재건축이사비 적법한 집행방법은



재건축이나 혹은 재개발 사업을 하는데 있어서 재건축이사비와 관련한 문제가 나타날 수 있는 가운데, 이것이 적법하게 집행이 되는가 여부에 따라서 소송을 진행할 때 진행 방향이 달라질 수 있습니다.


법원에서는 법에 근거하여 판결을 내리는 것이기 때문에, 즉 법적 근거를 통해 재판 결과를 결정하는 것이므로 실제 존재한 판결 결과를 통해 상황을 알아보는 것이 도움이 될 수 있습니다.



오늘 알아볼 판례는 바로 주택 재개발 사업이 벌어지는 상황에서 재건축이사비를 먼저 지급해야 할지, 아니면 부동산 인도의무가 먼저 이행되어야 하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 


해당 사안에서 조합은 A도시로부터 관리처분계획을 인가 받고 자신들이 맡은 지역의 재개발 정비사업을 추진할 예정이지만 예기치 못한 문제가 발생하여서 지연이 되었습니다. 바로 재개발 지역 내에 건물과 토지를 소유하고 있던 ㄱ씨 측과의 합의가 잘 이루어지지 않은 것입니다.



무엇보다 재건축이사비가 문제가 되었다고 할 수 있는데 조합은 ㄱ씨와 토지나 건물수용 보상금에 대한 의견을 합치시키지 못했고, 이에 결국 토지수용위원회에 토지와 건물에 대한 손실보상금 3억 원 가량을 공탁했습니다. 이 금액 속에는 이주정착금이나 재건축이사비 등이 포함되지 않았는데요.


조합 측은 이후 ㄱ씨에게 부동산을 조합에 인도하라고 소송을 제시했으며, ㄱ씨는 반대로 조합 측에서 제대로 된 이사비 등이 지급되지 않았으므로 인도하지 못하겠다고 맞섰습니다.



즉 이 재판은 재건축이사비 지급과 부동산 인도의무 중 어떤 것이 선이행 되어야 하는지가 쟁점이 되었던 것입니다. 해당 사안에서 1심은 조합 쪽의 손을 들어주었습니다. 그런데 2심에서 상황이 바뀌어, 조합 측이 먼저 이사비를 지급해야 한다는 판결을 내렸습니다.



도시정비법에 따르면 주택개발사업 시행으로 이주민이 발생하는 것은 어쩔 수 없다고 하더라도 이런 사람을 법적으로 볼 때 금청산대상자라고 정의하는 것이 가능한데, 이 경우 2심은 보상대상 주거용 건축물과 비교해 본다면 평가액의 30퍼센트 가량에 해당하는 이주정착금과 그 밖에 여러 가지 법적 기준 등으로 구성이 된 2개월치 주거이전비를 지불하는 것이 마땅하다고 설명했습니다. 이와 함께 운반에 필요한 이사비 보상 또한 함께 이루어 지는 것이 법적으로 타당하다고 본 것입니다.



이 사건에서 조합 측은 먼저 ㄱ씨가 이주정착금 등을 청구하지 않았기 때문에 자신들이 먼저 그것을 집행하지 않았다고 주장했지만, 2심 법원은 이러한 주장도 받아들이지 않았습니다. 바로 조합 측에서 먼저 이를 법규에 따라서 계산하고 재건축이사비를 정해서 공탁을 할 수 있었는데, 그렇게 하지 않았으므로 결과적으로 ㄱ씨가 아니라 조합 쪽이 책임을 져야 한다고 보았기 때문입니다.


이처럼 재건축이나 재개발의 경우 상황에 따라서 법의 해석이나 판결의 방향이 바뀔 수 있을 것입니다. 하지만 그러므로 자신이 마주한 사안에서 적합한 해결책을 찾아 대응하는 것이 현명한 방법이 될 수 있음을 기억하시기 바랍니다.



