임차인 계약해지 요구할 수 있는 권리로

 

우리가 주거를 하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 다른 사람에게 일정한 금액을 지불하고 주거를 할 수 있는 집을 빌리는 방법, 그리고 앞서 말한 방법보다 더 큰 금액을 지불하고 자신이 집을 소유하는 방법이 있습니다.

일반적으로 집을 소유하는데 큰 금액이 들어가기 때문에 집을 사는 것보다 집을 빌리는 것을 선택하는 사람들이 많습니다. 이렇게 집을 빌리는 것으로 두 사람 간의 계약관계가 발생하게 되는데, 여기서 여러가지 문제가 발생할 수 있습니다. 

부동산의 소유권을 가진 사람이 자신이 소유한 부동산을 다른 사람에게 빌려주는 것을 임대라고 지칭합니다. 임대차계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 빌려주고 그에 대한 대가를 받는 것 등등의 행위라고 할 수 있습니다. 

 

이러한 임대차계약에는 얼마간의 기간 동안 임차인이 임대인에게서 부동산을 빌리는지에 대한 내용이 포함되어 있습니다. 기간이 끝나면, 임대차 계약이 해지되는 것이라고 볼 수 있습니다. 만약 이러한 기간이 정해져 있지 않다면, 임대차계약 해지는 언제든지 이루어지게 될 수도 있습니다.

하지만, 임대차계약의 기간이 끝나지 않았음에도, 임차인이나 임대인은 임대차계약의 해지를 원하게 될 수 있습니다. 계약기간이 끝나지 않은 상황에서의 임대차계약 해지는 이루어질 수 없습니다. 경우에 따라서는 임대차계약의 기간이 만료되지 않았음에도, 임차인 계약해지를 하게 될 수도 있습니다.

민법에 따르면, 임차인의 의사에 반하여서 임대인이 목적물에 대한 보존행위를 하고, 이러한 보존행위로 인하여서 임차인이 부동산을 임차한 목적을 달성할 수 없을 때에 임차인은 임대차계약 해지를 할 수 있습니다.

그리고 민법의 다른 조항에 따르면, 임차인은 임대인에게 동의를 구하지 않고, 임차물을 전대하거나 권리를 양도하는 행위를 할 수 없고, 만약 임차인이 이러한 행위를 하였을 때에는 임대인은 계약 해지를 할 수 있습니다

 

이 외에도 임차인이 일정 횟수 이상 차임을 연체한 경우라면, 임대인은 임차인 계약해지를 하는 것이 가능할 수 있습니다. 이때에 상가건물 임대차와 주택 임대차는 임대차계약의 해지를 할 수 있는 차임 연체에 대하여서 다르게 정하고 있는데, 상가건물은 3기의 차임 연체 때, 주택은 2기의 차임 연체로 보고 있습니다.

이렇게 임대차계약해지와 관련해 분쟁이 발생한 사건을 통해 어떠한 문제가 발생하고 어떻게 대처하는 게 필요할지 살펴보도록 하겠습니다. 

d 씨는 자신이 소유한 상가를 e 씨에게 보증금과 월세를 받아 임대를 하기로 임대차계약을 하였습니다. 

임대차 계약기간은 1년이었고, 임대차 계약이 한 번 갱신되고 난 이후 임대차계약을 하고 2년이 지나 임대인은 e 씨가 2기의 차임을 연체하여 임대차계약을 해지한다고 하면서, 임차인에게 계약이 만료되었다고 하면서, 건물을 돌려달라는 건물 명도소송을 하였습니다.

 

e 씨는 임대차계약이 갱신되기 전에 1기의 차임을 연체하였고, 임대차계약이 갱신되고 난 이후에 자신은 1기의 차임을 연체하였으므로 2기의 차임 연체가 아니기 때문에, 계약의 해지는 불가능하다고 주장하였습니다. 

하지만 재판부에서는 이러한 e 씨의 주장을 받아들이지 않았고, 상가건물 임대차 보호법에서는 민법에서 정하는 계약해지게 관하여서 따로 규정하고 있는 것이 없으므로, 상가건물이라도 임차인이 2기의 차임 연체를 한 경우에 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다고 하면서, 원고 승소 판결을 내린 원심을 확정하였습니다.

임대차계약의 해지의 이유가 될 수 있는 차임 연체는 임대차계약이 갱신되기 전과 후로 연체된 차임의 합이 2기 이상이 되었을 때가 될 수 있습니다. 그렇기 때문에, 임대차계약이 갱신되는 것과 함께 연체된 차임을 새로이 새는 것이 아니라고 볼 수 있습니다.

 

그래서 임대차계약의 갱신일이 전에 한 번, 갱신이 되고 난 이후에 한 번 총 2김의 차임을 연체하였을 때에, 임대인은 임차인 계약해지를 할 수 있다고 볼 수 있습니다. 하지만 임대인이 이렇게 주장한다고 하더라도 임차인은 위 사례와 같이 계속해서 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.

임차인이 이런 주장을 계속해서 펼친다면 자신이 모르는 부분이 나와 당황해 실수할 수 있습니다. 이런 상황을 방지하기 위해 임대차계약에 관한 분쟁을 대처한 경험과 지식이 있는 변호사 등의 도움이 좋은 방법이 될 수도 있을 것입니다.