임차인 부속물매수청구권_부동산추천변호사

임차인 부속물매수청구권_부동산추천변호사

 

임차인 부속물매수청구권_부동산추천변호사

 

안녕하세요. 부동산추천변호사/김채영변호사입니다.

 

 

 

 

 

상가건물의 임차인이 임차상가건물의 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 그 상가건물에 부속한 물건이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.

 

※ 부속물의 해당 여부

부속물이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 않은 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건입니다. 따라서 부속된 물건이 오로지 건물임차인의 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없습니다.

 

부속물에 해당하는지의 여부는 해당 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 그 밖에 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 판단됩니다.

 

- 부속물청구권을 인정한 사례

임차인이 비디오테이프 대여점을 운영하면서 임대인 측의 묵시적 동의하에 유리 출입문, 새시 등 영업에 필요한 시설을 부속시킨 경우(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결)

 

- 부속물청구권을 부정한 사례

임차인이 카페영업을 위해 시설공사를 하고, 카페의 규모를 확장하면서 내부 시설공사를 하거나 창고지붕의 보수공사를 한 경우(대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결)

 

 

 

 

 

 

임차인이 임차상가건물을 적법하게 전대한 경우, 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 매수를 청구할 수 있습니다.

 

※ 전대차란

임차인이 임차물을 다시 제3자(전차인)에게 임대하는 계약으로서 임차권의 양도와는 구별되며 임차인·임대인간의 임대관계는 여전히 존속하면서 임차인, 전차인 간에 새로이 대차관계가 발생하게 됩니다. 그리고 임차인이 전대차를 할 때는 임대인의 동의를 얻어야 하며 동의 없이 전대를 하면 임대인은 임대차를 해지할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

임대인의 동의가 있는 전대차의 전대인과 전차인사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에게 임대인으로서의 권리 의무를 지게 됩니다. 임대인과 임차인의 관계는 임대인과 임차인의 관계는 아무런 영향을 받지 않습니다. 임대인과 전차인 사이의 관계는 임대인과 전차인 사이에는 직접적으로 아무런 관계가 없으나 임대인의 보호를 위해 전차인이 직접 임대인에 대해 의무를 부담하도록 되어있습니다. 상가건물의 임차인이 그 상가건물의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 할 때에는 임대인의 동의가 없이도 실행 할 수 있습니다.

 

 

 

 

부속물매수청구권의 행사

 

부속물매수청구권의 행사시기에는 제한이 없습니다. 따라서 임대차가 종료하여 임차상가건물을 반환한 이후에도 매수청구권을 포기하지 않은 이상 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. 임차인은 부속물의 부속에 동의한 임대인은 물론, 임차권이 대항력이 있는 경우에는 그 임대인으로부터 임대인의 지위를 승계한 사람에게도 청구할 수 있습니다.

 

※ 단, 임차인이 차임을 지급하지 않는 등 채무를 이행하지 않는 경우에는 임차인에게 부속물매수청구권이 인정되지 않습니다.

 

 

 

 

 

부속물매수청구권의 효과

 

임차인이 서면이나 구두로 부속물의 매수를 청구하면 임대인의 승낙을 기다릴 것 없이 곧바로 매매계약이 성립합니다. 이 경우 부속물의 매매대금은 그 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 산정됩니다. 부속물매수청구권에 관한 규정을 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효입니다.