Posted by 김채영변호사

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아파트 재건축 연한 강화 움직임과 변호사 조언은



올해 1월, 국토교통부 장관은 아파트 재건축 연한 및 안전진단을 강화하는 방안을 추진할 것을 공공연하게 밝힌 바 있습니다. 이러한 국토부의 방안이 현실적으로 반영된다면 높은 집값의 강남권 아파트와 노후 아파트에 큰 영향을 끼칠 것으로 보여 지며 귀추가 주목되고 있죠.  특히 국토부 장관은 아파트 재건축 연한을 늘리기 위한 실무 작업을 시작하는 등 본격적인 움직임을 시작할 것이라고 시사한 바 있습니다. 관련해 이번 포스팅에서는 김채영 변호사와 함께 아파트 재건축 연한 강화에 대해 자세히 알아보며 부동산 시장에 끼칠 영향에 대해 살펴보겠습니다. 



아파트 재건축 연한 증가로 인해 부동산 시장이 들썩이고 있는데요. 아파트 재건축 연한 기간은 해당 기간 동안 주택재건축 사업을 착수하지 못하도록 하는 기간을 말합니다. 이 아파트 재건축 연한 기간을 증가시킨다는 것은 서울 강남을 중심으로 집값이 치솟는 상황에 대응하여 아파트 재건축 규제를 강화하겠다는 대응을 밝힌 것으로 보입니다. 아파트 재건축 연한의 경우 이전에는 40년 이었는데, 30년으로 단축 된 바 있는데요. 이러한 조치로 인해 수도권 집값이 큰 영향을 받은 바 있었습니다. 부동산 투자 심리가 조장되고 아파트 재건축 연한 축소 수혜를 받은 수도권 아파트 단지 시장 수요 역시 증가한 바 있습니다. 부동산 자료에 따르면 서울 준공 30년차인 아파트 단지는  67개 단지, 약 7만여 가구로 드러난 바 있죠. 더불어 올 해 아파트 재건축 연한이  30년에서 40년으로 늘어나는 경우 안전진단 요건도 강화될 것으로 보입니다. 하지만 국토교통부가 제시한 아파트 재건축 연한 강화에 대한 부분은 검토 단계로 명확한 규정안에 대해서는 공개하지 않은 상황인데요. 



토지 부동산 변호사들은 아파트 재건축 연한을 최대 40년으로 돌린다면 단기적으로 재건축 기대를 낮춰 들쑥날쑥한 집값을 안정한 수준으로 유지할 수는 있을 것으로 전망합니다. 하지만 공급 부족인 상황을 악화시켜 아파트 재건축 연한 증가가 원인이 되어 신규 공급 감소가 이어지고 결국 집 값 상승으로 꼬리에 꼬리를 물고 이어질 수 있을 것이라 지적하고 있습니다. 



이처럼 아파트 재건축 연한 증가와 함께 부동산 투자를 생각하시는 분들은 관련 법률과 개정안에 대해 민감하게 분석하고 법률이 현상에 끼치는 영향 등을 자세히 살펴 볼 필요가 있습니다. 아파트 재건축 연한과 안전성 강화 움직임과 함께 부동산 문제와 직접적으로 관련이 있는 분들은 김채영 변호사를 찾아 상담을 통해 향후 투자 방안을 결정해 보시는 것은 어떨까요.   



Posted by 김채영변호사

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일조권 침해 하면 공사중지



재건축시행사업으로 인하여 인근 건물 및 상가에 일조권 침해 등 다양한 문제들로 손해배상을 청구하는 소송 사례가 수 차례에 걸쳐 발생하고 있습니다. 이와 관련하여 오늘은 일조권 침해에 대한 공사중지처분 사례에 대해서 살펴볼까 합니다.






저층 P아파트에 살고 있는 주민들은 맞닿고 있는 5층 아파트 단지가 고층아파트로 재건축공사를 시행하려 하자 재건축 아파트가 일조권 침해를 한다며 공사중지를 요하는 가처분 신청을 하였습니다.






