부동산소송 임차인의 유익비상환청구권

부동산소송 임차인의 유익비상환청구권

부동산소송에서의 유익비란 개념은 필요비는 아니지만 물건을 개량함에 따라 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용을 뜻하는 민법상 개념이라고 할 수 있습니다. 민법상 임차인이 지출한 유익비에 대해서는 임대인이 상환할 의무가 있는데, 점유자의 필요비 또는 임차인의 유익비상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구 받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대하여 행사할 수 있는 사항입니다.

지난해 이러한 유익비상환청구권과 관련한 부동산소송 사례를 살펴보면 A씨는 B씨 소유의 볼링장 건물을 임차하여 볼링장을 운영하려고 임대차계약을 체결하고, 건물의 출입구 강화유리문, 바닥 타일, 내부기둥, 배선, 배관 등의 내장공사 등에 1억원 정도 지출하게 됩니다.

그런데 B씨가 금융권의 대출을 갚지 못하자 건물이 임의경매에 들어가 C씨가 경매절차에서 낙찰받은 뒤 임차인인 A씨를 상대로 인도명령을 신청하여 인도명령을 받아 집행한 후, 리스회사로부터 볼링기계 등을 매입하여 볼링장을 경영하게 되는데요.

이에 임차인 A씨는 볼링장 건물의 내장공사에 지출한 1억원 가운데 지금까지 남은 가치증가액 7천만원에 건물의 개량 기타 그 효용의 적극적인 증진을 위하여 투입한 비용에 해당한다고 주장하면서, 낙찰자인 C씨에 대해 민법의 규정에 따라 임차인의 유익비상환청구권을 이행하게 됩니다.

하지만 이 부동산소송 사건에 대해 대법원에서는 임차인의 유익비상환청구권을 인정하지 않음을 볼 수 있는데요. 임차인 A씨가 임대인 B씨와 임대차계약을 맺고 점유하면서 비용을 지출한 것이기 때문에 임대인 B씨에 대해 민법에 의한 임대차계약상의 유익비상환청구를 할 수 있을 뿐, 낙찰에 의하여 소유권을 취득한 C씨에 대해 이에 별도로 민법에 의한 유익비상환청구권을 이행할 수는 없다고 본 것 입니다.

실제로 부동산소송 변호사가 본 민법에서는 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권을 점유자가 임대차 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립되는 것이라 명시되어 있는 부분인데요.

더불어 점유자가 비용을 지출할 당시의 소유자가 누군지 관계없이 점유회복 당시의 소유자 즉 회복자에 대하여 유익비를 청구할 수 있는 것이지만, 이 사안처럼 임대차계약관계가 있는 경우 임대인에 대해서만 유익비를 청구할 수 있다고 볼 수 있습니다.

이처럼 임차인은 임대차관계가 있는 한 임대인이 아닌 낙찰자에 대해서는 유익비청구를 할 수 없게 됩니다. 하지만, 유익비를 받을 때까지 나가지 않을 권리인 유치권을 행사할 수는 있다고 보는데요. 다만, 임대차계약서에 임대차 종료시 모든 시설을 원상복구한다는 내용이 포함되어 있는 경우 이를 유익비 포기조항으로 보는 것이 확고한 대법원 판례이기에 유익비상환청구권은 물론 유치권 행사도 할 수 없게 됩니다.

그 밖에 이 사안처럼 볼링장 전용건물이 아닌 일반 상가건물에 볼링장 시설을 하는 것과 같이 건물용도와 다른 임차인 자신의 특수한 목적을 위해 시설을 했다면 유익비 자체에도 해당하지 않아 회수할 방법이 없게 되는 점도 유의해야할 것 입니다.

앞서 언급한 부동산소송 사례에서 볼 수 있었던 임차인의 유익비상환청구권에 대해 궁금한 사항이 있다거나 이와 관련한 법률적인 문제로 곤란한 상황에 처해졌다면 부동산소송 변호사 김채영변호사가 실질적인 해결책 마련에 도움을 드리도록 하겠습니다.