재건축사업에 있어 동의자 수 산정시 유의할 점

재건축사업에 있어 동의자 수 산정시 유의할 점

 

 

 

 

 

재건축사업에 있어 조합을 설립하기 위해서는 일정 비율의 동의가 있어야 합니다. 통상적으로 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에 주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 합니다.

 

 

 

이때 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있습니다. 그렇다면 1인이 다수 필지의 토지나 다수의 건축물 및 그 부속토지를 소유하고 있는 경우에는 어떻게 동의자 수에 대한 산정이 이루어지는 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

구 도시정비법 시행령에 따르면 ‘소유권 또는 구분소유권이 수인의 공유에 속하는 경우 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것’이라고만 규정하고 있을 뿐입니다. 1인이 주택단지 안의 공동주택의 구분소유권을 여러 개 소유하고 있는 경우나 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물 및 그 부속토지를 소유하고 있는 경우의 그 동의자 수 산정 방법에 대한 별도의 규정은 없는 것입니다. 때문에 이러한 경우의 동의자 수 산정에 있어 문제가 있을 수 있습니다.

 

 

 

이때 기준으로 볼 수 있는 것이 의결권입니다. 주택단지 안 공동주택의 각 구분소유자의 ‘의결권’은 규약에 특별한 규정이 없으면 각 구분소유자가 가지는 전유 부분 면적의 비율에 의해 구분되어 집니다. 단, 일부 공용 부분이 있을 때에는 전유 부분의 면적의 비율에 따라 배분한 공용 부분의 면적을 산입합니다. 이에 따라 재건축조합 설립을 위한 동의요건에서 주택단지 안 ‘공동주택의 구분소유자’는 주택단지 아닌 지역의 ‘토지 또는 건축물 소유자’에, 주택단지 안 공동주택의 ‘의결권’은 주택단지 아닌 지역의 ‘토지면적’에 각 대응된다고 해석할 수 있습니다.

 

 

 

이처럼 구 도시정비법이 ‘구분 소유자’, ‘토지 또는 건축물 소유자’의 동의율 외에 전체 토지 면적을 기준으로 한 일정 비율 이상의 구분소유자 또는 토지소유자의 동의를 별도로 요구함으로써 재건축조합 설립의 동의 요건에 관하여 인적 측면과 더불어 재산적 측면을 함께 고려하고 있는 것입니다. 즉, 구 도시정비법 제16조 제3항은 주택재건축사업의 조합설립 동의 요건으로 토지 또는 건축물의 ‘소유권’이 아니라, 토지 또는 건축물의 ‘소유자’를 기준으로 그 5분의 4 이상을 규정하고 있음을 살펴볼 수 있습니다.

 

 

 

결론적으로 주택재건축사업의 조합설립에 관한 구 도시정비법 제16조 제3항의 동의자 수를 산정할 때에 1인이 다수 필지의 토지나 다수의 건축물 및 그 부속토지를 소유하고 있다 하더라도 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지 또는 건축물의 소유자를 1인으로 산정하는 것이 타당하다고 설명할 수 있습니다.

 

 

 

비록 구 도시정비법 시행령이 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 조합설립 동의에 관하여 ‘1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정’하도록 규정하고 있는 것[제28조 제1항 제1호 (다)목]과 달리 주택재건축사업의 경우에는 이와 같은 규정 없다고 이를 달리 볼 것은 아닌 것입니다.

 

 

 

 

 

 

지금까지 재건축사업의 필수 요소인 동의자 수 산정에 있어 유의할 점을 살펴봤습니다. 동의자 수는 사업 시행의 전제조건이므로 이에 대한 계산에 있어 착오를 줄여야 재건축사업 진행에 무리가 없을 것으로 보입니다. 이밖에도 재건축사업에 있어 다양한 분쟁이 발생할 수 있는 여지가 다분하므로 재건축소송변호사 등의 조언을 적극 활용할 것을 권합니다. 지금까지 재건축소송변호사 김채영이였습니다.