부동산전문변호사 권리금분쟁 대처는




살다보면 한 번쯤 계약서에 사인을 할 일들이 있습니다. 월세 전세 계약부터 사업을 한다면 상가계약까지. 하지만 계약을 하는 양측은 임대인과 임차인이기 때문에 서로 원하는 부분이 달라 이해관계가 부딪치는 경우가 많죠. 특히 상가 임대차분쟁에 종종 발생하는 주제는 주로 ‘권리금’ 문제입니다. 


상가건물 임대차분쟁조정위원회 자료만 봐도 그 심각성을 인지할 수 있는데요. 오늘은 부동산전문변호사와 함께 임대차 분쟁, 그 중에서도 첨예한 갈등으로 계속되고 있는 상가 권리금 문제에 대해 짚어보고자 합니다. 





최근 3년 간 서울에서 발생한 임대차관련 분쟁은 상가임대차계약 갱신과 해지, 임대료 조정 등이 있습니다. 그 중에서도 부동산전문변호사가 볼 때 단연 눈에 뜨이는 것은 ‘권리금’ 관련 분쟁으로 볼 수 있는데요. 여기서 권리금이란 상가건물임대차보호법에 명시되어 있는 것으로 다음과 같습니다. 


상가 건물에서 영업하는 자 또는 영업을 준비하려는 자가 영업비품, 영업시설, 이전 거래처, 영업노하우 및 신용, 상가 건물 위치에 따른 영업상 이점을 양도하거나 이를 이용하게 할 때 보증금 및 차임 이외 지급하는 금전 등 대가를 의미합니다.





그런데 이러한 권리금에 대해서 임대인과 임차인간 임대차 분쟁이 끊이지 않고 있습니다. 권리금회수에 대해서는 상가건물임대차보호법상의 보호를 받고 있는데요. 최근 상가임대차보호법의 개정을 통해 임대차 계약에서 임대인에 대해 임차인 권리금 회수방해 행위 금지 의무를 부과한 바 있습니다. 


임차인 권리금 회수 방해 행위 유형을 살펴보면, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 상가임대차계약 체결을 정당한 사유가 없음에도 거절했을 때 또는 신규임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 했을 때, 신규임차인에게 현저한 고액 보증금 및 차임을 요구했을 때가 있습니다. 





그 외에도 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수했을 때 로 구분할 수 있습니다.  


권리금 분쟁 이외에도 임대차 분쟁은 다양한 양상으로 나타납니다. 때문에 각각 사안에 적합한 조치를 취해야 할 텐데요. 부동산전문변호사 김채영 변호사는 부동산 관련 다양한 소송을 진행하고 임대차 분쟁을 조정해 온 변호사입니다. 


다양한 임대차 분쟁으로 인해 법적 조력이 필요하다면 부동산전문변호사 김채영변호사에게 문의해주시기 바랍니다.




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부동산분쟁변호사 경매 시?

 

 

 

경기 불황이라던가 기타 다양한 사회, 경제적 요소 때문에 요새는 부동산이 과거만큼 안정성 높은 재테크 자산이 아니라고 여겨지고 있습니다. 특히 언제 꺼질 지 모르는 부동산 거품 때문에 더더욱 부동산 투자는 위험성이 높아지고 있습니다.

 

하지만 그럼에도 불구하고 여전히 부동산에는 투자재로서의 매력이 풍부하기 때문에 많은 이들이 투자 대상으로 삼고 있습니다.

 

 

 

 

그리고 그 투자 방식으로서 선호되는 것이 바로 부동산 경매입니다. 굳이 투자 목적이 아니더라도 살 집을 구하기 위해 경매를 진행해 보는 사람도 많이 있는데요.

 

다만 개개인의 부동산 거래와 달리 경매는 법적으로 다소 복잡한 절차를 거치게 되고, 이 과정에서 분쟁도 잘 일어날 수 있기 때문에 부동산분쟁변호사의 조언을 받아 보는 것을 권하고 싶습니다.

 

 

 

 

경매 전후로 발생할 분쟁을 줄이는 방법

 

부동산분쟁변호사가 제안하는 기초적인 경매 분쟁 줄이는 방법은 매물에 대한 꼼꼼한 확인입니다.

