본문 바로가기


부동산105

주택임대차 기간과 계약갱신요구권 주택임대차 기간과 계약갱신요구권 일반적으로 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 일정한 요건이 충족돼야 할 것인데, 이 가운데 제일 중요하게 볼 수 있는 것이 대항력에 대한 부분입니다. 전 포스팅에서도 여러 번 이야기 한 바와 같이 임대차는 채권의 한 종류이며, 채권은 물권처럼 누구에게나 주장할 수 있는 절대적, 배타적 대항력이 존재하지 않는데요. 다만, 주택에 관한 일정한 요건을 갖추어 임대차를 했을 때 비로소 대항력이 주어지는 것으로 볼 수 있으며, 일단 대항력이 주어지면 누구에게나 주장할 수 있는 힘이 생기는데, 이것이 주택임대차보호법의 주된 목적으로 볼 수 있습니다. 이러한 대항력을 갖추기 위해서는 우선 임대차계약을 한 그 집으로 이사를 하고, 동사무소에 가서 주민등록을 이전하면 그 다음날 0시.. 2015. 7. 17.
부동산변호사 상가경매 유의사항 부동산변호사 상가경매 유의사항 최근 실무에서 부동산변호사로 있으면서 저금리로 갈 곳을 잃은 시중의 부동 자금이 상가로 대거 몰리고 있음을 볼 수 있습니다. 일반 분양상가는 물론이거니와 최근에는 법원 경매를 통한 상가경매 투자 열기도 뜨거운 실정입니다. 이렇게 법원 상가경매를 통한 상가 낙찰의 최대 강점은 저렴하게 구입할 수 있다는 점을 꼽을 수 있습니다. 하지만 경매에 나오는 상가는 보통 상가 주인의 금융권 채무 불이행이 그 원인일 수 있으며, 경매 시 선순위 근저당권 이외의 모든 권리는 인정받지 못하게 될 수 있습니다. 그렇기 때문에 자영업을 하기 위해 상가를 임차할 시 대출금이 70% 이상 들어있는 상가는 되도록 피하는 것이 바람직하다고 볼 수 있습니다. 다만, 상가임대차보호법에 해당하는 서울기준 환.. 2015. 7. 16.
부동산분쟁 계약서 작성 시 주의사항 부동산분쟁 계약서 작성 시 주의사항 최근 부동산 거래 시 사용하는 계약서의 형태가 변화될 조짐을 보이고 있습니다. 이는 전자 방식으로 계약을 체결할 수 있게 되기 때문인데요. 실거래 신고와 세무 및 등기 등 계약이 통합적으로 연계되어 거래가 다소 쉽게 처리됩니다. 이에 따라 부동산 시장 거래관행에도 큰 변화가 있을 것이며, 국민들의 경제적 부담까지 줄어든 전망이라는 사실을 접할 수 있었습니다. 이러한 전자 계약서 시스템이 구축되면 종이로 된 계약서 유통 및 보관비용 절감 등으로 사회 경제적, 부동산분쟁 예방 효과가 예상되며, 더욱이 부동산 시장의 정확한 분석을 통해 실효성 높은 전월세 정책지원과 주거 불안 요인을 사전에 차단하는 등 각종 사회현안을 해결하는 계기가 될 것으로 보이기도 합니다. 실제로 어떠.. 2015. 6. 30.
부동산소송변호사 사해행위 성립 부동산소송변호사 사해행위 성립 보통 부동산에서의 사해행위는 민법 상 채권자가 채무자의 재산에 대해 강제집행을 하고자 해도 채무자가 채권자를 해할 것을 알고 있으면서도 자신의 재산에 대해 은닉이나 손괴, 제3자에게 증여하는 등의 방법으로 채무자의 총 재산을 감소하는 행위를 하여 채권자의 강제집행에 제한을 가하는 경우에 해당됩니다. 이와 관련한 취소소송의 특성상 채권자는 채무자 혹은 제3자를 대상으로 법원에 사해행위취소소송을 제기할 수 있게 됩니다. 부동산소송변호사가 언급한 이 사해행위취소 소송의 경우 그 취소 원인을 안 날로부터 1년 또는 법률행위가 있은 날로부터 5년 이내에 제기해야만 시효에 맞춰 적법하게 이행할 수 있습니다. 이때의 채권자는 채무자 및 제3자 대상으로 사해행위취소 소송을 제기하여 채무자.. 2015. 6. 29.
부동산변호사 토지등소유자 산정 부동산변호사 토지등소유자 산정 도시 및 주거환경정비법 즉 도시정비법에서 사용하고 있는 개념인 토지등소유자는 정비사업구역 내 토지나 건축물을 소유한 자로 주택재건축정비사업의 경우 토지 및 건축물을 소유한 자를 의미하는 사안입니다. 실제로 정비사업에서 조합설립인가나 사업시행인가 요건으로 규정된 정족수를 계산할 때 토지등소유자 산정을 하는 것이 필요한 부분입니다. 부동산변호사가 예를 들어보면 주택재개발정비사업 조합이 설립인가를 받기 위해서는 토지등소유자의 4분의 3이상 및 그 토지면적 2분의 1이상의 토지소유자 동의가 필요한 것입니다. 이와 관련해 사업구역 내 토지에 대해 신탁등기가 되었을 경우 위탁자와 수탁자 가운데 누구를 토지등소유자로 보아야 하는지 문제가 될 수 있는데요. 이 문제는 특히 도시환경정비사업.. 2015. 6. 22.
