부동산매매계약해지 요건은 ?

부동산매매계약해지 요건은 ?

최근 부동산 경기가 악화로 인해 체결한 부동산매매계약을 해지할 수 있는지를 묻는 사례가 많이 보여집니다. 대부분 아파트 등을 산 사람으로 자신이 샀거나 분양받은 부동산의 가격이 떨어지는 상황 또는 그 값이 오를 가능성이 적다고 판단될 때 부동산매매계약해지를 이행하고 싶은 생각이 들기 마련입니다.

하지만 부동산매매계약해지는 항상 가능한 것만은 아니라고 할 수 있습니다. 우선 부동산매매계약을 체결하고 계약금만 낸 상태라면 부동산매매계약해지는 의외로 간단한 절차가 보여집니다. 민법에 따르면 부동산을 산 사람은 계약금만 포기하면 그 계약을 해지할 수 있다라고 말하는데요. 매도인의 경우도 자신이 받은 계약금의 2배를 상대에게 주고 계약을 해지하면 되지만, 부동산매매계약해지에 대해 좀 더 깊이 들어가면 복잡해 질 수 있습니다.

일반적으로 부동산매매계약해지는 계약을 성립한 후 당사자 일방의 채무불이행 등의 사유로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 더 이상 부동산매매계약을 존속시킬 이유가 없게 되어 상대방의 일방적 의사표시에 의해 그 계약을 해지하여 부동산매매계약의 구속으로부터 벗어나게 되는 제도라고 볼 수 있습니다.

즉, 부동산매매계약해지의 경우 부동산의 매매계약 일방이 그 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고하며, 그 기간 내 이행하지 않을 경우 부동산매매계약해지를 이행할 수 있는 것 입니다.

더불어 부동산매매계약의 특성이나 당사자의 의사표시에 의해 일정 기간 내 이행하지 않게 되면 계약의 목적을 달성할 수 없게 되는데, 이 경우 일방 당사자가 그 시기에 이행하지 않을 때 상대방은 이에 대한 최고를 하지 않고 부동산매매계약해지를 이행 할 수 있다고 봅니다. 더불어 채무자의 책임이 있는 사유로서 이와 관련한 이행이 불가능하게 된 때 민법에서는 채권자가 부동산매매계약해지를 진행할 수 있습니다.

실제로 일방 당사자가 부동산매매계약해지를 진행한 때에는 각 당사자가 그 상대방에 대해 원상회복의 의무가 발생하게 됩니다. 이러한 원상회복 시 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가해야 하는데요.

이에 대한 대법원의 판결에서는 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 부동산매매계약해지에 따른 원물반환이 불가능하게 된 때, 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환하여야 하며, 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대해 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액으로 한다고 판시한 바 있습니다.

앞서 언급한 부동산매매계약해지는 보통 법정해지에 속하는 사항이며, 이러한 법정해지 이외 약정해지의 관련한 사항도 확인할 수 있습니다. 그 밖의 당사자들이 부동산매매계약을 체결하면서 그 일방이나 쌍방은 이를 해지할 수 있는 것을 사전에 약정할 수 있는데요.  당사자들이 부동산매매계약을 하면서 해지 시 그 효과에 대해서도 약정할 수 있으며, 이러한 약정해제권에 따라 약정할 경우 법정해제와는 달리 손해배상청구권이 발생하지 않는 특징도 확인할 수 있습니다.

이렇게 부동산과 관련된 분쟁상황은 이에 포함되어 있는 법률적인 문제가 다양하고 복잡하게 나타날 수 있는데요. 이에 따라 큰 피해를 보기도 하며, 사회적인 문제로도 대두되는 실정이라고 볼 수 있습니다. 만약 부동산과 관련한 문제로 법적공방이 예상되어 법률적 자문의 도움이 필요하다면 김채영변호사와 같은 법률적 조력가와 함께 하시는 것이 현실적인 해결책 마련에 도움이 될 것 입니다.