 

요새는 인터넷, 신문 등을 통해서 경매 매물을 바로 찾아볼 수 있기는 하지만, 결국 매물은 직접 가서 둘러보는 것이 제일입니다. 여기에 등기기록이나 토지대장 등을 떼어 권리분석을 해 보는 것도 반드시 필요합니다.

 

그 다음 살펴 볼 것은 경매 입찰자로서의 자격이 충분한지입니다.

 

 

 

 

만약 미성년자(법정대리인의 동의가 있으면 예외), 해당 경매 매물과 관련된 채무자와 집행관 감정인, 법관, 법원 사무관, 전 매수인이라면 입찰자 결격 사항에 해당되기 때문에 경매에 참여할 수 없다는 점을 정확히 숙지하고 가야만 하겠습니다.

 

그 외에도 소란을 피우거나 담합을 하거나 해서 경매 과정을 방해한 사람, 그 외에도 공무집행방해죄를 저지른 전적이 있는 사람 역시 부동산 경매 참여가 불가능합니다. 이런 점 때문에 실컷 잘 준비했는데 경매 입찰 신청 때 막혀버리는 경우도 간혹 발생하기 때문에 자격요건에 대한 섬세한 체크가 꼭 필요합니다.

 

 

 

 

경매 입찰 이후 부동산분쟁변호사와 신중한 선택

 

이렇게 사전에 짚어 봐야 할 것들을 잘 짚어 봤다 해도, 경매로 낙찰을 받은 이후 예상하지 못한 문제에 또 휘말릴 수도 있습니다. 처음 등기 등을 확인해봤을 때만 해도 미처 눈여겨보지 못했던 부분들이 나중에서야 부각되는 식입니다.

 

이럴 때 부동산분쟁변호사를 서둘러 선임하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

특히 경매로 인해서 이해관계가 변경되는 경우가 많이 있기 때문에 낙찰이 되기 전까지는 미루어 짐작하기 어려운 위험요소가 있기도 하므로 부동산분쟁변호사의 꼼꼼한 법리분석을 통해서 이런 위기상황을 잘 대응해야만 하겠습니다.

 

만약 부동산과 관련된 분쟁으로 도움이 필요하다거나 기타 다양한 궁금증이 있다면 김채영 변호사의 도움을 받아 해결하시기 바랍니다.

 

 

 

 

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  1. 부동산경매 초보를 위한 완벽 맞춤형 패키지 경매 강의 2017.08.05 15:44  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산경매 초보를 위한 완벽 맞춤형 패키지 경매 강의
    http://www.helloauction.net/bbs/bbs_view.php?code=bd11&idx=6904&page=1

주위토지통행권 요구



밭으로 사용하고 있던 토지를 매입한 토지의 소유자는 영농을 위해서만 주변 토지 주인에게 통행권을 요구할 수 있을 뿐이지 펜션을 짓기 위해서는 통행권을 요구할 수 없다는 법원에 판결이 나온 바 있습니다. 


오늘은 토지분쟁 사건과 관련해 주위토지통행권을 주제로 하여 한가지 법률 사례를 살펴보려고 하는데요. 과연 어떠한 사건에 있었을지 함께 알아볼까요?





A씨는 펜션을 짓기 위하여 기존의 밭으로 사용하고 있던 강원도 어느 지역 일대의 토지를 매입하였습니다. 그러다 정부에서 A씨의 땅 주변에 있는 토지를 매입하여 B 학교의 기술연구원을 설립하게 되면서 A씨의 토지는 주변 통행로가 없는 맹지가 되었는데요.


이에 A씨는 문제가 된 땅 위에 펜션을 지으려고 관할관청에 개발행위 허가신청을 냈으나 주위토지통행권을 확인 받고 난 뒤에 다시 신청을 하라는 보완요구를 받고 B학교 측에 통행권을 요구하였습니다.





그러나 B학교는 종전과 같이 영농을 위한 통행로로 사용을 할 순 있으나 개발행위를 위하여 사용을 하는 것이라면 동의해줄 수 없다며 거부하였습니다. 이에 불복한 A씨는 B학교를 상대로 소송을 제기하였습니다.


