주택임대차보호법 최우선변제 관련분쟁시에는?

주택임대차보호법 최우선변제 관련분쟁시에는?

주택을 소유하고 임대한다는 것 자체에서 경제적 권력 차이가 있다는 뜻으로 해석할 수 있고,국가는이러한 권력관계 속에서 약자가 되는 임차인을 보호하기 위하여 주택임대차보호법을 제정하고 최우선변제가 가능하도록 해놓았습니다.

주택임대차보호법 최우선변제를 통하여 국가는 민법만으로는 보호하기 어려운 부분을 보완하여 국민의 주거생활의 안정을 보장하려고 하는데요. 주택임대차보호법 제3조 2항과 3항에 따르면 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 등록 다음 날부터 제3자에 대해서도 효력이 생기며,임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 됩니다.

즉 주택의 인도와 주민등록을 마친 후 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추면,임차인은 민사집행법에 의하여 행해진 경매 혹은 국제징수법에 의한 공매시에도 가장 우선순위에서 보증금을 변제 받을 권리가 생기게 되는 것입니다.

하지만 간혹 전유부분과 주민등록이 일치하지 않아 주택임대차보호법 최우선변제를 받지 못하는 안타까운 경우도 발생하는데요,해당 사례를 함께 보시겠습니다.

A씨 등이 임차인으로 살고 있는 한 건물에는 한 층에 4개의 전유 부분으로 별도의 호수를 모두 가지고 있었지만 건물 소유자는 불법적으로 건물 구조를 변경하여 20개의 원룸으로 만들었고 20개의 호수를 부여하였습니다.

그러다 해당 건물은 경매에 들어가게 되었고 A씨는 소액임대인으로서 권리신고를 하고 최우선변제권을 주장하고 배당을 요구하였는데요,후순위 근저당권자인 채권자는 A씨의 전입신고가 부동산등기부와 다르게 되어 있기 때문에 주택임대차보호법상 유효한 효력을 지니는 공시방법을 갖추지 못했다는 이유로 배당이의 소송을 냈습니다.

해당 사건을 맡은 재판부는 주택임대차보호법 제3조 1항을 언급하며 주택의 인도와 함께 대항력의 요건으로서 규정되어 있는 주민등록은,거래 자체의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자의 입장에서 확실히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 설명하였습니다.

집합건물은 동,호수를 명백하게 기재해야 하며 더불어 등기부등본도 확실하게 일치해야 하는 것이 원칙이라고 설명하였습니다.그러므로 A씨가 등기부 기재와 다른 호수로 전입신고를 하고 주민등록을 했다면 제3의 입장에선 주민등록이 어떤 전유부분에 등록된 것인지 인식할 수 없다며 A씨의 주민등록은 임대차로서 유효한 공시방법 될 수 없다고 판결하였습니다.

해당 판례를 보면 주택임대차보호법 최우선변제가 법적으로 규정되어 있어도 주민등록이 명확한 전유부분에 되어있지 않다면 임차인으로서의 보호를 받지 못한다는 것을 알 수 있습니다.그러므로 이러한 상황에 대한 예방에서 가장 중요한 것은 부동산계약과 실제 전유부분을 꼼꼼하게 따져보는 것이라고 할 수 있습니다.

하지만 부동산 계약과 관련하여 경험 혹은 지식이 없으신 분들이라면 A씨와 같은 상황을 마주할 가능성을 배제할 수 없습니다. 주택임대차보호법 최우선변제는 임차인을 보호하기 위하여 제정된 법으로서 법적 판결에서도 어쩔 수 없는 상황을 제외하고는 임차인을 위한 판결을 내리려고 하는 경향이 있습니다.

그러므로 임차인의 최우선변제권을 보장받지 못할 경우가 생겼을 시, 해당 법안에 대하여 경험과 지식이 많은 변호사에게 상담을 받아 상황에서 적절한 솔루션을 제공받는 것이 권리를 지킬 수 있는 길이 될 것입니다. 임차인에게는 보증금이 매우 큰 돈일 수 있으므로 임차인의 재산 보호를 위해 법적 도움을 줄 수 있는 조력자는 필수적입니다. 

김채영변호사는 우리나라 법조인 중 유일하게 건설법무학 박사로서,부동산과 건설에 있어 깊은 지식과 실무경력을 기반으로 끊임없는 연구를 하고 있는 변호사입니다.김채영 변호사는부동산법과 의뢰인의 상황에 대한 냉철한 분석을 기반으로 의뢰인께 적절한 솔루션을 드리고있습니다.

또한 정당한 권리와 재산 보호를 해드릴 것을 약속하고 있으며 주택임대차보호법 최우선변제와 관련하여 법적 상담이나 조력이 필요하신 분은 김채영 변호사에게 연락 주시길 바랍니다.