재건축 투자시 유의할 사항은?_재건축소송 변호사

 

 

 

재건축 투자시 유의할 사항은?_재건축소송 변호사

 

 

 

재건축

재건축은 노후, 불량주택을 헐고 새로운 주택을 짓는 것을 말합니다.

 

좀 더 세부적으로 보면, 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성한 뒤 시공권이 있는 등록업자와 공동으로 사업주체가 되어 기존 주택을 헐고 새로운 주택을 건설하는 것을 말합니다.

무엇보다 신규 주택의 공급과 주거환경개선에 그 목적을 둔다고 볼 수 있습니다.

60년대 후반 이후 국내에 공급되기 시작한 아파트들은 대부분 20년이 경과하면서 기능과 시설면에서 크게 노후돼 거주민들이 상당한 불편을 겪기 마련입니다.

이에 따라 80년대 중반부터 재건축으로 신규 주택을 얻고자 하는 욕구가 급증했습니다.

 

이런 상황에서 정부는 1987년 12월 주택건설촉진법을 개정해 재건축사업의 법적 근거를 마련했고, 이듬해인 88년 6월에는 주택건설촉진법시행령을 고쳐 구체적으로 재건축을 진행할 수 있는 공동주택 판단기준 및 조합설립절차 규정을 만들었습니다.

이에 따라 노후, 불량주택의 소유자들은 재건축을 통해 주거수준을 향상시키면서 시세차익까지 얻을 수 있는 발판이 마련된 셈입니다.

 

 

재건축 투자시 유의할 점

 

아파트의 노후정도에 상관없이 땅값이 비싼 지역이 유리합니다.

땅값이 비싸면 분양가가 높게 책정되어 개발이익이 많아지며, 개발이익이 많을수록 조합원이 추가부담이 적어지기 때문입니다.

 

기존의 주택의 면적과 비교하여 대지지분이 넓을수록 유리합니다.

즉, 대지지분의 많고 적음은 조합원이 무상으로 분양받을 수 있는 평형의 크기를 결정하는 중요한 요소이기 때문입니다.

 

넓은 평형의 세대수가 상대적으로 적은 아파트가 유리합니다.

재건축아파트는 평형별 건립비율이 제한되며 평형배정은 지분크기에 따라 결정됩니다.

따라서 큰 평형을 배정받으려면 큰 평형의 세대수가 적은 단지에서 되도록 큰 평형을 선택하는 것이 좋습니다.

 

고지대에 자리잡고 있거나 단독주택 밀집지역 한가운데에 위치한 아파트나 연릭주택은 피하는 것이 좋습니다.

이 경우 건축심의과정에서 층고제한으로 조합원의 부담이 늘어날 가능성이 매우 높으며, 특히 향후 일반주거지역으로 지정될 예정인 저층 단독주택 및 연립주택 혼재 지역은 재건축이 어렵다는 점을 유의해야 합니다.

 

 

기존 건축물의 용적율이 낮을수록 좋습니다.

 

일반적으로 볼 때 용적율이 130%를 넘지 않아야 사업성이 있다고 보며, 대지면적에 비해 가구수가 많은 곳은 피하는 것이 좋습니다.

 

가구수가 많으면 조합원들에게 돌아가는 개발이익이 떨어지기 때문입니다. 진입도로가 넓은 곳이 유리합니다. 충분한 진입도로가 확보되지 않으면 진입도로를 확보하기 위해 진입도로 주변 토지를 추가로 매입하여야 하므로 추가적인 부담이 발생하고 아울러 사업이 지체될 가능성이 있기 때문입니다.

 

 

조합설립인가의 취소 가능성과 세입자 문제를 확인해야 합니다.

 

설립인가 후 2년이내에 사업승인이 신청이 없는 경우 조합설립인가가 취소될 수 있는데 만일 조합설립인가가 취소된다면 조합원의 피해가 클 수 있기 때문입니다.

 

그러므로 조합설립 인가 후 상당기간이 경과하였음에도 사업승인절차에 착수하지 아니한 재건축아파트는 투자에 유의하여야 합니다.

 

아울러 재개발과는 달리 재건축사업의 경우에는 세입자에 대한 보상이 없기 때문에 세입자와의 분쟁으로 사업이 지연되는 수가 있는데 세입자 문제는 각 조합원의 책임하에 해결해야 합니다.