[임대차보호법]상가건물임대차보호법 적용범위

 

 

[임대차보호법 김채영변호사]

상가건물임대차보호법 적용범위

 

 

 

 

 

상가건물임대차보호법은 상거건물임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정되었습니다.

 

상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용하는데, 이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에도 적용되며, 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 봅니다.

 

 

그러나 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 적용되지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

상가건물임대차보호법의 적용 대상

 

1) 상가건물임차권의 대항력

 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.

 

임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

 

 

2) 보증금의 회수

 

임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

 

 

3) 임차권등기명령제도

 

임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 이맟인은 제3조 제1항에 따른 대항력과 제5조 제2항에 따른 우선변제권을 취득합니다.

 

다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니합니다.

 

 

4) 상가건물임대차의 존속기간

 

기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.

 

다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으며, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.

 

 

 

 

 

Q&A 임차주택이 미등기건물인 경우

 

Q. 제가 현재 임차하고자 하는 주택이 미등기인데 이러한 건물에도 주택임대차보호법이 적용되어 임대차 계약서에 확정일자를 받아 두면 우선 변제권을 행사할 수 있나요?

 

A. 미등기건물이라도 주택인 이상 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.

 

따라서 귀하의 경우에도 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 이 주택에 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매되더라도 저당권자에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

다만 임대차계약을 체결하기 전에 귀하에게 임대하는 사람이 실제소유자이거나 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 확인해 보아야 합니다.