재판부는 A씨의 토지는 현재의 용법에 따른 제한된 범위 내에서 인정을 해야 하며 장래의 이용상황까지 고려할 수는 없다면서 영농을 위한 토지사용이 아닌 주택의 신축을 위한 토지의 사용을 청구함이 명확한 이상 받아들이기는 어렵다고 설명하였습니다.





재판부는 주위토지통행권은 토지를 소유하고 있는 자의 토지에 대한 독점적인 사용권을 제한하는 권리로 인접한 토지소유자간의 이해를 조정하는데 목적이 있다고 덧붙였습니다.


이어 맹지가 된 토지에 나중에 건축할 것을 대비하여 통행로보장을 위해 미리 요구하여 보장하는 것은 부당하다고 판시하였습니다. 재판부는 A씨가 B학교를 상대로 제기한 주위토지통행권 확인소송에서 원고패소 판결 내렸습니다.





지금까지 주위토지통행권에 관한 한가지 분쟁 사례를 가지고 법률 내용을 살펴보았습니다. 만일 토지나 부동산과 관련해 더 자세한 법률내용에 대해서 궁금하신 사항이 있으시거나 이와 유사한 문제로 소송이 제기된다면 김채영변호사의 도움으로 어려움을 극복하시기 바랍니다.





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근저당권말소 안했어도



매수인이 아파트 분양권 대금을 모두 치르지 않았을 경우 매도인이 근저당권말소를 하지 않았더라도 부동산 계약 위반 대상이 아니라는 대법원의 판결이 나온 바 있습니다. 


대법원은 매도인과 매수인의 의무가 동시에 같은 시점에서 이행되어야 한다는 취지로 이와 같은 판결을 내린 것인데요. 보다 자세한 사항에 대해서는 지금부터 살펴보도록 하겠습니다.





아파트 분양권을 보유하던 S씨는 2억 1천만원에 아파트 분양권을 G씨에게 처분하기로 하였습니다. 매수인인 G씨는 계약을 체결할 당일 2차례에 걸쳐 S씨에게 4천7백50만원을 지급했으나 잔금을 치르지 않았습니다.


아파트를 분양할 대금이 부족했던 S씨는 아파트 분양권을 담보로 1억 7천 4백만원을 대출받고 분양절차를 마쳤으며 아파트에는 근저당권을 설정했는데요.





그러자 갑작스럽게 S씨가 아파트를 담보로 대출받자 1억 7천 4백만원의 손실을 입게 되었다며 매매잔금 1억 6천 8백만원을 제외한 600만원을 배상하라며 소송을 제기하였습니다.


1심 재판부는 분양대금 지급과 소유권 이전등기는 동시에 이루어졌어야 한다며 아파트를 담보로 대출받은 이유만으로 대출대금만큼 손실이 발생했다고 보기는 어렵다고 판시하였습니다.





그러나 2심 재판부는 대출금을 상환하지 않으면 손해가 발생된다는 판결을 내렸는데요. 다만, 계약이행이 지연되면서 기존의 매수인이 부담했어야 할 수수료를 매도인이 지급했다는 점을 인정하고 매도인이 받아야 할 금액은 1억 9천9백80만원이지만 매수인이 받아야 할 배상금은 1억 7천 4백만원에 불과하다고 설명하였습니다.


그렇기 때문에 매수인이 매도인에게 2천 5백 80만원을 더 지급해야 한다고 판결하였습니다.





대법원 재판부는 매도인이 아파트를 담보로 대출받아 근저당권말소로 완전히 소유권을 매수인에게 넘길 의무가 있다고 설명 하면서도 매수인이 분양대금을 지급할 의무를 이행하지 않은 이상 근저당권말소를 하지 않았다고 하더라도 책임을 물을 수는 없다고 밝혔습니다.


이어 매도인의 근저당권말소 의무와 매수인의 분양대금 지급의무는 동시에 이뤄졌어야 한다며 원심은 채무불이행과 동시이행관계 등에 관한 법리를 잘못 해석한 것이라고 판시하였습니다.


재판부는 매수인 G씨가 매도인 S씨를 상대로 제기한 계약금 반환소송에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 광주고법으로 돌려보냈습니다.





지금까지 근저당권말소와 관련 있는 부동산소송 판례에 대해 법률 내용을 살펴보았습니다. 부동산을 분양할 경우 매도인과 매수인의 의무는 동시에 같은 시점에서 이뤄져야 한다는 대법원의 취지인데요. 