주거지역에 위치하고 있는 P아파트와 달리 재건축사업시행 아파트는 준공업지역에 위치하고 있었습니다. 이에 해당 지방자치단체는 준공업지역 층수제한을 폐지했으며 재건축 아파트의 높이제한을 20층으로 높이기도 하였습니다.


재판부는 재건축공사를 시행하려는 아파트가 예정대로 완공이 된다면 P아파트에 상당한 일조권 침해로 문제가 야기된다며 이는 위법한 행위라고 판시하였습니다.







이어 재건축아파트는 단지 내에 일조권은 쉽게 확보했으며 P아파트와 인접한 아파트들의 층을 낮추거나 공공용지를 그 사이에 배치시켜 P아파트의 일조권 침해를 예방하려는 조치는 하지도 않았다고 설명하였습니다.


재판부는 P아파트 주민들이 제기한 공사금지가처분신청을 받아들이고 재건축 아파트는 공사를 금지하라고 결정하였습니다.





이번 시간에는 일조권 침해와 관련하여 공사중지에 대한 한가지 재건축소송 사례에 대해서 알아보았는데요. 혹시 위의 사안과 연루되어 극복하지 못한 분쟁이 있으시다면 김채영변호사와 동행하여 법률적인 대응방안을 구축하시기 바랍니다.





Posted by 김채영변호사

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부실공사 계약해제 가능하다면



공사를 하던 도중 부실공사를 했다는 사실에 대해 명백히 밝혀졌다면 이에 대한 계약해제 또는 원상회복에 대한 청구가 가능할까요? 


건축을 하는 과정에서 이러한 분쟁들로 많은 소송이 제기되고 있습니다. 금일은 부실공사와 관련하여 실제로 발생했던 법률 사례를 가지고 내용에 대해 자세하게 파악해보려고 하는데요. 필히 확인할 필요가 있는 내용은 지금 즉시 파악해보도록 하겠습니다.





A업체는 B회사와 폐수처리시설에 대한 공사계약을 맺었지만 B사에서 B건설이 분할되자 건설사업을 인수하고 완공된 폐수시설에서 페수처리가 되지 않는 문제가 발생하자 A업체는 B사를 상대로 부실공사로 인해 손해를 입었다며 소송을 제기하였습니다.






재판부는 B사의 설계 부실로 폐수시설에 문제가 생긴 것이라며 원상회복을 위하여 공사를 하는데 부담된 비용을 반환하고 A업체에게 손해배상을 해야한다고 판시하였습니다. 


이어 완공된 건축물의 이상으로 체결한 계약에 대해 해제가 될 수 없을 경우에는 공사업자인 B건설 측에서 중대한 하자의 재건축 비용 청구를 대는 것은 가혹하다고 보기 어렵다고 설명하였습니다.






또 부실공사라 하더라도 공사로 인해 체결한 계약에 대해 해제가 불가능하다고 할지라도 발주자에 대한 불이익이 중대할 수 밖에 없다며 공사업자를 지나치게 보호하는 것은 상식과 관념에서 어긋난 행위라고 덧붙였습니다.


재판부는 폐수처리시설 공사를 발주한 A업체가 부실공사로 인해 손해를 배상하라며 B사와 B사 소속 B건설을 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 B사는 41억 5천 8백만원을 A업체에게 지급하라며 원고일부승소 판결을 내렸습니다.






계약을 체결 후 공사를 진행하는데 부실공사로 인한 문제가 발생했을 시에는 그에 대한 손해배상과 계약해제에 따른 원상복구회복이 될 수 있으므로 이 점에 대해 항상 염두해두시기 바랍니다. 


혹시 위의 사례인 부실공사와 관련하여 소송이 발생되었다면 김채영변호사가 여러분의 고민을 해결할 수 있도록 성심성의를 다해 도와드리겠습니다.







Posted by 김채영변호사

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재건축상담변호사 소음피해 배상


아파트 단지 주민들 이웃에서 시행 된 재개발 공사로 소음 피해를 입었다면 재개발사업의 시행자인 재개발 조합과 공사를 진행한 업체 모두 아파트 주민들에게 배상책임이 있다는 판결이 나왔습니다. 이에 대해 금일은 재건축상담변호사와 함께 실질적인 소송사례에 대해서 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.







