재건축사업구역 내 양수인의 분양권 유무

재건축사업구역 내 양수인의 분양권 유무

 

 

 

 

 

최근 강남 재건축아파트가 심리적 저항선을 넘긴 매매가로 거래되며 부동산 시장의 재기 여부를 엿볼 수 있습니다. 이를 통해 향후 재건축사업구역 내 매매도 활발해질 것으로 예측되는데요. 재건축사업구역 내 부동산매매의 경우 일반 매매와 달리 유의할 점이 있습니다. 바로 분양권에 대한 문제입니다. 실제 법제처에는 재건축사업구역 내 양수인의 분양권 유무 관련 질의가 이루어지기도 합니다. 이와 관련해 다음 법령해석례를 통해 해당 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

이 법령해석례의 질의요지는 「주택법」 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구로 지정된 지역으로서 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업구역내에 주택과 상가를 각각 1개씩 소유한 조합원이 조합설립인가 후 상가를 양도한 상황을 전제로 합니다. 이에 따라 상가를 양수한 자가 재건축사업 시행 후 분양권을 분양받을 수 있는지에 대한 여부를 묻고 있습니다.

 

 

 

이와 관련한 법률을 살펴보면「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항에 따라 사업시행자는 정비사업(주거환경개선사업은 제외)의 시행으로 건설된 건축물을 법 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급해야 합니다. 이와 더불어 관리처분계획의 인가에 관한 같은 법 제48조제3항에 따르면 사업시행자는 법 제46조의 규정에 의해 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위해 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양(「주택법」 제38조에 따른 일반분양을 말함)할 수 있다고 규정하고 있습니다. 즉, 조합이 시행하는 사업의 경우 조합원에 대한 분양 후 잔여분이 있는 경우에만 조합원 외의 자에게 일반분양할 수 있도록 한다는 것입니다. 다시 말해 관리처분계획에 따른 분양권은 조합원에게만 있다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

한편, 「도시 및 주거환경정비법」 제19조제2항 각 호 외의 부분 본문에서는 「주택법」 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구로 지정된 지역 안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제1항의 규정에 불구하고 예외적으로 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있습니다. 이때 양수한 자에는 매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함합니다. 단, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우를 제외될 수 있습니다.

 

 

 

이는 조합설립인가 후 양도ㆍ증여ㆍ판결 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원 지위가 자동으로 승계됨으로 인해 지가상승이 예상되는 재건축주택에 대한 투기가 문제되자 그와 같은 투기수요를 차단하여 국민의 주거 안정을 확보하기 위하여 예외적으로 투기과열지구 안에서 재건축조합설립인가 후에 재건축사업단지내의 토지 등을 양수하더라도 조합원 자격 취득을 할 수 없도록 한 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

따라서 투기과열지구로 지정된 지역으로서 주택재건축사업구역내에 1개의 건축물을 가진 자가 이를 조합설립인가 후에 양도하는 경우뿐만 아니라 2개의 건축물을 가진 자가 조합설립인가 후에 1개의 건축물을 양도하는 경우에도 그 양수인은 조합원의 자격이 없고, 해당 정비사업에 따른 건축물에 대한 분양권이 없다고 해석할 수 있습니다. 이처럼 투기과열지구의 경우 일반적인 재건축사업구역과 별도의 규정이 적용될 수 있습니다. 따라서 관련 사항으로 법률적 분쟁이 발생할 경우에는 이에 대한 고찰이 필요할 것을 보입니다. 지금까지 재건축소송변호사 김채영이였습니다.