만일 위의 판례와 관련하여 유사한 문제로 어려움을 겪고 계시다면 부동산전문변호인 김채영변호사의 도움으로 어려움을 극복하시기 바랍니다.






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부동산 중개업자 수수료 반환에 대해서



부동산 중개업자가 토지 거래 중개를 시작했더라도 최종적으로 거래가 성사되는데 기여를 하지 못했다면 이에 대해 수수료를 청구할 수 없다는 대법원에 판결이 나왔습니다. 금일에는 이와 관련하여 어떠한 사례내용으로 이러한 판결이 나왔을지 지금부터 함께 파악해보도록 하겠습니다.







청주에서 부동산을 운영하고 있는 A씨는 B협회로부터 사옥 신축부지를 구해달라며 의뢰를 받고 매물로 나온 C씨의 땅을 소개해주었습니다. 당시 토지의 공동소유자였던 C씨는 토지매매를 위한 위임장 또한 준비하지 않았으며 B협회는 서류가 준비되지 않은 상태에서 계약을 할 수 없다며 거래를 결렬시켰습니다. 


그러다 B협회 소속 회원과 친분이 있던 C씨의 친구가 이 사건에 대해 마무리를 짓자 부동산 중개업자 A씨는 중개료를 반환하라며 소송을 제기하였습니다.







재판부는 A씨의 중개로 인하여 C씨 등이 B협회에 토지를 처분하는 협의를 진행하게 된 것은 사실이지만 사건 당시 토지계약에 필요한 기본적인 서류가 준비되지 않아 이에 협의가 결렬되었으며 그러다 C씨의 지인으로 인하여 B협회와 다시 계약을 마무리한 것이라며 부동산 중개업자의 중개행위로 C씨와 B협회가 최종적인 매매계약을 체결했다고 볼 수 없다고 밝혔습니다.







이어 A씨는 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이에서 계약 체결을 정상적으로 성사시켰을 때만 그에 대한 중개수수료의 지급을 구할 수 있는 것이 원칙이며 중개인이 노력을 했더라도 중개행위로 계약이 제대로 성립되지 않았다면 그 비율에 맞는 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없다고 설명하였습니다.







재판부는 다만 예외적으로 의뢰인이 수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 중개인을 배제한 것이거나 또는 중개업자의 책임이 없는 사유로 중개가 중단이 되었을 시 벌써 이뤄진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 수 있다고 설명하였습니다. 


이어 C씨 등 B협회가 수수료를 면하고자 하는 목적으로 A씨를 배제하고 직접적으로 계약을 체결했거나 A씨의 책임이 없는 사유로 중개행위가 중단되었다고 판단하기는 어렵다고 덧붙였습니다. 재판부는 부동산 중개업자 A씨가 B씨 등을 상대로 제기한 중개수수료 청구소송에서 원고패소 판결을 내렸습니다.






지금까지 부동산 중개업자와 관련된 한가지 법률적인 사례를 가지고 내용에 대해서 파악해 보는 시간을 가져보았습니다. 혹시 이러한 부동산 소송과 관련하여 해결하지 못한 분쟁이 있으시거나 소송으로 인하여 고민을 호소하고 계시다면 관련 법률가 김채영변호사를 통해 법적 대응을 준비하시기 바랍니다.






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부당이득금반환 세금 체납 유효



세금 체납으로 압류가 된 부동산을 매매한 매수인이 체납자인 매도인을 대신하여 자신의 명의로 밀린 세금을 대신 세무관서에 송금을 했다면 이에 대해 부당이득금반환을 받을 수 있을까요? 금일은 이와 관련하여 소송 사례에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.







부당이득금반환과 관련하여 한가지 사례에 대해서 알아보면 A씨는 경기도 용인에 위치하고 있는 한 건물을 매수하였습니다. 하지만 A씨가 매수한 건물은 전 주인이 1억7천만원의 지방세를 체납하여 용인시에서 압류한 상태였습니다. A씨는 전 주인을 대신하여 체납 세액을 전부 자신의 이름으로 냈으나 이후 제 3자 소유인 부동산을 전 주인의 세금 체납을 이유로 압류를 시킬 수는 없다며 소송을 제기하였습니다.


