전세보증금 반환거부 대처는 어떻게 할 수 있을지

 

집값이 끝없이 상승하면서 서민들의 주거 비용 부담이 증가하고 있습니다. 전세 계약을 체결하고 싶어도 보증금의 액수가 높아져, 어려움을 겪는 분들이 많습니다. 어렵게 모은 돈에 대출까지 받아 집주인에게 전세 자금을 지급하였는데, 2년이 지난 시점에서 돌려받지 못한다면 고통스러울 수밖에 없습니다. 

전세 계약이 만료되면 임차인은 집을 원상회복하여 임대인에게 돌려주어야 하고 임대인은 보증금을 전액 임차인에게 반환해야 합니다. 계약서에도 그 내용이 명시되어 있으며, 법률 규정도 있지만 임대인의 사정이 나빠져 전세보증금 반환거부가 발생할 수 있습니다. 임차인의 입장에서는 손해를 줄일 수 있는 방법을 찾아야 하는데, 어떤 절차를 밟을 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

임대인이 보증금 안줄때
계약을 체결하는 시점에 미리 해둘 수 있는 조치를 몇 가지 소개하려고 합니다. 전세보증금 반환거부가 일어나지 않도록 또는 그때 손해를 배상받을 수 있도록 지연 이자에 대해서 명확히 계약서에 적어둘 수 있습니다. 상대가 전세 자금 반환을 빠르게 하도록 압박하는 수단이 되기도 하며, 이후에 생기는 금전 손실을 줄이는 수단이 됩니다. 

 

다음으로 대항력과 우선 변제권을 확보해 두어야 합니다. 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받은 이후에 점유까지 확보한다면, 임대인뿐만 아니라 제삼자에게도 전세 계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 또한 건물이 경매로 넘어간다면 일반 채권자에 비해 우선변제권을 인정받을 수 있습니다. 법령에서 정한 일정 금액 범위 내에 속한다면, 선순위 물권자에 앞서 최우선 변제권을 주장할 수 있는지도 검토해야 합니다.

 

임대차 기간 만료가 다가오면 계약 갱신을 하지 않겠다는 의사도 분명히 해야 합니다. 주택의 경우 적어도 계약 종료 6개월 전에서 2개월 사이에 갱신의 의사가 없음을 밝혀야 묵시적 갱신을 피할 수 있습니다. 묵시적 갱신이 되어 버리면 임차인이 계약 해지 의사를 밝혀도 3개월 이후에 그 의사에 효력이 발생한다는 점에 주의해야 합니다.

계약이 만료되었고, 주택을 비울 준비가 완료되었음에도 집주인이 보증금을 반환하지 않는 실정이라면 결국에는 소송을 준비해야 합니다. 어떤 재판을 거쳐야 하는지도 살펴보겠습니다.

 

 

내용증명 이후 소송
재판을 시작하기 전에 내용 증명 우편을 활용해 볼 수 있습니다. 앞서 말씀드린 것처럼 임대차 계약이 종료되었음을 확실히 표현할 수 있고, 계약 갱신 의사가 없음을 밝힐 수도 있습니다. 그에 더하여 임대인이 의무 이행에 나서도록 압박하는 수단이 되기도 합니다. 

내용 증명 우편을 보냈음에도 답이 없거나 집주인이 계속 전세보증금 반환거부에 나선다면 임대차 보증금 반환 청구 소송을 제기해야 합니다. 계약이 종료되었고 본인은 건물 반환 의무를 이행할 준비가 되었음을 증거 자료를 통해 입증한다면, 어렵지 않게 승소 판결을 받을 수 있습니다. 이후 승소 판결문을 근거로 하여 경매 신청 등의 강제집행을 시작해야 합니다.

 

관련분쟁사례
A는 직장 생활을 하면서 자신이 돈을 모아 최근에 아파트를 분양받았습니다. 전세 보증금을 돌려받아 중도금을 치르고 이후에 부족한 부분은 대출을 받으면 된다고 계산하였습니다. 계약 만료일을 6개월 남기고 집주인에게 계약 갱신 의사가 없음을 알렸지만, 새로운 임차인이 구해지지 않는다면서 전세보증금 반환거부에 대해 듣게 되었습니다.

결국 A는 빠르게 임대차 보증금 반환 청구 소송을 진행하게 되었습니다. 소송이 제기되자 B는 곧바로 전세금을 돌려 주겠다며 조정을 요청하였습니다. 지연 이자와 이사비까지 지원을 받고 A는 보증금을 전액 돌려 받을 수 있었습니다. 

 

변호사 조력
임대인의 입장에서 새로운 세입자가 구해지지 않으면 목돈을 마련하기 어려울 수도 있습니다. 그러나 임차인이 임대인의 개인적인 사정까지 모두 고려해 주어야 할 의무가 있는 것은 아닙니다. 임대인이 전세보증금 반환거부 의사를 밝힌다면, 손해가 발생하기 전에 문제를 해결할 수 있는지 알아보아야 합니다. 급하게 이사를 해야 한다면 임차권 등기명령이나 보전 처분이 필요할 수도 있습니다. 어떤 방향으로 법적 절차를 밟아야 하는지 법률 상담을 미리 받아 보시기를 바랍니다.