재건축상담변호사와 한가지 소송 사례를 살펴보면 1아파트와 2아파트 재개발 현장은 6m 너비로 도로를 사이에 두고 있었습니다. 철거업체는 재개발 부지의 기존 건물을 철거하였습니다. 그러다 시공사가 신축 공사에 착수하여 2아파트를 완공하였습니다. 


하지만 완공하는 기간에 천공 작업 등 소음을 일으키는 일이 많아 1아파트 주민들은 철거 신축공사를 하는 과정에서 발생된 소음으로 주민들의 생활 이익을 침해했다며 총 9억 6천만원을 배상하라며 청구소송을 냈습니다.







재판부는 아파트 공사는 평일은 물론이고 주말과 공휴일을 가리지 않고 아침부터 오후저녁까지 시행되었다며 구청이 소음도를 측정한 결과, 법령 기준을 초과하여 시공사에 과태료 및 행정처분 조치를 내리기도 했다고 설명하였습니다. 







또, 재개발조합과 건설사 등 방음 및 방진시설을 설치하여 소음 등을 감소하는 등의 조치를 하지 않았다며 재개발조합과 건설사 모두 배상책임이 있다고 판단하였습니다. 다만, 1아파트 주민들의 거주시기와 현장과의 거리 등을 고려하여 주민들의 위자료를 4만원에서 60만원으로 차등 책정하였습니다. 재판부는 1아파트 주민 대다수가 이웃 아파트 재개발조합과 시공사를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 원고일부승소 판결을 내렸습니다.







지금까지 재건축상담변호사와 함께 실제로 발생했던 사례를 토대로 내용에 대해 상세하게 살펴보았습니다. 혹시 이러한 재건축소송과 관련하여 더 자세한 사항이 궁금하시거나 또는 법적 분쟁이 생겨 변호인의 도움이 필요하시다면 재건축상담변호사 김채영 변호사를 찾아주시기 바랍니다.







Posted by 김채영변호사

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청산금 부과처분취소 판결은?



주택재개발사업으로 인한 청산금에 관련된 분쟁문제는 앞으로 민사소송에서 해결점을 찾을 것이 아니라 행정소송에서 분쟁을 다퉈야 한다는 대법원에 판결이 나왔습니다. 오늘은 청산금 부과처분취소에 대한 법적 판결에 대해 내용을 살펴보려고 합니다. 자세한 내용은 지금부터 함께 살펴보시겠습니다.

 

 



 

 

청산금 부과처분취소에 대해 사례를 한가지 살펴보면 서울 성북구 보문동 인근에서 일대를 정비하고 있는 보문 구역에 주택재개발조합의 조합원 A씨는 신축아파트를 분양하는 과정 중 분양잔금에 대해서 계산적인 부분이 잘못 되었다며 시행사 대림산업 및 주택재개발조합을 상대로 민사소송을 제기하였으나 1심에서 원고패소판결을 받았습니다.


재판부는 주택재개발정비사업에서 조합원에 대한 청산금은 재개발사업을 하는 과정이 포함된다고 보아야 하며, 공적인 법률관계로 민사소송이 아닌 행정소송의 대상이라고 설명하였습니다.

 

 



 

 

이어 도시정비법상 주택재개발사업은 실제적으로 강한 공공성을 나타내는 사업이기 때문에 공익성 및 사업절차, 재개발조합에 대한 행정관청 관리와 감독 등 고려했을 시 조합의 사업 절차 및 연관된 조합원과의 관계를 규칙 하는 도시정비법에 의하여 청구권은 권리라고 할 수 있다고 설명하였습니다.

 

 



 

 

이어 서울고법 재판부는 조합원인 A씨가 청산금 부과처분취소를 시켜달라며 보문구역의 주택재개발 정비사업을 상대로 하여 제기한 청산금부과처분취소소송 항소심에서 원고패소를 판결한 1심을 파기하고 사건을 행정지법으로 돌려보냈습니다.