이에 1심과 2심 재판부는 A씨가 세금을 대산 지급할 때 체납자인 전 주인의 성명이 아닌 자신의 성명으로 송금하였으므로 유효한 납부라고 볼 수 없다며 잘못 지급된 세금을 돌려줘야 한다고 판단하였습니다.







하지만 재판부는 밀린 세금을 제 3자가 지급했을 시에는 원칙상 납세자의 조세채무에 대한 유효한 이행이 되고 조세채권 또한 그 즉시 소멸된다고 설명하였습니다. 


이어 원심은 A씨가 세금을 대신해서 지급할 때 송금인을 전 주인의 이름이 아닌 자신의 이름으로 표시했으므로 잘못된 것이라 판단해 이를 취소할 수 있다고 하지만 이는 그 납부가 A씨 소유의 부동산과 관련이 있기에 부기한 것으로 볼 수는 있으나 잘못된 납부라고 볼 수는 없다고 설명하였습니다.









이어 오히려 A씨는 가지고 있는 소유권을 취득한 부동산과 관련하여 압류를 해제하기 위해 압류의 원인으로 볼 수 있는 전 주인의 체납액을 유효하게 납부하려고 했던 것으로 보이므로 용인시도 전 주인으로부터 세금을 받기 위하여 개설한 체납계좌를 통해 세금을 납부 받았으며, 이후 조세채무가 소멸되었음을 전제로 하여 압류를 해제시켰기에 이는 잘못된 납부라고 볼 수 없다고 설명하였습니다.


재판부는 세금을 잘못 냈다며 용인시를 상대로 제기한 부당이득금반환청구소송에서 원고승소 판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈습니다.









이렇게 해서 지금까지 부당이득금반환에 대한 한가지 사례를 가지고 법률적인 지식에 대해 알아보았는데요. 혹시 이처럼 부동산소송과 관련된 문제로 해결하지 못한 갈등이 있으시거나 혹은 소송이 제기되어 변호인의 도움이 필요하신 분은 관련 법률가 김채영변호사를 찾아주시기 바랍니다.





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부동산전문변호사 매매계약취소 소송


부동산을 매매하기 위해서는 어느 정도 이에 대한 지식을 알아두시면 조금이라도 도움이 될 수 있다고 말씀을 드리고 싶습니다. 부동산을 처분하려는 사람이 계약금을 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면 실질적으로 지급받은 돈이 아니라 기존에 약속했던 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 대법원에 판결이 나왔습니다. 이와 관련하여 부동산전문변호사와 함께 판결의 근본적인 원인이 무엇인지 함께 알아볼까요?







부동산전문변호사와 함께 한가지 사례를 살펴보면 A씨는 B씨에게 서울 서초동에 위치해 있는 아파트 한 채를 11억원에 처분하기로 계약하면서 계약금을 1억 1천만원으로 정했습니다. 매수인이 계약을 해제하기 위해서는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항 또한, 마련하였습니다.


그러나 A씨는 B씨로부터 송금을 받기로 한 계좌를 폐쇄하고 B씨에게 계약 해제를 통보하였습니다. 또한, 이미 송금 받은 계약금 1천만원은 2배인 2천만원으로 변제공탁 하였습니다. 늦게나마 이 사실을 알게 된 B씨는 계약 해제를 위해서는 2천만원이 아니라 계약금의 1억 1천만원을 기준으로 위약금을 산정해야 한다면서 소송을 냈습니다.







1심 재판부는 A씨는 B씨에게 받은 계약금 1천만원과 함께 약정 계약금 30%로 손해배상금 3천 3백만원을 지급하라며 원고일부승소 판결을 내렸습니다. 이어 2심 재판부는 약정 계약금 70%로 계산하여 A씨는 B씨에게 총 8700만원을 지급하라고 판결하였습니다.


재판부는 매수인 B씨가 계약금의 일부만 먼저 송금하고 잔액은 나중에 송금하기로 약정을 했거나 계약금 전부를 나중에 송금해주기로 약정했을 시 계약금을 교부 받은 매도인이 계약금의 잔금 및 전액을 지급하지 않는 이상 임의적으로 매매계약을 해제할 수 없다고 판시하였습니다.







