부동산변호사와 전세 분쟁알아보기




전세 분쟁이 종종 발생하고 있는데요. 이런 분쟁을 최소화하는 방법은 무엇일까요?


먼저 전세 계약을 체결할 때 등기부상 소유자와 계약 당사자가 동일한지 여부를 확인하는 것이 중요한데요. 만일 본인이 아닌 대리인을 통해 계약을 하게 될 경우에는 소유주의 권한 위임을 받았음을 증명하는 위임장을 확인해야 법적으로 그 계약이 인정받을 수 있어, 안전한 거래가 가능합니다. 


또한, 등기부상 권리관계인 저당권 및 근저당권과 등기부상 권리 관계가 일치하는지도 확인해야 하는데요. 만일 권리관계가 바뀌어 있거나 대출이 이루어진 경우엔 전세금이 보장되기 어려울 수 있으므로 계약을 해지하는 것이 현명합니다.




부동산 가격 대비 전세 가격이 급등하였기 때문에 을구상에 설정되어 있는 권리가액 총액과 전세금을 합산한 금액이 부동산 시가의 최대 70%이하의 경우에 보통 안전하다고 볼 수 있습니다. 만일 부동산 소유주의 대출금과 전세금을 합친 금액이 70%가 넘는다면 경매낙찰금액이 대출금과 전세금을 합친 금액보다 적기 때문에 전세금을 돌려받는데 어려움이 발생할 수 있습니다. 


이외에도 납세증명원에 요청하여 체납 세금을 확인해야 하며, 세입자가 많은 경우 확정일자부를 열람하여 먼저 입주한 다른 세입자의 확정일자와 전세보증금 및 임차보증금을 확인하는 것이 좋습니다. 또한, 계약을 체결할 때에는 법무부에서 만든 주택임대차표준계약서를 사용해야 하는데요. 더불어 담당 중개사가 공인중개사 자격을 가지고 있는지 확인하는 것이 불법 거래에 휘말리지 않는 방법이겠습니다. 


오늘은 부동산 변호사와 전세 분쟁에 대해 알아보도록 하겠습니다. 





부동산 변호사와 전세 분쟁 살펴보기


A씨는 자신의 건물을 B씨에게 보증금 1억원에 임대하고 전세권 등기를 주었는데요. H은행이 같은해에 B씨에게 1억 5000만원을 빌려주었습니다. H은행은 대여금 채권 담보를 위해 부동산 임대차보증금 1억원에 관해 채권양도계약을 맺었으며, 전세권에 대한 전세권 근저당권설정등기를 해두었는데요. 





이후 B씨는 A씨에게 건물을 돌려주었으며, 2012년 H은행은 A씨에게 전세권 근저당권자로서 B씨의 전세보증금반환채권 중 8000여만원에 대한 채권압류 및 추심명령을 받아 A씨에게 통보하였습니다. 


A씨는 B씨에게 7000만원을 빌려주었으며 B씨가 공과금 450만원을 지불하지 않아 법원의 추심명령이 송달되기 전에 자신의 대여금을 B씨의 임대차보증금 반환채권과 상계해 반환채권은 건물을 반환한 날로 소급해 소멸했다고 주장하였습니다.





재판부는 전세권 근저당권이 설정된 경우 임차인에 대한 대여금 채권이 존재하며, 채권 변제기가 장래 발생할 전세금 반환채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 도래하는 경우에 임대인은 대여금 채권과 전세금 반환채권을 상계해 근저당권자에게 대항할 수 있다고 판시하였습니다. 





전세 분쟁 상담은 김채영 부동산 변호사와


지금까지 전세 분쟁에 대해 알아보았는데요. 관련하여 더욱 상담이 필요하시다면 김채영 부동산 변호사에게 문의해 보시기 바랍니다. 





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부동산변호사 명의신탁 어떻게?




부동산 분쟁, 전세계가 통일이 되고 모두 단일화가 되기 전까지는 사람의 욕심 때문에 끊이지 않을 텐데요. 부동산 분쟁은 부동산변호사의 손에 맡겨 해결하는 것이 좋습니다. 끊이지 않고 계속해서 분쟁이 일어나기 때문에 계속해서 제정되는 법률도 있고, 법률이 바뀌는 경우도 발생하기 때문입니다.


 바뀌거나 추가된 법률에 대해서 일반인이 신속하게 파악하고 있기 어려운데요. 특히나 부동산은 이것 저것 제도도 많고 여러 법률과도 연관이 있어 복잡하기 때문입니다.오늘 이 시간에는 부동산변호사와 함께 수 많은 부동산 제도 중 명의신탁에 대해 알아보도록 할 텐데요. 어렵다고 하더라도 막막하게만 생각하지 마시고 요점을 잘 파악해보시기 바랍니다.





