토지용도변경 재개발 절차에서 분쟁 있다면

토지용도변경 재개발 절차에서 분쟁 있다면

우리나라의 토지는 크게 용도에 따라 4가지로 분류할 수 있습니다. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘는데, 그 안에서도 세부적인 내용에 따라 주거지역, 상업지역, 녹지지역 등으로 나뉘게 됩니다.

토지는 그 용도에 다라 지을 수 있는 건축물의 종류나 범위가 다르기 때문에 이용할 수 있는 조건이나 개발할 수 있는 범위도 달라지게 됩니다. 그렇기 때문에 목적에 따른 사용을 위하여 토지용도변경을 할 수 있습니다. 

이러한 토지용도변경은 쉽게 말하면 관리지역을 도시지역으로 바꾸거나 주거지역으로 변경하는 것을 의미합니다. 토지용도를 변경하게 되면 토지의 가격에 변화가 생기는 것은 물론이고 사용의 범위 등이 달라지기 때문에 재개발을 할 때에도 좀 더 수월할 수 있습니다.

이 토지용도변경은 재개발 같은 도시관리계획의 규제를 받기도 하지만 예외적으로 농지나 임야의 경우엔 관할기관에 용도변경에 대한 승인을 받아서 용도를 변경할 수 있습니다. 토지의 용도에 따라 변경 절차가 다르게 진행되기 때문에, 그 부분에 대해 알아보는 것도 좋습니다.

토지용도변경은 재개발이 시행되었을 때에도 토지보상과 관련하여 여러 문제가 발생할 수 있습니다. 토지보상은 토지에 대한 보상 이외에도 그 토지 위에 건축되어 있는 건물에 대한 보상도 포함하는데, 이와 관련하여 발생할 수 있는 문제에 대해 알아보도록 하겠습니다.

다음의 사례는 건축물의 용도를 변경하지 않은 채로 사용하다 재개발 토지보상의 대상에서 제외되어 문제가 발생했던 건입니다. 이를 통해 토지용도변경 및 건축물의 용도변경과 관련하여 발생할 수 있는 분쟁 및 법원의 판단 등에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

한국토지공사는 A씨의 토지가 포함되어 있는 부지 위에 ‘ㄱ’테크노폴리스 일반산업단지를 구성할 것이라며 토지보상계획을 발표하였습니다. 이때, 한국토지공사는 A씨의 관리사를 보상의 대상에서 제외하는 처분을 내렸습니다. 

그러자 A씨는 관리사로 허가를 받은 것은 사실이지만 건물의 내부에 거실, 주방, 욕실, 방을 갖추고 있기 때문에 사실상 주거하는 공간에 해당한다고 주장하였습니다. 그러나 주장은 받아들여지지 않았고 결국 A씨는 위 주장을 토대로 한국토지주택공사를 상대로 이주자택지공급대상자 제외처분 취소소송을 제기하였습니다. 

해당 소송에 대하여 원심은 원고인 A씨의 승소로 판결을 선고하였습니다. 그러나 이어진 항소심에서 재판부는 원고의 승소를 판결한 원심을 파기하고 원고의 패소로 판결을 선고하였습니다. 그렇게 판단한 이유는 다음과 같습니다.

재판부는 우선 A씨의 부친이 지방자치단체장으로부터 축사를 관리하기 위한 용도 즉 관리사로 건축의 허가를 받고 사용을 승인 받았다는 점을 인정하였습니다. 

이후 A씨가 해당 건물을 사용하면서 주거용으로 사용하기 위하여 면적을 확대하고 건물의 구조도 변경하였는데, 이에 대한 신고절차는 밟지 않은 것으로 보인다고 밝혔습니다.

또한 재판부는 A씨가 적법한 절차를 밟지 않은 채 임의적으로 주거용으로 용도를 변경한 것이기 때문에 해당 사건의 건축물을 이주대책대상에서 제외하는 것으로 판단하는 것이 맞다고 판시하였습니다. 

덧붙여 관리사라는 것은 축산업을 운영하는 자가 축사를 관리하기 위하여 일시적으로 거주하는 장소로 인식이 되는데, A씨가 해당 건물을 주거용으로 사용했더라도 일시적인 거주의 장소와 비교하여 구별을 하기도 어렵다고 재판부는 판단하였습니다. 

이주대책의 본질에 부합하기 위해서는 허가나 신고절차의 이행여부 그리고 공부상에 기재된 용도를 원칙적인 기준으로 두고 이주대책대상자를 선정하는 것이 합리적인 방법에 해당한다고 덧붙여 재판부는 설명하기도 했습니다.

결과적으로 재판부는 A씨가 한국토지주택공사를 상대로 제기한 이주자택지 공급대상자 제외처분 취소 소송에서 원고인 A씨의 패소로 판결을 선고하였습니다. 

위의 사례를 보면 알 수 있듯이 실제로 주거용으로 사용하고 있더라도 이에 관한 용도변경의 법적 절차를 밟지 않으면 재개발 보상대상에서 제외될 수 있습니다. 토지용도변경도 건물의 용도변경처럼 다양한 법적 문제가 야기될 수 있는 만큼 이와 관련하여 고민이 있다면 도움을 받아보는 것도 바람직한 방법이 될 수 있습니다.