재판부는 계약금이 일부만 지급된 경우에는 계약금을 교부 받은 A씨가 계약을 해제할 수 있다고 한들, 그 해약금으로부터 기준이 되는 대금은 실질적으로 교부 받은 계약금이 아닌 약정 계약금이라고 보는 것이 현명하다고 밝혔습니다.


대법원 재판부는 부동산 매매계약을 취소당한 B씨가 계약 해제 및 따른 손해를 배상하라며 매도인 A씨를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 A씨는 B씨에게 계약금 1천만원을 포함하여 총 8700만원을 지급하라며 원고일부승소 판결한 원심을 확정 지었습니다.







현재까지 부동산전문변호사와 함께 매매계약금과 관련한 실질적인 사례를 들어 상세하게 내용에 대해 살펴보았습니다. 혹시 이처럼 부동산소송과 관련된 분쟁으로 변호인의 도움 및 상담이 필요하시다면 부동산전문변호사인 김채영변호사를 찾아주시기 바랍니다.








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부동산소송변호사 매매대금 반환


부동산 개발업자가 투자자의 명의를 빌려 자신의 권한 범위를 넘어서는 계약을 걸고 토지를 처분했다가 그에 대한 분쟁에 휘말렸다 하더라도 명의를 빌려준 투자자는 토지 매수인에게 손해배상책임을 물지 않아도 된다는 판결이 나왔는데요. 오늘은 부동산소송변호사와 함께 매매대금 반환여부와 관련하여 상세한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.







부동산소송변호사와 한가지 사례를 함께 살펴보시면 A씨는 남편의 지인인 부동산개발업자 B씨로부터 부동산을 개발하여 1년안에 원금과 수익금을 전부 돌려주겠다는 약속을 하고 B씨에게 현금 3억원과 본인 또는 남편 심지어는 조카의 명의를 빌려주었습니다.


 B씨는 어느 지역의 임야를 매매한 후 자신의 가족과 A씨네 가족 등의 공동명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그러다 B씨는 C씨에게 토지 중 일부를 처분하면서 매도인을 A씨 매수인을 B씨로 한 뒤 땅에 건축허가 및 토목공사를 마쳐주기로 하는 계약을 체결하였습니다.


C씨는 계약을 하고 B씨 부부에게 계약금과 잔금을 지급하였습니다. 하지만 토지는 건축허가를 받지 못했으며 C씨는 매매대금을 돌려달라는 A씨와 돈을 받은 B씨 부부를 상대로 소송을 제기하였습니다.









이에 1심 재판부는 A씨와 B씨부부는 C씨에게 매매대금 5억 3천만원을 지급하라고 판결했으나 항소심재판부는 1심 판결에서 A씨에 대한 부분을 모두 취소한다고 밝혔습니다. 이어 A씨의 책임을 인정한 1심을 취소하고 최근 원고패소 판결을 내렸습니다.


재판부는 A씨가 B씨에게 명의를 빌려 자신을 대리하여 땅을 매도하는 계약을 체결할 처분권한을 수여한 것에 대해서는 인정이 된다고 하면서 다만, 그것만으로 C씨를 대리하여 건축에 대한 허가를 받아주고 토목공사를 완료한다는 의무를 부담하는 계약까지 체결할 권한까지는 허용 될 수 없다고 밝혔습니다.









이어 한을 넘어 표현대리에 해당하고 A씨도 책임이 있다는 C씨의 주장도 받아들이지 않았습니다. 또 부동산계약에 있어서 A씨가 위임해준 권한, 능력범위를 이탈한 건축허가, 토목공사 의무가 포함되어 있었으나, 이는 A씨가 이행할 수 없는 사항인데도 C씨는 먼저 A씨에게 이 사실을 B씨에게 위임한 것에 대해 확인하지 못했다고 했습니다.









재판부는 그 땅은 A씨 외에도 여러 사람 공동명의로 되어 있었는데 C씨는 다른 소유 명의자의 의사를 전혀 확인하지 않고 A씨만 매도인이라고 기재된 계약을 체결하면서 B씨에게 계약금 또는 잔금을 지급한 것으로 볼 때 C씨는 B씨 부부와 이 사건 계약을 체결한 것으로 볼 수 있다고 설명하였습니다.