 

 



 

 

이렇게 해서 오늘은 청산금 부과처분취소 관련하여 한가지 사례를 들어 내용을 살펴보았습니다. 현재 이처럼 청산금 및 건축재개발 등과 관련하여 해결하지 못한 법적 분쟁을 삼고 있거나 또는 변호인으로부터 도움이 필요하신 분은 김채영 변호사에게 조력을 받아 분쟁에 대한 문제점을 해결하시기 바랍니다.




Posted by 김채영변호사

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부동산변호사 재건축 청산금 청구소송



재건축조합에 부동산을 넘긴 뒤 분양권 대신 현금을 받아 청산한 경우 근저당이 설정되어 있더라도 청산금의 일부를 받을 수 있다는 대법원 전원합의체 판결을 부동산변호사는 확인할 수 있었습니다. 


근저당이 설정된 부동산은 완전한 재산권 이전이 불가능한 만큼 근저당 말소 전에는 조합이 소유권 이전과 관련된 대금을 지급할 필요가 없다는 기존 판례를 변경한 것인데요. 적어도 채권최고액만큼을 제외한 나머지 금액은 청산금으로 지급하라는 취지입니다. 





이에 따라 재건축사업의 주도권을 쥔 조합이 부동산 소유자에게 근저당권 말소를 핑계로 청산금 전부에 대해 동시이행의 항변을 주장하며 지급을 미루는 관행에 제동이 걸릴 것으로 부동산변호사는 봅니다. 


대법원 전원합의체는 A씨 등 재건축 대상 토지 소유자 5명이 D시장 재건축정비사업조합을 상대로 청산금과 청산금 지급 지연에 따른 지연손해금을 모두 달라며 낸 청산금 청구소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 돌려보낸 것을 부동산변호사는 확인했습니다. 





D시장 부지의 토지를 소유하고 있던 A씨 등은 2005 ~ 2007년 시장 자리에 새로 생길 주상복합건물의 신축 추진 조합에 소유권을 넘겼지만, 분양 신청을 하지 않아 현금 청산을 받게 되었습니다. 


구 도시정비법 제47조는 분양신청을 하지 않거나 분양신청기간 종료 이전에 신청을 철회한 조합원에 대해선 관리 처분 계획 인가를 받은 날의 다음 날부터 90일 이내에 현금으로 청산하도록 규정하고 있는데요. 


A씨 등은 2008년 조합에 청산금을 달라고 했으나 조합은 A씨 등이 넘긴 토지에 근저당권이 설정되어 있다는 이유로 근저당권을 해소해주기 전까진 청산금을 줄 수 없다고 버텨 A씨 등은 소송을 냈습니다. 





재판부의 판결문을 부동산변호사와 보면 구 도시정비법 제47조에 따라 토지 등을 현금으로 청산해야 하는 경우 사업시행자인 재건축조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지 등 부동산 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 완전한 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있다고 했는데요. 그러면서도 다만 부동산 소유자가 조합에 소유권이전등기와 인도를 이미 마친 경우에는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지를 감안해 그 범위를 공평의 관념과 신의칙에 따라 다시 정해야 한다고 밝혔습니다. 


이어 재판부는 토지 등 부동산 소유자는 분양신청을 하지 않으면 자신의 의사와 상관없이 구 도시정비법 제47조에 따라 현금으로만 청산 받아야 할 뿐아니라 조합과 협의가 이뤄지지 않는 이상 청산을 받으려면 근저당설정등기를 말소해야 하는 부담까지 떠안게 된다고 했습니다. 


그러면서 반면 조합은 이미 소유권 이전을 받아 사업을 추진하는 이익 등을 누릴 수 있으며 민법 제364조 제3취득자의 변제 조항에 따라 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있는데, 부동산 소유자가 근저당을 해소하지 않았다는 이유로 조합이 청산금 전액에 대해 지급하지 않고 버틸 수 있다고 보는 것은 불공평하다고 설명했습니다. 





