부동산명의신탁 부당이득 사례 분석하기!

부동산명의신탁 부당이득 사례 분석하기!

부동산명의신탁은 대외적, 내외적으로 명의가 다른 경우를 말한다고 보면 되는데요. 실제 소유주가 명의상으로 부동산 명의를 이전하는 것을 말하며 관련된 행정적 제재 또한 있기 때문에 대응하는 부분이 생각보다 복잡하고 어렵게 다가올 수 있습니다. 부동산 평가액부터 과징금 그리고 조세포탈이나 회피하려고 하는 목적이 있다면 대처하는 부분 또한 막막할 수 있는데요. 관련된 사례를 참고하여 어떻게 대응해야 할지 살펴보도록 하겠습니다.

부동산명의신탁 부당이득 관련 사례

 

A는 최근 아파트를 찾아보던 중 매물을 발견하고 매수하기로 마음을 먹었다고 합니다. 하지만 이미 예전에 단독주택을 보유하고 있었기 때문에 자신의 명의로 매수를 하게 되면 취득세부터 종합부동산세 등 세금 납부에 대해 부담을 느낀 것인데요. 망설이다가 친하게 지내던 B에게 상황을 설명하였고 B의 명의로 매수해 줄 수 있는지 부탁했습니다. B가 승낙하였고 매매대금 5억 원을 지급하여 자기 대신 계약을 진행해달라고 하였으며 실제 매수인인 것처럼 행동하고 7억 원 상당의 아파트를 B와 C가 계약을 했습니다. 그런데 이후 부동산 가격이 폭등한 사실을 알게 된 B는 A 모르게 10억 원에 매도를 하였고 A는 나중에서야 알게 된 것입니다.

 

A와 B 사이에서 부동산명의신탁 과정이 발생하였고 이에 대해서 부당이득을 취하는 부분이 자주 발생하면서 분쟁이 발생하는 것인데요. 원칙적으로 부동산명의신탁은 조세포탈, 강제집행면탈 법령 제한 회피를 위해 사용해서는 안 됩니다. 사례를 확인할 때 A와 B 사이의 신탁 약정은 무효라는 사실을 인지할 수 있지만 B는 C가 A와 B의 사이를 알지 못했기 때문에 B 명의 경료된 소유권이전등기가 유효하다고 본 것인데요.

법원이 판단한 과정은?

 

B가 아파트 소유권을 취득하였기에 A는 자신의 소유권이라고 주장을 할 수 없는 상황으로 결국은 부당이득반환의무를 B가 A에게 부담해야 하는 것입니다. 그렇다면 얼마를 돌려받을 수 있을까요? 처음 지급한 5억일지, 아파트 가격 상승으로 인한 10억인지 금액 산정에 대해서도 분쟁이 지속될 수밖에 없습니다. 법원의 판결을 확인하면 A가 B에게 청구할 수 있는 범위는 처음 지급한 5억 원으로 한정된다는 결론이 내려졌기에 그 외 부동산 가격 상승에 대한 이익은 돌려받기 무리가 있다고 볼 수 있었습니다. 

사례에서 법률상 원인 없이 매수자금 상당의 이득을 얻었다는 사실은 판단이 될 수밖에 없습니다. 구체적으로 접근하려고 할 때 소유권이전등기 부분이 복잡하게 구성되므로 이 사항까지도 꼼꼼하게 살펴보는 것이 필요한데요. 개인이 접근하는데 한계점이 발생할 수 있는 일이기에 법적 근거를 기반으로 법리 파악 및 법적 원인을 참고하는 것에 집중하고 상당의 이득금에 대해서 정리하는 것도 필요합니다. 

사례를 살펴보면 혼자서는 부동산명의신탁 상황을 대처하는 것이 어려울 것입니다. 구체적으로 무엇이 문제이고 대응해야 할지 파악하는 부분이 어렵다 보니 부당이득의 범위를 정하는 것부터 공제되는 사항이나 금액 결정까지도 까다로울 수 있는데요. 명의신탁약정 무효가 가능한지 손해를 입은 사실이 존재하는지 형사책임이나 과징금에 대한 책임이 존재하는지 관련된 법 조항을 이해하는 과정이 한계가 될 수 있습니다.

 

매매계약 자체에 있어서 문제가 되는 사항이 있다면 법적 근거를 토대로 부동산명의신탁 과정을 철저하게 분석하고 접근하는 것이 필요합니다. 자신의 소유권을 주장할 수 있는지 취득한 이득에 대해서 반환해야 할 의무가 있는지 구체적으로 약정이 유효한 것인지, 유예기간이나 실명등기를 한 것은 맞는지 면밀하게 검토해야 하는 것이죠!

 

김채영변호사는 부동산명의신탁 관련해서 다수의 사례를 맡아오면서 어떻게 접근해야 좋을지, 등기 과정이나 약정이 유효한지 살피는 부분을 접근해 나갑니다. 법률 시행에 있어 매수자금이나 부당이득 반환에 대한 부분은 항상 어렵다보니 대응하는데 무리가 되는데요. 철저하게 파악하고 분석하려면 경험에서 나오는 노하우를 통해 자문을 구해보기 바랍니다.