A씨는 B씨와 공동하여 C씨를 기망한 적이 없으며 이 사건의 계약체결은 A씨에게 아무런 효능이 없기 때문에 1심에서 내린 판결은 부당하다고 판단되어 A씨에 책임을 인정한 부분에 대해서 취소한다고 판결하였습니다.








이렇게 해서 금일은 부동산소송변호사와 함께 한가지 사례를 가지고 내용에 대해 자세하게 살펴보았습니다. 현재 이처럼 위의 사례와 관련하여 더 자세한 사항에 대해서 궁금하신 점이 있으시거나 또는 부동산소송에 대한 분쟁으로 고민을 일삼고 계시다면 부동산소송변호사인 김채영 변호사를 찾아주시기 바랍니다.





 




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부동산분쟁 채무부존재소송



안녕하세요. 부동산변호사 김채영 변호사입니다. 오늘은 부동산분쟁 채무부존재 확인소송에 대해 알아볼 텐데요. 채무부존재 확인의 소란 말 그대로 채무가 존재하지 않아 갚을 돈이 없다는 주장으로 법원의 판결을 구하는 소송입니다. 


A씨는 지난 2014년 4월 서울 서초동의 104㎡인 E아파트를 임차했습니다. 1979년에 준공된 이 아파트는 중앙난방식으로 난방을 공급하고 있었는데 A씨가 임차한 세대는 난방배수관이 고장이나 난방이 전혀 되지 않았습니다. 





아파트입주자대표회의가 2014년 4월부터 8월까지 난방비 17만 원을 부과하자 A씨는 아파트 난방 인입관을 아예 차단하여 난방의 혜택을 전혀 받지 못했는데 난방비를 받는 것은 부당하다며 부동산분쟁 소송을 냈습니다. 


이에 법원은 A씨는 자신이 거주하는 서울 서초동의 한 아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 채무부존재 확인소송을 내 원고 패소 판결을 내렸습니다. 중앙난방식 아파트에 거주하는 사람은 실제로 난방을 사용하고 있는지 여부와 관계없이 난방비를 내야 한다고 판단 한 것입니다. 





재판부의 판결문을 보면 중앙난방식 아파트의 난방비는 입주자 전체가 집합건물을 통일적으로 유지, 관리하기 위해 일괄적으로 지출해야 하는 비용으로 입주자의 현실 수익을 전제로 하지 않는다고 했습니다. 


또 난방 배관으로 모든 세대가 연결되어 있는 이상은 비록 A씨 세대의 난방이 차단되어 있다고 해도 A씨는 공용 부분 관리비로서 난방비를 납부할 의무가 있다고 설명했습니다. 





이어 재판부는 관리비도 일종의 사용료이기 때문에 자신이 그 부동산을 사용한 만큼의 사용료를 지불하는 것이 상식에 부합되나, 이런 상식을 관철하기 위해 과도한 노력을 할 경우 오히려 사회적 낭비를 일으킨다며 A씨의 청구가 받아들여지게 되면 다른 세대들도 관리비가 과다하다며 납부를 거부할 수 있기 때문에 A씨의 주장은 받아들일 수 없다고 밝혔습니다. 


또한 A씨는 입주 시 자신의 세대에 난방공급이 안 된다는 사실을 미리 고지 받고 이를 용인하면서 저렴하게 월차임을 정했다고 덧붙이며 난방에 관련된 요금에 이의제기를 하지 않기로 약정을 한 이상, 특약에 반해 난방비를 부과하지 않을 수도 없다고 판시했습니다. 





오늘은 부동산분쟁 채무부존재 확인소송 중앙난방식 난방비 사용료 소송에 대해 알아보았습니다. 이와 관련하여 문의 사항이 있거나 관련 법적 분쟁이 발생해 법률 조언이 필요하다면 김채영 변호사가 도움을 드리겠습니다.




Posted by 김채영변호사

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부동산 매매계약서 작성 전 살펴볼 사항



최근에는 온라인을 통해 당사자 간 부동산 매물을 직접 사고파는 부동산 직거래가 점점 늘고 있는 추세를 볼 수 있습니다. 이러한 직거래의 장점은 중개보수 부담을 덜 수 있다는 점 등을 꼽을 수 있지만 법률가의 도움 없이 당사자 간 직접 거래가 이뤄지는 만큼 매매계약서 사기 등 거래 사고의 위험성이 높게 나타나 주의해야만 할 것입니다.


