전세보증금 반환 내용증명 어떤 기대를 할 수 있을지

 

 

요즘은 수도권 외곽지역 개발과 수도권 내 부동산 호재 등의 영향이 겹친 상태입니다. 1~2년 전만 하더라도 부동산 거품이 한계치이니만큼 슬슬 꺼질 때가 되었다는 전망이 나왔었지만, 이런 부분이 으레 그렇듯 예상은 생각보다 많이 빗나간 상태입니다. 아무튼 이런 이유 때문에 한동안은 임대차보증금도 떨어질 기세가 도통 보이지 않는 상황인데요. 

 

 

 

 

 

보증금이라는 게 절대 작은 돈이 아니다보니, 만약 보증금을 떼이게 되면 무척이나 괴로운 상황이 되기 쉽습니다. 다행이 소액 임차인이라면 이런 전세보증금 반환 내용증명 문제를 임대차보호법을 통해서 보호를 받을 수 있겠습니다만, 모든 사람에게 적용되는 것은 아니고, 자신이 임대차보호법 대상자에 해당한다 생각해도 예상 외의 이유로 그러지 못하는 일도 종종 일어납니다. 

 

 

 

여기서 말하는 보호법이라 하는 것은 주택의 임대인, 임차인의 권리와 의무를 정해둔 일련의 조항을 담은 법으로서 주로 임차인 보호에 대한 내용이 담겨 있습니다. 예를 들어 기본적으로 임차인에게는 2년까지의 계약 갱신 보호가 주어지며 또한 만에 하나라도 임대인에게 문제가 생겨서 보증금을 제대로 돌려받지 못하고 건물이 경매로 넘어갈 경우 임차인은 우선 변제권을 얻는다는 식입니다. 다만 이렇게 법이 전세보증금 반환 내용증명 문제에서 임차인 보호를 해 준다고 하더라도 결국 한계는 존재하며 이는 특히 보증금 문제에서 두드러지는만큼 만약 전세보증금 반환 내용증명에 대처한다면 이에 대한 기본적인 이해가 우선시되어야만 할 것입니다.

 

 

여기서 전세보증금 반환 내용증명 관련 법률 사례를 하나 살펴보도록 하겠습니다. ㄱ씨는 한 주택에 월세 계약을 맺고 들어가게 되었는데, 당시 ㄱ씨가 낸 보증금은 대략 1000만 원 단위였습니다. 이 당시 주변 다른 주택의 매매가격이 몇 억 단위였던 것을 감안한다면 상당히 저렴한 보증금을 내고 들어간 셈입니다. 월세도 그리 높지 않았던지라 더욱 싸게 입주한 것이 눈에 띄는 대목인데요. 그런데 이 집은 쌀 만한 이유가 있었습니다. 

 

 

 

사실 이 주택은 당시 이미 경매로 넘어간 상태였기 때문입니다. 집 주인이 해당 주택에 시세 이상의 근저당권을 설정해 두었다가 제대로 빚을 갚지 못하게 되면서 경매로 넘어가게 된 것이었지요. 그 후 이 주택은 몇 달 뒤에 바로 낙찰되었고, ㄱ씨는 소액임차인으로서 최우선순위 배당을 받게 되어 자신이 낸 보증금을 다 돌려 받을 수 있게 되었습니다. 하지만 후순위 근저당권자 중 한 명이 이 부분에 이의를 제기하고 소송을 제기하게 된 것입니다.

 

 

후순위 근저당자였던 ㄴ씨는 ㄱ씨가 해당 주택이 경매로 넘어가고 있다는 사실을 알고 고의적으로 낮은 보증금에 임대차계약을 맺은 것이고, 이럴 경우 주택임대차보호법에서 보호해주는 소액임차인으로서 인정할 수 없기 때문이라고 주장했는데요. 이에 법원은 ㄴ씨의 주장을 받아들였습니다. 정황상 명백히 이 주택이 경매로 넘어갈 것이 분명했음에도 불구하고 ㄱ씨가 임대차계약을 맺었다는 점, 이전에도 ㄱ씨가 법원경매를 통해서 배당금 수령을 한 적이 있기 때문에 경매 절차를 잘 알 것이라는 점 등에 비추어 본다면 ㄱ씨는 임대차보호법을 악용해서 부당이득을 얻고자 한 것으로 추정되는만큼 ㄱ씨는 임대차보호법의 보호 대상인 소액임차인이라고 볼 수 없다는 게 그 이유였습니다.

 

 

전세보증금 반환 내용증명 관련 사례 하나를 살펴보았습니다. 위 사례에서 ㄱ씨와 같이 정황상 거의 분명히 악의적 목적으로 부당이득을 챙기고자 하는 사례도 있으나 이런 부분을 잘 모른채 있다가 주택임대차보호법의 보호 대상 바깥으로 밀려나게 되면서 보증금을 돌려받기 어려워지는 사례도 자주 있는 편입니다. 사건이 구체적으로 어떤 맥락이냐에 따라서 사안의 전개가 달라지는만큼 그 까다로운 법리적 부분에 대해선 변호사와의 더 심도 있는 상담이 진행되어야 할 것이고, 특히 권리보호 쪽은 되도록이면 빠른 대응을 위한 조력이 있어야 할 것입니다.