따라서 현금청산에서 토지 등 소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤지만 근저당권설정등기를 말소하지 않은 경우 조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 혹은 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무 액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다고 재판부는 판시했습니다. 


오늘은 부동산변호사와 함께 재건축 청산금에 대해 알아보았습니다. 이와 관련하여 궁금한 사항이 있거나 관련 법적 분쟁이 발생했다면 이에 정통한 법률가를 찾아 자문을 구하는 것이 현명한 해결책일 것입니다. 




Posted by 김채영변호사

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재개발변호사 정비사업비 변경 기준



실제로 재개발 사업에서 조합의 비용부담이나 시공자 및 설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용에 관한 사항이 재개발 결의 당시와 비교해 볼 때, 정비사업비가 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 보고 판단하는 것이 대법원의 입장입니다.


여기서 재개발변호사는 재개발결의 시, 즉 조합설립당시 동의 받은 정비사업비보다 그 후 사업시행계획 시 증액되었고, 그 후 다시 이뤄진 관리처분계획 시 의결된 정비사업비는 사업시행계획 시보다도 증액된 경우, 관리처분계획 시의 정비사업비가 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당되어 조합원 3분의 2 이상 동의를 얻지 못한 관리처분계획에 하자가 있다고 볼 것인지에 대해 문제가 생길 수 있습니다.





우선 재개발변호사가 본 정비사업은 조합의 설립 및 사업시행계획, 관리처분계획 등의 단계를 거쳐 순차적으로 진행되고, 각 단계에서 조합설립인가와 사업시행인가, 관리처분계획인가 등의 선행 행정처분이 이루어짐에 따라 다음의 절차가 진행되는 특징을 가지고 있습니다.


그런데 조합설립 시 건축물 철거 및 신축비용 개산액에 대해 조합원들의 동의를 받았고, 다음 단계인 사업시행계획의 수립 및 인가를 받을 때 역시 조합원들의 동의를 받아 정비사업비가 잠정적으로 정해졌기 때문에 관리처분계획수립 시 의결한 정비사업비 변경 기준 여부는 아래와 같이 판단해야 할 것인데요.





먼저 사업시행계획 시의 사업비와 조합설립동의 시의 사업비를 비교해 보아 실질적 정비사업비 변경 여부를 판단하고, 다음으로 관리처분계획 시의 사업비와 사업시행계획 시의 사업비를 비교하여 판단해야 합니다. 그런데 위 사례에서 원심 법원은 관리처분계획 시의 정비사업비가 조합설립 시와 비교해 증액됐다고 할지라도 사업진행기간과 물가상승률 등을 고려할 때 실질적 변경에 이르지 않았다고 보았습니다.


하지만 재개발변호사가 본 상고심인 대법원은 원심이 관리처분계획 시의 사업비를 조합설립 시의 정비사업비와 비교하여 실질적 변경 기준 여부를 판단한 것은 잘못이라고 판단하게 되는데요.





그러나 관리처분계획 시의 정비사업비를 사업시행계획 시의 사업비와 비교할 때 증액되어 실질적 변경에 이르지 않았고, 사업시행계획 시의 정비사업비는 조합설립 시와 비교할 때 증액됨으로 사업시행계획 시의 사업비가 실질적 변경에 이르렀다고 볼 수 있지만, 사업시행계획 시의 하자가 관리처분계획에 승계되지 않은 이상 이 사건 관리처분계획에 하자가 있다고 볼 수 없다고 판결한 사안입니다.





오늘은 재개발변호사와 함께 정비사업비 변경 기준에 대한 내용을 살펴보았는데요. 일반적으로 재개발 재건축과 관련한 법적인 문제가 발생한 경우 이에 대한 법률적인 내용을 숙지하지 못해 더 큰 문제를 야기하곤 합니다. 그렇기 때문에 앞서 언급한 대법원의 판례 등을 사전에 인지하고 있는 것이 바람직할 수 있는데요.