실제로 부동산 매매계약서 작성하기 전에 부동산을 사고자 하는 사람의 경우 부동산을 꼼꼼히 살펴보아야 하는 것은 당연한 이야기 입니다. 일반적으로 공인중개사를 통해 거래를 하더라도 부동산을 꼼꼼히 살펴보지 않고 공인중개사 등 타인에 의존해 그 말만 믿고 부동산을 매수했다가 낭패를 보는 사람이 적지 않게 나타나기 때문입니다.




 

여기서 그 부동산을 꼼꼼하게 살핀다는 것은 발품을 파는 일종이기도 합니다. 발품을 팔아 부동산의 현장을 자세히 살펴보고 난 후에는 서류상의 흠은 없는지도 살펴보아야 할 것인데요. 이는 다시 말해, 아파트와 같은 주택이나 상가가 아니고, 전 및 답이라면 공법상의 제약이 있는가 하는 사항을 토지이용계획 확인원이나 시, 군, 구청 민원실을 통해 어떤 제약사항이 있는가도 살피는 것이 바람직한 것입니다.


더욱이 같은 땅이라고 할지라도 부동산매매계약서 작성 전 용도지역이 어디에 속하는지 검색해 보고, 또 용도지구는 제약사항이 없는지도 살펴야 합니다. 이 용도지역이나 용도지구에 관해 살펴본 결과 어떤 곳이라는 용어가 나오면 그 용어를 공인중개사에게 문의하여 확인하는 작업도 필요할 수 있습니다.





이와 같이 본인이 매수하고 싶은 부동산이 결정되는 경우 부동산 매매계약서 작성에 바로 들어가는 것이 아니라 매매대금에 관해 취득하는데 들어가는 취득세 등의 비용은 얼마나 소요되는가도 살펴보는 것이 중요합니다. 이러한 취득세의 경우 주택을 사는 때, 6억 이하의 주택이라면 취득세는 1%이고, 6억 초과에서 9억 이하는 2%, 9억 초과의 주택은 3%의 취득세가 부과됩니다.


이와 더불어 매매로 인한 농지는 3%이며, 매매로 인한 그 외의 부동산은 4%의 취득세를 부담해야 합니다. 또한 상속으로 인한 농지취득은 2.3%, 농지 이외의 부동산은 2.8%, 상속 이외의 무상취득은 일반적으로 3.5%, 비영리 사업자는 2.8%, 원시취득이라고 하는 신축은 2.8%의 취득세를 부담해야 함을 인지해야 할 것입니다.





여기서 위와 같은 표준세율을 적용하지 않고, 중과세율을 적용하는 취득세의 중과세제도도 볼 수 있습니다. 이는 별장, 회원제 골프장, 고급오락장, 고급선박, 고급주택 등 사치성 재산과 과밀억제권역, 대도시 등에서 일정한 요건이 충족되는 재산의 취득은 중과세를 부담해 10%이상의 취득세를 부담하는 경우도 있습니다.


따라서 자신이 매수하고자 하는 부동산과 관련 매매계약서를 작성하기 전에 취득세 등을 살펴보아야 할 것입니다. 이와 같이 부동산 매매계약서를 쓰기 전에 살펴야 할 것은 의외로 많이 있습니다. 참고로 앞서 언급한 과밀억제권역은 의정부, 구리, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥, 남양주, 인천광역시 등입니다.





오늘은 김채영 변호사와 함께 부동산 매매계약서 작성 전 살펴볼 사항에 대해 알아보았습니다. 부동산 거래에 있어서 물론 꼼꼼한 부동산 매매계약서 작성이 중요한 부분일 수 있지만, 작성 전 살펴보아야 할 사항에 대해서도 인지하고 있어야만 추후 발생할 수 있는 분쟁 상황을 예방할 수 있을 것인데요.


만약 이에 대해 궁금한 점이 있다거나 관련하여 예상치 못한 법적인 문제가 발생한 경우라면 혼자서 모든 것을 해결하고자 하는 자세보다는 관련한 법률에 정통한 김채영 변호사 등 부동산 법률가의 조력을 받는 것이 보다 현명한 해결책을 강구할 수 있을 것입니다.




Posted by 김채영변호사

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