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부동산소송

전셋집이 경매로 넘어가면 토지매각대금과 배당금에 대한 선순위 권리자는

by 김채영변호사 2019. 10. 4.

전셋집이 경매로 넘어가면 토지매각대금과 배당금에 대한 선순위 권리자는



부동산 거래가 진행되면서 세입자들의 권리를 지켜줄 수 있는 부분에 대해서 관심이 많아지고 있는 추세인데요. 특히 집을 알아보던 도중 마음에 집을 발견함과 동시에 건축물대장과 등기부등본을 먼저 파악하는 것이 중요하다고 할 수 있으며, 옥탑 같은 경우는 따로 표시가 명확하게 적혀 있지 않아 등기가 되지 않은 주택일 수도 있습니다.


한편으로는 불법으로 지어진 소유자가 다른 다세대주택을 경우 대항력을 취득할 수 없어 계약하지 않는 것이 좋을 것이며, 전셋집경매 역시 확인해야 되는 부분도 등기부등본입니다. 



만약 근저당이 설정되어 있는 상태인 전셋집을 계약했는데, 이후 해당 집이 경매로 넘어갔다면 이는 근저당에 우선적으로 배당이 되며 남은 금액에 대해서는 임차인에게 돌려주게 되는데요. 되도록 이러한 상황을 사전에 알아보고 난 후에 계약을 하는 게 좋을 것이나 혼자서 해결하다보면 이러한 부분을 놓치는 경우가 발생할 수 있습니다.


그럼 어떤 상황에 이러한 분쟁이 나타날 수 있을지 관련 판례를 통해 알아보겠습니다. G씨는 아파트 세입자로서 은행을 상대로 자신에게 배당된 부분에 대해서 소송을 제기했는데요. 그 이유는 집주인인 D씨가 빚을 다 갚지 못해 전셋집이 경매로 넘어감에 따라 배당금을 받게 되었지만 자신이 지급한 바 있는 전세보증금을 전부 다 받지 못해 배당이의 소송을 제기 한 것이었습니다.



하지만 조사 결과 D씨의 집에서 방 한 칸을 빌려서 살고 있다는 계약서가 조작 된 것으로 나타났고, 이에 법원은 G씨를 세입자로 볼 수 없다며 배당이의 청구 소송을 기각 했습니다.


부동산 시장을 살펴보면 전세 가격은 올라가고 있지만 매매 가격은 오르지 않아 경매로 넘어가면서 보증금을 제대로 받지 못하는 세입자가 늘어나는 경우도 볼 수 있는데요. 하지만 전세가격이 높아진 채로 매매하거나 경매로 처분해도 세입자들은 전세보증금을 제대로 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다. 추가적으로 다음 사례를 하나 더 살펴보도록 하겠습니다.



사안에 따르면 다가구주택에 보증금 6천여만 원을 지급하고 A씨는 집주인 S씨와 전세권설정계약을 체결했으며 K씨 역시 같은 건물에 보증금 5천여만 원이 조금 넘는 금액을 지급하고 입주했습니다. K씨는 바로 전입신고와 확정일자까지 다 받아 놓은 상태였는데요. 이 사실을 늦게 알게 된 A씨 뒤 늦게 확정일자를 받게 됐습니다. 하지만 이 다가구주택이 경매에 넘어가면서 토지매각대금을 A씨가 먼저 받게 되자 이에 K씨는 배당이의의 소송을 제기했습니다.


이 사건의 경우 전세권설정등기를 먼저 마친 임차인과 전입신고 및 확정일자를 우선으로 한 임차인 중 누가 선순위로 배당금을 받을 수 있는지가 쟁점이 되었는데요.



이 사건에서 대법원은 전세권설정을 먼저 한 임차인의 경우 토지를 판매하여 얻은 돈에 대해서 우선변제권을 갖지 못하고, 주택인도 및 주민등록까지 완료한 후 확정일자를 갖춘 임차인이 다른 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 변제 받을 수 있는 권리가 주어진다고 설명했습니다.


만약 임차인이 이러한 지위를 강화하기 위해 전세권설정등기를 별도로 완료했다고 해도 주택임대차보호법에 따라 주택임차인 지위로서의 우선변제권과 전세권자 지위로서의 우선변제권은 그 성립요건과 근거를 다르게 보아야 하는 것이라고 덧붙였는데요.


이어 대법원은 토지와 건물에 대해 동시에 경매가 이루어진다고 토지에 대한 권리자는 토지매각대금에 대해, 건물에 대한 권리자는 건물대각대금에 대하여 각각의 배당금을 받아야 할 것이라고 판시했습니다.


이렇게 전셋집 등의 주택이나 상가와 같은 건물이 경매에 넘어가게 된다면 매각대금 및 배당금 등을 둘러싸고 여러 이해관계인들의 대립이 발생할 수 있습니다. 첨예하게 나타날 수 있는 부동산 분쟁 사안에서 법률 조력이 필요하다면 관련 소송경험이 다수 있는 변호사를 통해 철저히 대응하는 것이 바람직한 방법일 수 있습니다.



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