권리금회수방해 임대인 훼방 손해배상 청구 가능할까

권리금회수방해 임대인 훼방 손해배상 청구 가능할까

 

 

 

상가 임대차 계약에서는 종종 권리금이라는 개념이 등장합니다. 이는 기존 임차인이 새로운 임차인에게 상가의 시설, 고객 관계, 노하우 등의 가치를 양도하면서 받는 금전적 대가를 말합니다. 

 

그러나 임대차 계약이 종료될 때, 임대인이 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우가 있을 수 있습니다. 

 

이처럼 권리금회수방해 임대인 훼방 시 기존 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있을까요?

 

 

 

 

 

 

권리금이란?

 

 

상가 건물 임대차 거래시 관행적으로 수수되는 웃돈 혹은 프리미엄이라 할 수 있습니다. 쉽게 말해 장사가 잘 되는 상가를 인수할 때, 기존 세입자에게 주는 일종의 보상금 입니다. 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금등 3가지 유형으로 구분됩니다.

*바닥권리금 - 상권과 입지를 말하며 점포의 위치와 주변 상권의 활성화 정도에 따라 결정됩니다.

*영업권리금 - 사업자가 얼마나 많은 단골을 확보했는지 여부이며 보통 사업장의 6~12개월간 평균 매출액을 기준으로 책정됩니다.

*시설권리금 - 감가상각 후 남은 시설의 가치를 의미하며 인테리어, 비품, 장비 등이 해당됩니다.

 

이러한 권리금은 임대차보호법이 개정되면서 상가건물임대차보호법에 의해 법제화 되었습니다. 

 

 

 

 

 

 

임대인의 권리금회수방해, 어떤 경우에 해당할까?

 

 

개정된 상가건물임대차보호법에서는 임대인의 권리금회수방해 행위를 다음과 같이 열거하고 있습니다.

1. 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
2. 신규임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위

다만, 4번의 정당한 사유에는 다음과 같은 경우가 포함됩니다.
  *신규임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
  *신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우
  *임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
  *임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 

만약 위와 같은 방해 행위로 인해 손해가 발생한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때, 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.

 

 

 

 

 

 

 

상가임대차보호법상 임대인의 책임과 의무

 

 

 

 

상가임대차보호법 제3조에 따르면, 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 즉, 임대인은 임차인이 목적물을 사용 수익할 수 있도록 수선의무를 부담하며, 만약 이를 위반하여 임차인이 목적물을 사용 수익할 수 없게 되었다면 채무불이행책임을 지게 됩니다.

특히, 상가 건물의 경우 노후화나 훼손 등으로 인해 수리나 보수가 필요한 경우가 많습니다. 

 

대법원 판례에 따르면 , 이러한 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다고 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다고 보았습니다.

따라서 임대인은 건물의 보존에 필요한 행위를 하여야 하며, 그렇지 않을 경우 임차인은 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 임차인 역시 선량한 관리자의 주의로써 건물을 보존할 의무가 있으므로, 스스로 적절하다고 판단되는 조치를 취할 책임이 있음을 유의해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

권리금 회수를 위한 입증 방법

 

 

소송에서 권리금회수방해를 입증하려면 몇 가지 요소를 고려해야 합니다. 주요 사항은 다음과 같습니다.  

1.임대차계약서와 권리금 계약서: 이들 계약서는 소송에서 증거로 사용됩니다. 계약서에는 권리금의 금액, 지불 일자, 목적물 등이 명시되어 있어야 합니다. 더불어, 임대차계약서상에 임대인이 권리금 회수를 방해하지 않는다는 특약이 있다면 이 역시 유리한 증거가 될 수 있습니다.  

2.신규임차인과의 협상 기록: 신규임차인과 권리금에 대해 논의한 이메일, 문자, 통화 녹음 등이 증거가 될 수 있습니다. 이러한 기록은 신규임차인이 실제로 존재했으며, 권리금에 대한 협상이 이루어졌다는 것을 입증하는 데 도움이 됩니다.  

3.주변 상권 정보: 유사한 지역의 권리금 시세나 거래 내역 등을 조사하여 증거로 제출할 수 있습니다. 이를 통해 해당 지역의 권리금 수준을 파악하고, 임대인의 방해행위가 부당하다는 것을 주장할 수 있습니다.  

4.기타 증거: 방해 행위가 발생한 시점의 상황을 보여주는 사진, 영수증, 메모 등도 증거로 활용될 수 있습니다.  

이러한 증거들을 수집하고 정리하여 소송에서 권리금 회수 방해를 입증하는 데 활용할 수 있습니다. 단, 증거의 효력은 개별 사안에 따라 다를 수 있으므로, 법률 대리인과 상담하여 조언을 받는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

변호사의 역할과 법적 대응 필요성

 

 

 

이런 상황에서 변호사는 의뢰인을 대신하여 법적 조치를 취하고, 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 입증하며, 손해배상을 청구하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 

먼저, 사실 관계를 파악하고 증거를 수집합니다. 이를 토대로 법률 조언을 제공하고, 소송 전략을 수립합니다. 또 소송을 진행하면서 상대방과 협상을 시도하거나, 중재나 조정을 제안할 수도 있습니다. 마지막으로 재판에서 승소하여 손해 배상을 받아내는 것까지가 변호사의 역할이라고 할 수 있습니다.

만약 이러한 일을 겪고 있다면 신속하게 변호사와 상담하여 법적 대응을 고려하는 것이 좋습니다. 시간이 지나면 증거를 수집하기 어려워지고, 상대방이 책임을 회피할 수 있기 때문입니다. 

 

초기에 적극적으로 대처하여 자신의 권리를 보호하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

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