공사 지체상금 인정되기 위한 요건들은?

공사 지체상금 인정되기 위한 요건들은?

공사 과정에서 예상하지 못한 변수가 발생하여 정해진 시기에 공사를 완성하지 못하는 경우가 발생할 수가 있을 텐데요. 이런 경우 시공사가 시행사에 지급해야 하는 손해배상액을 공사 지체상금이라고 합니다.

보통 수급 계약 체결 시 계약기간에 목적물을 인도하지 못했을 때 도급인에게 발생하는 피해를 수급인이 보상하는 조항을 삽입하는데 피해금액을 구체적으로 산정하기 어려워 총 계약금액과 지체보상율, 지연일수로 정해 놓습니다. 

그런데 때로는 지연일수가 이해관계에 따라 해석이 달라질 수 있어 분쟁의 요인이 되기도 합니다. 보통은 계약서상 공사 완료일 다음 날로부터 공사가 완료된 날까지 지연일수로 산정하지만, 일부는 완공 후 사용승인 날짜를 완료한 날을 지연일수로 계산해야 한다는 여러 의견이 나타날 수 있기 때문입니다.

즉 수급인이 약속한 공정을 모두 마쳤더라도 도급인이 준공검사를 미루게 되면 수급인은 계약사항을 모두 이행하고도 건설지체상금의 책임을 지게 되는 상황이 올 수 있다는 것인데요. 이렇게 공사 지체상금과 관련된 분쟁이 발생하면 사실관계를 명확하게 파악하고 법리적 대처를 할 필요가 있습니다. 

그럼 관련 사례 하나를 소개해 드리겠습니다. 조합과 시공사는 공사기간을 착공 신고일로부터 3년으로 설정하고, 정당한 사유가 존재하지 않은 채 공사가 지체된 경우에는 시공사 측이 조합에게 지체상금을 지급한다는 계약을 체결하였습니다. 

공사는 순조롭게 진행되는 듯하였으나, 조합과 시공사는 분양가 책정을 두고 이견이 발생하였습니다. 시공사 입장에서는 미분양 가능성이 있다고 판단하고 이에 관한 대책을 마련해 달라고 요청하였으나, 조합 측은 이를 받아들이지 않았습니다. 

결국, 양측은 이견을 좁히지 못하고 시공사는 즉시 공사를 중단했는데요. 이후 조합과 시공사는 미분양 대책비를 마련하고, 중단된 공사기간만큼 순연하기로 하는 내용의 약정을 체결하면서 다시 공사를 진행하였습니다. 

그렇게 공사는 완료되었으나, 조합 측은 계약서보다 완공이 늦어졌으므로 공사 지체상금을 달라고 요구하였습니다. 하지만 시공사는 공사기간 순연을 합의하였으므로 지체상금 지급을 거부하였는데요. 따라서 조합 측은 시공사를 상대로 소송을 제기하였습니다. 

이에 시공사는 사전에 조합과 기간을 순연하기로 합의했다면서 공사 지체상금 청구는 부당하다고 반박했습니다. 사건을 심리한 재판부는 시공사는 미분양이 발생하면 공사대금을 회수하지 못할 수 있으므로 분양 이전에 미분양 대책을 마련해야 했던 것으로 보인다면서 공사중단이 시공사 측의 일방적 채무불이행이거나 귀책사유에 기한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 

그리고 조합은 공사기간 순연은 조합원총회결의가 없었으므로 효력이 없다고 주장하지만, 공사기간 순연 협약이 총회 결의가 필요한 경우에 해당한다고 보기 어렵다고 밝혔는데요. 이후 조합은 항소하였으나, 항소심 결정도 다르지 않았습니다. 

대법원 역시 원심과 항소심이 법리를 오해하거나 판단을 누락하였다고 보기 어렵다며 상고를 기각하고 원심을 확정하였습니다.

이 사례처럼 법원은 공사 지체상금을 판단할 때 당사자의 지위, 계약의 목적과 내용, 지체상금을 예정한 동기, 지체상금비율, 지체상금 액수, 지체사유, 당시 거래관행 등을 종합적으로 고려하여 부당히 과다하다고 인정되는 경우에는 법원이 지체상금을 인정하지 않을 수 있습니다. 

뿐만 아니라 공사 지체상금액이 부당하게 과다한 것으로 판단하면 소송당사자가 적극적으로 그 사실을 주장하지 않더라도 직권으로 감액할 수 있으나, 지체상금이 부당하게 과다한지 여부는 소송 당사자들이 알고 있는 당사자의 지위, 계약의 목적과 내용 등 공사와 관련된 구체적인 사실을 근거로 판단합니다. 

그러니 이런 일이 발생하면 구체적인 사항을 법원에 제출하는 등 적극적인 대응이 필요한 바, 건설분야에서 다수의 소송을 수행한 경험이 있는 변호사 등과 동행하는 것도 하나의 해결책이 될 수 있다는 점을 기억하시기 바랍니다.