명도소송의 주요 법률원인은?[부동산변호사]

명도소송의 주요 법률원인

[부동산법 김채영변호사]

해마다 이사시즌이 되면 임대차계약이 만료된 뒤에도 임차인이 건물을 비워주지 않아 이러지도 저러지도 못하고 있는 임대인들이 많다는 것을 알 수 있습니다.

다가오는 올 겨울부터는 이같은 사실들을 충분히 알아두고 미리 준비를 해 두는 것이 좋겠습니다.

명도소송

명도소송은 건물을 점유할 권리가 있는 자가 현실적으로 건물을 점유하고 있는 자를 상대로 건물의 점유를 넘겨받기 위해 법원에 제기하는 소송입니다.

가장 흔한 예는 건물의 임대인이 임대료를 2회 이상 연체한 임차인을 상대로 소송을 제기하는 경우입니다.

법률실무상 토지를 넘겨받는 경우 '인도'라는 표현을 쓰고 건물의 경우에는 '명도'라는 표현을 쓰고 있습니다.

명도소송의 시기

명도소송을 제기하는 경우 실무상 명도완료시까지의 임대료도 함께 청구하고 있으며 임대인은 승소 후 보증금을 반환시 이를 공제한 금액을 지급하게 됩니다.

명도소송부터 집행까지는 대략 6개월 전후의 시간이 소요되어 경우에 따라 보증금으로 밀린 임대료를 충당하기에 부족한 상황이 발생하곤 합니다.

따라서 임대인은 명도청구사유 발생시 가급적 빨리 명도소송을 제기하여야 추가적인 손해를 예방할 수 있습니다.

명도소송의 상대방

현실적으로 건물을 점유하고 있는 사람을 상대로 하여야 합니다.

A 라는 사람을 상대로 명도소송을 하여 승소판결을 받았는데 사실은 B라는 사람이 점유하고 있었던 경우 애써 받은 판결이 무용지물이 될 수 있으며 다시 명도소송을 해야 하는 경우도 발생합니다.

또한 가끔 소송 중에 건물의 점유자가 바뀌는 경우도 있습니다.

이 경우에도 위의 경우처럼 판결이 무용지물이 될 수 있으며 판결의 실효성을 담보하기 위해서는 명도소송시 점유이전금지가처분을 함께 진행하여야 합니다.

명도소송의 주요 법률원인

임대차계약 관련

경매, 공매 관련

재개발, 재건축 관련

조합 등 시행자가 조합원 또는 점유자를 상대로 사업시행을 위하여 명도를 받고자 하는 경우 기타 무권리자로부터 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 모든 경우

명도소송의 절차

명도소송과 임차인 항변사유

임차인은 건물을 명도 할 사유가 있더라도 보증금을 지급받을 때까지는 명도를 거부할 수 있습니다.
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로 임차인이 건물의 하자로 목적물을 제대로 사용 수익하지 못한 경우에는 임대인에게 귀책사유가 있습니다.
임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 지출한 금액이나 그 증가액으르 상환청구할 수 있습니다.
건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.

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