 어떻게 이 문제를 풀어나갈 수 있을까요? 우선 월세미납 계약해지라는 것이 법적으로 가능한 지 부터 살펴보면, 당연히 가능합니다. 계약기간이 남아있더라도, 건물주가 자의적으로 계약 해지를 진행할 수 있는 경우가 몇 가지가 있습니다. 우선 세입자 측에서 건물을 심각하게 파손시키는 등의 행위를 하였을 때. 그리고 건물주 허락없이 전대차를 진행하는 등, 계약상 심각한 수준이 잘못을 저질렀을 때 등인데요. 그리고 월세미납 역시, 계약해지 사유 중 하나입니다. 보통 2개월, 혹은 3개월 이상 월세를 미납할 시 계약 해지가 가능합니다.

 

 

물론 예외의 경우도 있습니다. 예를 들어, 코로나로 말미암은 피해가 한창일 때, 그로 말미암아 전국의 자영업이 잘 운영되지 않으면서, 결과적으로 일시적으로나마, 월세가 미납되더라도 이를 이유로 한 계약해지는 허락되지 않도록 특별 규정이 만들어 지기도 하였습니다. 하지만 이후로는 이러한 특별 규정이 만들어지거나 시행되고 있지 않으므로, 결과적으로 월세를 2~3개월 미납하였다면 일단 계약이 해지되고, 나아가 세입자의 퇴거 조치를 진행할 수 있습니다. 하지만 이러한 조치가 가능한 상황인 것 같음에도, 법적 분쟁이 일어나는 경우가 많은데요.

먼저 월세의 미납이 정말 계약 해지 수준인지를 따지는 경우가 있습니다. 말 그대로, 엄격하게 2달이면 2달, 3달이면 3달 이상의 월세가 밀렸다는 점이 분명히 인정이 되어야, 이후 이를 이유로 한 계약 해지를 요구할 수 있는데요. 말하자면, 하루만 부족해도 계약 해지는 인정 안 될 수 있다는 것입니다. 따라서 이 문제로 다툼이 있을 때, 실제 월세 미납이 있었으며, 그 기한은 얼마나 되었는지를 먼저 따져야 합니다. 그리고 월세의 미납 자체는 분명 사실이라 하더라도, 세입자는 여전히 본인의 권리를 보호받을 권리가 있다는 점도 기억해야 합니다.

즉 보증금 등의 문제로 말미암아, 퇴거가 거부되거나 다툼이 일어날 수도 있으므로, 이 부분에 대한 요인들도 분쟁거리가 될 수 있습니다. 권리금의 경우에는 월세가 미납되면, 해당 권리도 사라진다고 해석되곤 합니다만, 이 또한 변수가 될 수도 있겠지요. 즉 월세미납 계약해지 사건은 다양한 변수가 존재하는 복잡한 법적 사건이므로, 변호사와 함께 풀어나가도록 해야 할 것입니다. 그럼 관련 판례를 하나 살펴보도록 하겠습니다. 이 사건은 한 상가에서 불거진 법적 분쟁이었습니다. 당시 ㄱ씨는 ㄴ씨에게, 보증금을 받고 월세를 임대해 준 상황이었습니다.

이후 ㄱ씨 측에서는, ㄴ씨 측이 두 달의 월세를 연체했음을 근거로 하여, 임대차계약의 해지를 주장하였습니다. 결국 이 사건은, ㄱ씨 측의 ㄴ씨에 대한 명도 소송으로 이어졌는데요. 이에 ㄴ씨 측에서는 본인이 월세를 밀린 중간에 임대차 계약이 도중 갱신되었음을 근거로, 본인의 연체차임은 1기에 불과하지 2기 연체 차임이 아니라는 취지로 주장을 하였습니다. 하지만 대법원까지 간 본 사건에서, 대법원은 ㄱ씨 측의 손을 들어 주었는데요. 대법원에서는 먼저 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인 측의 갱신요구거절권의 경우, 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 모두 다르다고 보았습니다.

상가건물의 임대차보호법에서 규정하고 있는 계약해지에 대한 부분이 민법상으로는 존재하지 않는다는 점. 따라서 상가건물 임대인이라 하더라도, 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이른다면, 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다는 것이 재판부의 판단이었습니다. 또한 재판부에서는 임차인의 일방적 갱신요구에 의해 갱신이 되었을 때, 계약 갱신으로 부터 2기 이상의 차임을 연체해야지만 임대차 계약을 해지할 수 있다고 보면, 이는 결과적으로 임대인에게 지나치게 불리한 상황이 펼쳐진다고 보고, 임차인 ㄴ씨의 요구를 받아들이지 않았습니다.

월세미납 계약해지 문제로 말미암아 법적 분쟁이 일어나고, 심지어 소송까지 가는 일이 드물지 않은데요. 무엇보다도 월세미납 계약해지에 관한 것들을 상세히 살피면서, 법적으로 어떻게 이 문제를 풀어나갈지 등에 대해서 세부적으로 잘 살핀 후 대응하는 것을 권하는 바입니다. 이를 위한 변호사의 조력도 꼭 필요할 테고 말입니다.