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부동산소송

부동산변호사와 전세 분쟁알아보기

by 김채영변호사 2018. 2. 27.

부동산변호사와 전세 분쟁알아보기




전세 분쟁이 종종 발생하고 있는데요. 이런 분쟁을 최소화하는 방법은 무엇일까요?


먼저 전세 계약을 체결할 때 등기부상 소유자와 계약 당사자가 동일한지 여부를 확인하는 것이 중요한데요. 만일 본인이 아닌 대리인을 통해 계약을 하게 될 경우에는 소유주의 권한 위임을 받았음을 증명하는 위임장을 확인해야 법적으로 그 계약이 인정받을 수 있어, 안전한 거래가 가능합니다. 


또한, 등기부상 권리관계인 저당권 및 근저당권과 등기부상 권리 관계가 일치하는지도 확인해야 하는데요. 만일 권리관계가 바뀌어 있거나 대출이 이루어진 경우엔 전세금이 보장되기 어려울 수 있으므로 계약을 해지하는 것이 현명합니다.




부동산 가격 대비 전세 가격이 급등하였기 때문에 을구상에 설정되어 있는 권리가액 총액과 전세금을 합산한 금액이 부동산 시가의 최대 70%이하의 경우에 보통 안전하다고 볼 수 있습니다. 만일 부동산 소유주의 대출금과 전세금을 합친 금액이 70%가 넘는다면 경매낙찰금액이 대출금과 전세금을 합친 금액보다 적기 때문에 전세금을 돌려받는데 어려움이 발생할 수 있습니다. 


이외에도 납세증명원에 요청하여 체납 세금을 확인해야 하며, 세입자가 많은 경우 확정일자부를 열람하여 먼저 입주한 다른 세입자의 확정일자와 전세보증금 및 임차보증금을 확인하는 것이 좋습니다. 또한, 계약을 체결할 때에는 법무부에서 만든 주택임대차표준계약서를 사용해야 하는데요. 더불어 담당 중개사가 공인중개사 자격을 가지고 있는지 확인하는 것이 불법 거래에 휘말리지 않는 방법이겠습니다. 


오늘은 부동산 변호사와 전세 분쟁에 대해 알아보도록 하겠습니다. 





부동산 변호사와 전세 분쟁 살펴보기


A씨는 자신의 건물을 B씨에게 보증금 1억원에 임대하고 전세권 등기를 주었는데요. H은행이 같은해에 B씨에게 1억 5000만원을 빌려주었습니다. H은행은 대여금 채권 담보를 위해 부동산 임대차보증금 1억원에 관해 채권양도계약을 맺었으며, 전세권에 대한 전세권 근저당권설정등기를 해두었는데요. 





이후 B씨는 A씨에게 건물을 돌려주었으며, 2012년 H은행은 A씨에게 전세권 근저당권자로서 B씨의 전세보증금반환채권 중 8000여만원에 대한 채권압류 및 추심명령을 받아 A씨에게 통보하였습니다. 


A씨는 B씨에게 7000만원을 빌려주었으며 B씨가 공과금 450만원을 지불하지 않아 법원의 추심명령이 송달되기 전에 자신의 대여금을 B씨의 임대차보증금 반환채권과 상계해 반환채권은 건물을 반환한 날로 소급해 소멸했다고 주장하였습니다.





재판부는 전세권 근저당권이 설정된 경우 임차인에 대한 대여금 채권이 존재하며, 채권 변제기가 장래 발생할 전세금 반환채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 도래하는 경우에 임대인은 대여금 채권과 전세금 반환채권을 상계해 근저당권자에게 대항할 수 있다고 판시하였습니다. 





전세 분쟁 상담은 김채영 부동산 변호사와


지금까지 전세 분쟁에 대해 알아보았는데요. 관련하여 더욱 상담이 필요하시다면 김채영 부동산 변호사에게 문의해 보시기 바랍니다. 





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