부동산 소유권이전등기 권리행사 부동산 소유권이전등기 권리행사 부동산과 관련된 소유권의 경우 등기부등본상에 등기함으로 그 효력이 발생합니다. 이와 더불어 그에 대한 권리행사를 할 수 있는데요. 실제로 최초 부동산 소유권을 취득하는 것은 보존등기라고 부릅니다. 이러한 보존등기는 미등기된 부동산을 소유자의 신청에 의해 등기를 통하여 소유권을 공시하는 것인데요. 예를 들어 공유수면을 매립해 토지를 만들고 이의 소유권을 최초로 취득하게 될 때 이를 원시취득이라 하며, 그 소유권을 보호하고 담보대출이나 매매 등의 권리행사를 하기 위해서는 등기를 해야만 합니다. 이때 하는 등기를 소유권을 보호하며, 그 존재를 나타낸다는 의미에서 보존등기라고 하는 것입니다. 한편, 부동산의 매매나 교환, 상속, 증여, 경매 등으로 소유자가 변동되는 경우가 있습니다.. 2015. 6. 17.
공유물분할청구권 제한 및 소송에 대해 공유물분할청구권 제한 및 소송에 대해 민법에 따르면 공유의 경우 합유나 총유와는 다르게 공유자들 사이 어떠한 인적 결합관계가 있는 것이 아닙니다. 그렇기 때문에 공유자 중 누구라도 공유관계의 소멸을 희망하는 경우에는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있는데요. 실제로 앞서 언급한 공유란 하나의 물건이 지분에 의해 수인의 소유로 된 것을 일컫는 사항입니다. 더불어 이 같은 공유의 객체가 된 물건을 공유물이라고 하는데, 공유자들은 각자의 지분율에 따라 공유물에 대한 권리가 있고 공유물을 처분 및 변경하는 경우에는 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 즉, 공유물의 관리는 공유자 지분의 과반수 동의로, 공유물의 보존행위의 경우 공유자 각자가 수행할 수 있는 것으로 이해할 수 있습니다. 하지만 이러한 공유자의 공.. 2015. 6. 2.
배당요구 신청 부동산상담변호사 배당요구 신청 부동산상담변호사 부동산상담변호사로서 실무에 있다 보면 배당요구에 대해서 종종 접할 수 있습니다. 이는 경매로 넘겨진 부동산에 대해 채권을 가진 자로 채권자가 자신의 채권을 회수하기 위해 법원에서 정한 기일 내 자신이 받아야 할 채권액을 신고하고, 그 배당절차에서 돌려받겠다는 의사표시를 의미합니다. 여기서 각자가 가진 채권의 성격이 다르게 나타나기 때문에 배당요구 신청을 할 필요가 없는 채권자도 있으며, 반드시 배당요구 신청을 해야 하는 채권자도 있을 것입니다. 배당요구를 반드시 해야 하는 채권자는 민법 및 상법 및 기타 법률에 의한 우선변제청구권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자들이 해당될 수 있으며, 배당요구 신청을 할 필요가 없는 채권자의 경우 첫 경매 개시 결정 등기일 전 저당권 및.. 2015. 5. 28.
이중양도행위 채권자 사해행위 취소 여부 이중양도행위 채권자 사해행위 취소 여부 부동산과 관련한 실무에서 사례를 살펴보면 A는 B로부터 토지를 구입하기로 계약을 체결한 후 잔금까지 지급했으나 소유권 이전등기는 하지 않고 있던 중, B는 위 토지를 C에게 이중으로 매도하여 소유권이전 등기까지 마쳤으며, B는 현재 소재불명 상태에 있었습니다. 이 경우 A는 B에 대한 소유권이전 등기 청구권에 기하여 C를 상대로 소유권이전 등기 말소청구를 할 수 있는지 여부에 대한 사례를 볼 수 있었습니다. 실제로 채권자취소권에 대한 내용을 담고 있는 민법을 살펴보면 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때, 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다고 명시되어 있습니다. 그러나 그 행위로 인해 이익을 받은 자나 전득한 자가.. 2015. 5. 26.

티스토리툴바