임대료미납 시 보증금 증액하면 월세도 감액해야 할까

임대료미납 시 보증금 증액하면

월세도 감액해야 할까

부동산 문제에서 법적으로 빈번하게 나타날 수 있는 문제 중 하나를 예로 든다면 임대료미납을 꼽을 수 있는데요. 그만큼 일상에서도 나타날 수 있는 부분이지만, 이 문제를 법으로 풀려고 하면 의외로 사건이 복잡해지는 경우도 있을 것입니다.

내야할 돈을 내지 않은 것에 대해 소송을 제기하면 받을 수 있을 것이라고 생각할 수도 있겠지만, 서로의 법적 책임 등을 두고 다툼을 벌이다 보면 생각 외로 결과가 달라지거나 혹은 재판이 길어지는 결과가 생길 수도 있기 때문에 이에 대해서 신중히 생각하고 대처해야 할 것입니다.

특히 임대료를 아무 이유 없이 못 준다고 하는 경우가 아니라, 법적으로 논쟁거리가 있는 임대료미납 문제라고 한다면 그만큼 법적으로 치열한 공방이 벌어질 수 있으므로 이러한 것을 맞이하기 이전에, 판례를 통하여 다른 사안에서는 어떻게 법리가 해석되고 적용되었는지 등에 대해 알아보는 것도 도움이 될 수 있습니다.

그렇다면 월세 등의 임대료를 미납해서 나타날 수 있는 갈등양상에는 무엇이 있는지 관련 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

이 사건은 ㄱ씨와 ㄴ사 간에 벌어진 일인데, 어느 한 공공임대 아파트를 ㄱ씨가 임대를 하면서 그 조건으로 보증금 2억 5천만원에 임대료 60만원이라는 조건을 달았습니다. 이 계약은 당시 표준과는 다소 차이가 있는 금액이었는데, ㄴ사 측에서 당시 1년 만기 정기예금 이율인 연 3퍼센트가 넘게 적용시켜서 보증금을 증액하는 대신, 월세를 깎아주는 방식으로 적용하여 상호전환해 정한 금액이었습니다.

그리고 이와 함께, 3개월 이상 월세를 체납할 경우에는 계약을 해지할 수 있다는 조건까지 명시되면서 계약이 진행되었습니다.

그런데 이후 ㄱ씨는 ㄴ사에 보증금이 비싸다는 이유로 소송을 걸었는데, 당시 표준보증금인 약 1억 4천만원보다 비싸게 받은 보증금 계약은 법적으로 볼 때 무효라고 판단을 한 것이었습니다. 이에 ㄴ사 측에서는 표준보증금을 넘는 보증금을 무효라고 본다면, 자신들이 임대료를 깎아 준 것 또한 무효라고 하면서, 결과적으로 월세의 차액을 지불하라고 소송을 제기하며 맞소송으로 번졌습니다.

이 가운데 법원 측은 두 사람의 주장을 모두 받아들였는데, 바로 공공임대주택 사업자가 표준금액보다 보증금을 올리는 대신 월세는 깎아 주는 소위 전환금액 방식으로 임차인을 모집하려고 했다면 표준금액과 전환금액을 모두 공고함에도 그렇지 않았다는 법적 미비가 원인이었습니다.

이어 법원은 보증금을 깎아 준 대가로 월세를 깎아준 만큼 임대료미납 문제에서 ㄴ사는 보증금의 차액을 돌려주고 반대로 ㄱ씨는 임대료 차액 월 30만원을 지급하는 판결을 내렸습니다.

문제는 ㄴ사가 보증금 차액을 돌려줌에도 불구하고 이후 ㄱ씨는 본래 월세에서 깎아 준 금액만을 지불하고 제대로 차액을 내지 않는 기간이 3개월 이상 이어졌다는 것인데요. 그러자 ㄴ사는 임대료미납을 이유로 임대차계약 해지를 통보하고 아파트를 비워 달라고 소송을 냈습니다.

이처럼 복잡하게 얽힌 문제에서 대법원은 임대차계약 해지가 가능하다고 보았는데요. ㄱ씨와 ㄴ사 사이에서 이미 판결 결과 임대보증금과 임대료의 상호전환 조건 자체가 무효화되고 기본적인 조건으로 임대를 하기로 법적으로 정해진 상태였습니다.

그러한 상황에서 ㄱ씨가 의무를 제대로 수행하지 않음으로써 계약서에도 정해진 대로, ㄴ사는 ㄱ씨의 임대차계약을 법적으로 해지할 수 있는 권리가 있다는 것이 대법원의 판단이었습니다.

이처럼 임대료미납 문제가 법적으로 복잡하게 전개되는 경우라면 특히 사안이 복잡하게 얽힐 수 있는 만큼 이를 차근차근 현명하게 풀어나가는 것이 중요하다고 할 수 있습니다. 그러기 위해서는 자신에게 어떤 부분이 법적으로 어떻게 작용하고 있는지, 사안의 쟁점은 무엇인지 등의 사항에 대해서 면밀하게 검토해 풀어나간다면 그만큼 갈등을 해소하는데 도움이 될 수 있을 것입니다.