하지만 일반인이 모든 법률들을 파악하기에는 제한이 있을 수밖에 없으므로, 필요한 경우 김채영 변호사 등 재개발변호사를 선임하여 실질적인 법률조력을 받는 것이 보다 현명한 대응책을 강구할 수 있을 것입니다.




Posted by 김채영변호사

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재개발 재건축에서의 현금 청산 문제



얼마 전 ‘주택 재개발 조합원이 분양권을 포기하는 대신 현금을 받기 원하는 경우 조합은 원칙적으로 조합원에게 정비사업비를 부담시킬 수 없다’는 대법원 판결이 있었다. K씨 등은 자신들의 주택이 주택재개발정비사업 구역에 포함되자 분양신청을 하지 않고 조합에 건물을 팔았다. 


대신 정비사업으로 인해 살던 곳을 떠나게 됐으니 이주정착금과 주거이전비 등을 지급해달라고 A주택재개발정비사업조합을 상대로 ‘주거이전비 청구소송’을 냈다. 이에 1심은 “K씨 등에게 5300여만 원을 지급하라”고 판결했다. 


그러자 조합 측은 항소심에서 “K씨 등이 정비사업의 사업비를 함께 내야 할 의무가 있는데도 사업비를 내지 않고 청산금만 받았으니 7500만원을 반환해야 한다”며 항소했지만 항소심 재판부는 받아들이지 않았다. 





조합원 지위 포기하고 대신 현금 받게 됐을 때에는 그 차액 돌려달라고 할 수 없어


이어 대법원 특별3부는 상고심에서 원고승소 판결한 원심을 확정(2013두19486)했다. 재판부는 “분양신청을 하지 않았거나 철회해서 대신 현금을 받게 된 조합원은 조합원 지위를 잃게 되지만 그렇다고 해서 조합원일 때 얻은 이익을 반드시 내놓아야 하는 것은 아니다”라고 밝혔다.


또한, 재판부는 “조합원 지위를 포기한 사람에게서 수익의 일부를 돌려받기 위해선 그 돈을 돌려줘야 한다는 점을 조합 정관이나 조합원 총회의 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정해 놓아야 한다”고 판결했다. 


지금까지 재개발 사업에서 해당 구역에 속한 토지·건물 소유자들은 당연히 조합원이 되고 나중에 분양권을 포기하면 현금 청산자가 되기 때문에 조합과 현금청산자의 사업비를 둘러싼 법률관계가 명확하지 않았다. 


그런데 이번 판결을 통해 현금청산자에게 사업비를 부과하기 위한 요건을 명확하게 선언한 것이다. 즉 조합은 조합원에게 재개발에 필요한 정비사업비와 정비사업 시행 때 생긴 수입과의 차액을 내놓으라고 할 수 있지만 조합원이 그 지위를 포기하고 대신 현금을 받게 됐을 때에는 그 차액을 돌려달라고 할 수 없게 된 것이다. 





분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대한 현금청산


일반적으로 자신이 살던 동네가 재개발이나 재건축이 될 때 새집에 들어갈 수 있는 분양권 대신 돈을 받고 사업에서 빠지는 것을 ‘현금청산’이라고 한다. 그런데 점차 분양보다 현금을 택하는 주민들이 늘어나면서 재건축과 재개발사업 추진에 걸림돌이 되어왔다. 


이러한 분쟁이 늘어나고 있는 데에는 사업이 길어지면서 조합원의 부담금이 불어나기 때문이거나 그 대금을 지급할 수 있는 여력이 없는 조합이 현금청산자에게 정비사업비 일부를 부담시키기 위해 현금청산액을 시세보다 낮게 제시하는 경우가 많아졌기 때문으로 본다. 


사업시행자는 토지등소유자가 분양신청과 관련하여 다음의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산해야 한다.





즉 분양신청을 하지 않은 경우 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 경우이거나, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 경우이다. 이때 청산금은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 추천하는 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. 


사업시행자와 토지등소유자 사이에 청산금 산정 협의가 성립되지 않는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 사업시행자는 수용절차를 이행하고, 토지등소유자에게 수용보상금을 지급할 수 있다. 사업시행자는 위의 기간 내에 현금으로 청산하지 않은 경우에는 정관 등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급해야 한다. 




