전세계약성양식 작성 시 주의사항 있을까요?

 

우리나라에는 다양한 임대차의 방식이 있습니다. 전세, 월세의 방식이 있는데요. 전세의 방식은 임차인이 전세금을 지급하고 임대인의 부동산을 점유하는 것을 말합니다. 전세는 보통 본래 부동산의 매매금액의 절반 이상이 되는 금액을 지급하게 됩니다. 

이렇게 지급하는 보증금의 부분에서 월세와 차이가 있습니다. 이렇게 지급하는 전세금은 전세계약이 소멸하는 때에 반환을 받게 됩니다. 전세금은 매매금액의 70%정도 선에서 왔다갔다 하는 만큼 큰 금액입니다. 

 

 

최근에는 전세가가 더 오르고 있는데요. 그렇기에 이후 보증금을 돌려받기 위한 전세계약서를 철저하고 꼼꼼하게 작성해야 합니다. 그렇다면 어떠한 점들을 주의해야 할까요? 등기부등본을 통해서 전세를 얻는 집이 하자가 있는 집인지 꼭 확인해야 합니다. 

예를 들어 해당 부동산이 담보가 잡혀있는 부동산일 수도 있으며, 가압류 등이 되어 있는 부동산일 수도 있으니 소유권 문제에 대해서 확실히 확인을 해야 합니다. 건물 소유주와 토지소유주를 확인해야 하고 확정일자와 전입신고를 하는 것도 꼭 필요할 것입니다.

 

 

전세계약서양식에는 부동산의 표시, 계약금, 중도금, 잔금의 액수와 지불시기 및 방법, 부동산의 이도 시기 및 임대차 기간, 기타 분쟁발생소지 및 책임사항, 해약의 조건, 위약금, 중요 특약사항, 계약체결일자, 임대인과 임차인의 인적사항, 공인중개사의 상호와 주소, 연락처 등이 들어갑니다. 

이러한 전세계약서양식은 이후 분쟁이 발생하였을 때 하나의 근거가 될 수 있으니 모두 작성을 하여야 하는데요. 특히나 중요 특약사항이나 분쟁 발생에 대한 책임 등에 대해서도 한 번 더 확인할 필요가 있습니다. 

오늘은 이러한 전세계약서 양식과 관련하여 발생한 분쟁 사례를 살펴보고 이에 대한 법원의 판단은 어떠한지 살펴보도록 하겠습니다.

 

 ㅇ씨는 경기도에 위치한 한 아파트를 임차하였습니다. 당시 전세금은 4억원이었는데요. 그리고 계약서를 작성하면서 먼저 계약금으로는 1할에 해당하는 4000만원을 지급하기로 약정하였습니다. 

그러나 이들은 전세계약서양식에서 특약사항의 부분을 제대로 기재하지 않으며 소송으로 이어지게 되었는데요. 문제는 ㅇ씨의 반려견이었습니다. 임대인인 ㄱ씨 부부는 임차를 하고 전세계약서를 작성하면서 반려견에 대한 부분은 아예 언급하지 않았습니다. 

 

 

그러나 뒤늦게 ㅇ씨가 3마리의 반려견을 키운다는 사실을 알게 되었고 새로운 아파트에 반려견을 들일 수는 없다고 말하면서 계약서를 무르겠다고 주장하였는데요. 그리고 ㅇ씨가 계약금 반환을 위한 계좌를 주지 않자, 법원에 해당 금액을 공탁하고 계약을 파기하겠다고 일방적으로 통보합니다. 

ㅇ씨는 해당 공탁금을 수령하고 다른 아파트를 구하였는데요. 그리고 이 과정에서 ㄱ씨 부부를 상대로 하여 소송을 제기합니다. 이들이 작성한 계약서에 의하면 임대인이 계약을 파기한다면 계약금의 2배를 돌려주는 것, 임차인이 계약을 파기하면 계약금을 반환받지 않는 것이 기재되어 있었기 때문인데요. 

 

 

이에 근거하여 ㄱ씨 부부에게 계약금의 2배인를 지급하라고 주장합니다. 그러나 ㄱ씨는 이에 대해 반박합니다. ㅇ씨가 계약서를 작성할 때 반려견에 대한 이야기를 꺼내지 않아서 계약을 체결한 것이기에 이는 ㅇ씨의 고지의무 위반이라고 보는 것이 타당하다고 주장하였는데요. 

재판부는 이 사건에 대해서 원고일부 승소 판결을 내리며 ㄱ씨 부부는 ㅇ씨에게 일부 금액을 지급하라고 보았습니다. ㄱ씨 부부에게 계약파기의 책임이 있다고 본 판결이었는데요. 계약을 체결할 당시에 ㅇ씨에게 몇 명이 거주하냐고 물은 정황이 있으나 반려견의 문제에 대해서는 언급을 하지 않았습니다. 

ㄱ씨가 반려견을 키우지 않는 것을 조건으로 건다는 전세계약서양식을 작성하지 않았기에 책임은 ㄱ씨에게 있다고 보는 것이 타당하다는 것인데요. 사회 통념상 반려견을 아파트에서 기르면 안 된다는 통념이 존재하는 것도 아니기에 ㄱ씨 부부의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단을 내렸습니다. 

 

 

다만, ㅇ씨가 곧바로 다른 집을 구한 점, 보증금 증액 등의 불순한 목적은 아니었다는 점 등을 고려하여 일부 책임만을 인정하게 되었습니다. 오늘은 이처럼 부동산 계약과정에서 발생할 수 있는 분쟁 사례를 살펴보고 법원의 판단을 알아보았습니다.

이처럼 전세계약서는 다양한 부분을 고려해야 하며 작성시에 들어가야 할 요소는 전부 들어가 있는지 등 여러 부분을 살펴보고 꼼꼼하게 작성하는 것이 필요할 것입니다. 만약 이러한 과정이 혼자 힘으로 힘들다면 그 때는 필요에 따라 부동산 관련 분쟁에 대한 수행 경험을 지닌 변호사 등의 조력을 구하는 것이 필요할 것입니다.