부동산 가압류, 해결 방법은?

부동산 가압류, 해결 방법은?

부동산 가압류는 채권 채무가 발생했을 시 가장 먼저 확인하는 것이 채무자가 부동산이 있는지 여부라고 할 정도로 채권과 관련해 많이 발생하고 있습니다. 부동산이라는 말 자체가 움직이지 않는 재산이라는 뜻을 가지고 있는 것처럼 채권자의 입장에서는 확실히 채무를 변제 받을 수 있는 보장이 부동산이고 부동산 가압류는 채무 변제의 방법으로는 매력적으로 여겨지고 있습니다.

부동산 가압류는 부동산 가압류 신청으로 이루어지게 되는데 부동산 가압류가 진행되려면 대여금이나 공사대금, 물품대금 등 청구채권인 피보전권리가 있어야 합니다. 차용증이나 계약서 등 소명을 위한 서류가 필요합니다. 또한 가압류를 해서 미리 보전을 해야 한다는 타당한 사유와 필요성이 있을 때 부동산 가압류 신청이 받아들여지게 됩니다.

경매와 부동산 가압류가 엮여 법정 공방을 벌이는 경우가 많은데 부동산 유치권자가 경매를 통해서 부동산을 낙찰 받았을 경우 부동산에 가압류가 설정되어있을 경우 부동산 가압류가 소멸하게 된다는 판결이 있습니다. 소멸주의가 유치권이 설정된 부동산 경매에도 적용된다는 뜻입니다. 부동산에 유치권이 설정된 상태로 경매가 될 경우 매수자가 본인이 낙찰 받은 부동산에 담보권이 행사되면 다시 경매를 하는 등의 단점이 많기 때문입니다.

판례를 자세히 살펴보면 A 건설사가 B 사로부터 쇼핑몰 공사를 수주해 계약을 맺었던 경우가 있습니다. 공사가 완료되었지만 B 사의 채무 때문에 A 건설사는 공사대금을 지불 받지 못했습니다. 결국 A 건설사는 건설된 쇼핑몰에 유치권을 행사해 법원에 경매를 신청했습니다. 

결국 경매가 열려 C 사가 쇼핑몰을 낙찰했는데 A 건설사는 C 사가 부동산을 매수하는 이가 부동산의 부담을 인수한다는 매각 조건을 무시하고 마음대로 변경했으며 이를 고지할 의무가 있음에도 고지하지 않고 경매를 진행했다며 결과에 이의를 제기했습니다.법원에서는 이 이의신청에 대해 경매로 인한 매각을 허가하지 않는다고 판결했습니다. 그러나 최종 판결에서 법원의 판단은 뒤집혔습니다.

재판부의 판결문에 따르면 유치권에 의한 경매 역시 강제경매 혹은 담보권 실행을 위한 경매와 동일하게 부동산의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 해서 실시해야 한다고 밝혔습니다. 원심에서 경매가 인수주의로 진행되는 것을 전제로 매각을 불허한 것이 위법하다는 판단이었습니다.

다른 판례로 채무자가 여러 명일 때 부동산 가압류를 어떻게 해야 하는가와 관련한 판결도 있고, 기망행위로 인해 부동산 가압류를 해제하였다가 피보전채권이 존재하지 않는 것으로 밝혀진 경우도 있습니다. 이 사건에서는 가압류 집행을 마친 이가 부동산 가압류를 해제할 경우 부동산 소유자는 가압류 부담이 없는 부동산을 가지게 되어 이득을 얻게 됩니다. 부동산 가압류와 관련해 사기 행위를 한 것이나 다름없다고 판결이 났던 사례가 되겠습니다.

부동산 가압류는 가압류를 하는 당사자들끼리도 고려해야 할 행정적 요소가 다양한 분야입니다. 적법한 절차에 따라 진행해야만 후일 문제가 발생하지 않으며, 부동산 가압류와 관련해 갈등요소가 발생했을 경우에는 필히 관련 판례나 규정 등을 살펴 대응해야 부동산 가압류 과정에서 손해를 입지 않을 수 있습니다. 김채영 변호사는 부동산과 관련해 가압류 등의 문제를 해결하기 위해 최선을 다할 것입니다.