부동산강제집행 해결 어떻게?

 

우리는 어떠한 형태로든 공간을 필요로 합니다. 회사를 차릴 때도 사무실이라는 공간이 필요하고 가게를 차린다고 해도 그에 마땅한 물건을 진열하고 판매할 수 있는 공간이 필요합니다. 

그래서 사람들은 이러한 공간을 직접 구매할 때도 있지만 구매하는 비용이 비싸기 때문에 이미 공간을 가진 사람에게 일정한 금액을 내고 일정한 기간동안 공간을 빌려서 사용하는 경우가 많습니다. 

여기서 공간을 빌려준 사람을 임대인이라고 칭하고 빌린 사람을 임차인이라고 칭합니다. 그런데 이러한 계약 상황에서는 여러 가지 문제들이 발생할 수 있습니다. 

 

이러한 부동산 분쟁에 있어서 어려운 점은 점유 때문입니다. 임대인과 임차인이 만약 부동산 하나를 두고 분쟁을 하게 된다면 임차인이 점유를 하고 있는 이상 임대인은 새로운 임차인을 구하기가 어렵습니다. 

보통 이러한 임대차 분쟁의 경우 임차인이 월차임을 연체하였거나 계약기간을 연장해달라고 주장하면서 발생하게 됩니다. 임대인의 입장에서는 월차임도 제대로 지급하지 않는 임차인이 계속해서 부동산을 점유하고 나가지 않으면서 해당 부동산으로부터 수익을 낼 수가 없는 경우입니다. 

이렇게 부동산분쟁을 진행하면서 상대방의 점유로 인해 수익도 내지 못하고 난처한 상황에 처하였다면 명도소송과 강제집행을 진행하는 것이 현명한 선택입니다. 

 

먼저 부동산 명도소송을 내서 명도를 명령을 받은 경우 부동산강제집행을 신청하여 국가의 강제력을 동원하여 법적인 절차를 진행할 수 있는데요. 그 이후에 받지 못한 월차임이나 손해배상 등의 부분에 대해서도 따로 청구할 수 있습니다. 

부동산강제집행에서 중요한 것은 집행력을 갖춘 집행권원이 있어야 한다는 점입니다. 확정판결, 가집행선고부판결, 조정조서, 확정된 지급명령, 공정증서 등의 확실한 명령이 있어야 집행이 가능하니 이러한 점을 주의해야 합니다. 

그렇다면 부동산 소송이 벌어진 사례를 보며 법원의 판결은 어떻게 내려졌는지 알아보도록 하겠습니다. 

2017년 ㄱ 씨는 ㄴ 사가 소유하고 있는 건물에서 식당을 운영하였습니다. 그러던 중에 장사가 잘되지 않고 한 달만에 폐업을 하게 되었습니다. 

 

이렇게 한 달만에 폐업을 하게 된 ㄱ 씨는 이후 임대료를 제대로 지급하지 않았습니다. ㄴ 사는 3기 이상의 임대료를 연체하였다는 이유를 근거로 하여 임대차계약을 해지합니다. 

그리고 ㄴ 사는 ㄱ 씨를 상대로 건물을 인도하라는 건물명도소송을 제기하였습니다. 이렇게 건물명도소송의 승소로 확정이 되면 부동산강제집행을 통해서 부동산을 인도받게 됩니다. 그러나 이렇게 소송을 하는 기간 중에 ㄱ 씨는 ㄴ 사 건물에서 두 번이나 행사를 개최하여 수익을 벌기도 하였습니다. 

이렇게 ㄴ 사가 ㄱ 씨를 상대로 낸 건물명도소송에서 1심은 부동산을 명도하고 ㄴ 사에 미지급 차임을 지급해야 한다고 밝히면서 원고일부승소 판결을 내렸습니다. 

 

그러나 ㄴ 사는 이에 대해서 이의를 제기합니다. 물론 1심의 판결로 부동산 명도소송에 대해서 승소를 하여 부동산강제집행에 들어갔으나 받아야 하는 금액이 너무 적다는 것이었습니다. 항소를 하면서 ㄴ 사는 건물을 돌려받을 때까지의 연체관리비 등의 추가 손해액을 지급하라며 항소를 하였습니다. 

 

그리고 항소심은 건물에서 식당을 시작한 2017년 4월부터 계약이 실질적으로 해지된 2017년 7월까지 미지급 차임을 지급해야 한다고 보았습니다. 또한, 같은 기간 동안 연체관리비에 대해서도 따로 지급을 해야 한다고 밝혔습니다. 

그러나 대법원 재판부에서는 항소심 판단 부분의 일부를 파기하였습니다. 재판부는 임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 해당 부동산을 사용하고 수익하지 않은 경우에 관리비까지 임차인이 부담하는 것은 부당하다고 밝혔습니다. 사용을 하지 않았기 때문에 그 때 관리비는 임대인이 부담해야 한다는 것입니다. 

 

ㄱ 씨가 ㄴ 사에게 지급해야 하는 관리비는 2017년 4월부터 2017년7월까지인 실질적인 계약기간이 4개월분과 소송을 진행하던 도중에 사용수익을 했던 2일분의 관리비임을 밝혔습니다. 그리고 나머지 기간 동안 관리비를 지급할 의무는 없음을 명시하였습니다.

 

그럼에도 원심에서 2017년4월부터 2018년 10월까지의 관리비를 모두 지급하라고 한 것은 법리를 오해한 부분이 있는 것이라고 명시하였습니다. 따라서 건물을 명도하고 부동산강제집행은 할 수 있으나 관리비를 전부 지급하라고 한 것은 부당하다고 판결을 내렸습니다.  

이렇게 부동산강제집행과 관련하여 벌어진 소송에 대해서 살펴보았습니다. 소송의 절차 중 하나로 강제집행이 필요한 경우, 상대방의 점유가 부당하다고 생각하여 명도를 받고싶은 상황이라면 관련된 상황의 지식이 필요할 수 있습니다. 

 

하지만 일반적으로 부동산에 대해 깊게 공부하지 않는다면 이러한 법률적 지식은 알 수 없는 것이라서 지식을 가지고 있는 사람의 도움을 받기란 쉽지 않은 일입니다. 

그래서 부동산강제집행과 관련된 상황의 지식을 갖추고 문제를 해결할 수 있는 변호사 등의 도움을 받아보는 것이 이러한 상황을 결하는데 도움이 될 수 있습니다.