Posted by 김채영변호사

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임기만료 조합장 재건축 시공사 선정 여부



재건축과 관련한 실무에 있으면서 최근 재건축 및 재개발 사업이 그 시장의 여건상 오랫동안 중단되었다가 재추진되는 가운데 조합장 등 임원들의 임기가 만료된 상태에서 사업이 추진되는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 이와 같이 임기 만료된 조합장 등 임원들을 정식 절차에 따라 재구성하지 않은 상태에서 임기 만료된 조합장 등이 나서서 시공사 선정 등의 업무를 한다면 적법할지에 대해 문제가 될 수 있는데요.


우선 재건축 및 재개발 조합장의 임기가 만료되었다 하더라도 그것이 바로 모든 직무에서 배제되는 게 아니라 원칙적으로 후임 조합장이 선출될 때까지는 직무를 지속적으로 운영할 권한이 인정됨을 볼 수 있습니다.





실제로 대법원의 입장은 먼저 임기 만료된 조합장으로 하여금 조합 업무를 수행하는 것이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없으며, 종전 직무를 그에게 처리하게 할 필요가 있는 경우에 한해 후임자가 선임될 때까지의 직무수행권을 인정한 바 있습니다.


하지만만 임기 만료된 대표자의 업무수행권은 다소 급박한 사정을 해소하기 위해 업무를 수행하게 할 필요가 있는지를 개별적 혹은 구체적으로 가려 인정할 수 있지만, 임기만료 후 후임자가 아직 선출되지 않았다는 사정만으로는 당연히 포괄적으로 부여되는 것은 아니라고 보고 있습니다.





결론적으로 보았을 때, 대법원은 임기 만료된 조합장이 시공사 선정총회를 열어 시공사를 선정하는 행위가 그 업무수행권에 해당되는지 여부에 대해 급박한 사정을 해소하기 위한 필요성 여부에 달렸다고 본 것입니다.


한편, 재건축과 관련해 임기 만료된 조합장은 통상의 업무만 할 수 있기 때문에 시공사 선정까지 하면 선정 무효 소송 등으로 다시 시공사를 선정해야 할 수 있다는 목소리와 임기 만료된 조합장도 모든 직무를 수행할 수 있다는 견해가 엇갈리고 있는 실정입니다.





임기 만료된 조합장도 모든 직무를 수행할 수 있다는 견해의 근거로는 정관에 의해 선임된 직무대행자가 시공자 등 협력업체 선정 및 해지가 가능한 점뿐만 아니라 국토교통부가 제정한 표준정관에 임기가 만료된 임원은 그 후임자가 선임될 때까지 그 직무를 수행한다고 명시한 점, 하급심에서 법원이 선임한 경우가 아닌 일반 규정에 의한 직무대행자인 때 대행 대상자의 모든 권한을 행사할 수 있다고 판결한 점 등을 들고 있음을 확인할 수 있었습니다.





그 밖에도 조합장이 임기만료 상태가 된 것은 통상적으로 재건축 시장이 장기 침체된 결과인 점과 시공사 선정은 일반적으로 사업의 승패를 좌우하는 중대한 사안인 점, 시공사 선정총회에서 조합장 등 임원 선출을 순서상 먼저 결의한 후 선출된 조합장이 시공사 선정을 주도하게 되면 하자가 없게 되는 점 등을 종합하면, 임기 만료된 조합장도 시공사 선정을 할 수 있다고 볼 여지가 크게 나타나는 것입니다.


오늘은 임기만료 조합장 재건축 시공사 선정 여부에 대해서 살펴보았는데요. 앞서 언급한 내용에 대해 궁금한 점이 있다거나 재건축과 관련된 법률적인 문제로 곤란한 상황을 겪고 있다면 김채영 변호사가 실질적인 해결책 마련에 도움을 드리도록 하겠습니다.




Posted by 김채영변호사

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