명의신탁이란 실제 소유자를 신탁자, 명의상 소유자를 수탁자라고 합니다. 부동산 명의신탁은 그 부동산에 관해 소유권 등기를 다른 사람 이름으로 해놓고, 신탁자와 수탁자 사이에서 공증을 거친 소유권 확인증서를 따로 만들어 놓아 이루어지는 것인데요. 


명의신탁이 된 재산 즉 부동산의 소유관계는 신탁자와 수탁자 사이에서는 소유권은 그대로 신탁자에게 있으나 대외관계 혹은 제 3자에 대한 관계에서는 소유권이 수탁자에게 이전, 귀속 됩니다. 따라서 수탁자가 신탁자의 승낙 없이 신탁재산을 처분할 때는 제 3자 취득자는 적법하게 소유권을 취득하게 됩니다.





소유권 문제를 해결하기 위해 만들어진 부동산 명의신탁, 실정법적인 근거가 있던 것은 아니고 다양한 판례들에 의해 확립된 것이기 때문에 법적 구속력을 갖고 있는 것은 아닙니다. 하지만 우습게 보아서는 안되기 때문에 부동산 명의신탁에 대해서는 부동산변호사와 상담해보아야 합니다.





법적 구속력이 없는 만큼 허술한 부분이 많이 생겨 취득세나 양도소득세와 같이 조세들을 회피하거나 토지거래허가제 등 각종 규제를 회피하기 위한 수단으로서 악용되기도 하는데요. 과거서부터 몇 차례나 각종 법률들을 제정하였으나 강도가 높지 못해 실질적인 효과를 보지 못했습니다. 





계속된 악용이 이어지자 국가에서는 명의신탁의 효력을 인정하지 않는 법률을 제정하였는데요. 하지만 늘 예외는 있습니다. 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 이것들이 조세포탈이나 강제집행의 면탈 혹은 법령상 제한의 회피를 목적으로 한 것이 아니라면 명의신탁을 인정하고 있습니다.


굉장히 애매한 법률이기 때문에 부동산변호사의 도움을 받아 정확하게 알아보는 것이 좋은데요. 현재에는 과거만큼 많이 이루어지지 않고 있지만 종종 이용되는 제도이기 때문에 섣부르게 판단하여서는 안 됩니다.





부동산 거래는 대부분 많은 금액을 필요로 하고 혹여 문제라도 발생한다면 큰 피해를 입게 되는데요. 사건 해결은 언제나 쌓아두는 것이 아닌 빠르고 확실하게 해결하는 것이 가장 좋습니다. 특히나 돈을 조금 더 아끼겠다고 스스로 준비하였다가 시간도 돈도 둘 다 더 잃게 되는 수가 있습니다. 


외양간도 허름해졌을 때 고쳐놔야 소가 도망가지 못하는데요. 사건 발생시 재빨리 부동산변호사 김채영변호사에게 상담요청 해보시기 바랍니다.






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부동산변호사 소액임차인 우선변제에서 




주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 우선변제권이라고 하는데요. 임차인이 확정일자를 받은 경우에는 임차주택이 경매나 공매에 부쳐져 그 경락대금에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.


우선변제를 받기 위해서는 임차인이 주택의 입주와 전입신고를 마쳐야 하며, 임대차계약증서상 확정일자 등 기본적인 대항요건이 갖추어져야 하는데요. 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차 계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 확정일자라고 합니다. 





이는 해당 건물 소재관할세무서장이 임대차계약서가 존재했다는 것을 인정하는 날짜를 말합니다. 또한,우선변제권을 행사하기 위해서는 경매절차에 따르는 배당요구의 말일인 경락기일까지 그 요건을 갖추고 있어야 합니다. 오늘은 부동산변호사와 소액임차인 우선변제권을 알아보도록 하겠습니다.





부동산변호사와 소액임차인 우선변제권알아보기


주택임대자보호법 제8조에는 일정액의 최우선변제권을 인정하고 있는데요. 일반채권자, 후순위 담보 권리자와 함께 자신보다 먼저 담보권을 설정한 담보권자보다도 우선하여 보증금을 변제 받게되는 권리를 말합니다. 이는 영세임차인의 보증금을 절대적으로 확보해 주기 위해 인정된 권리인데요. 





최우선변제권은 수도권정비계획법에 의해 수도권 중 과밀억제권역에서는 보증금 4,000만원 이하, 군지역과 인천광역시를 제외한 광역시에서는 3,500만원 이하, 그 밖의 지역에서는 3,000만원 이하의 소액임차인에게만 보장됩니다. 또한, 이러한 소액임차인도 그 주택에 입주하고 있어야 하는데요. 경매신청 전까지 주민등록전입신고가 되어야 소액임차인 우선변제권이 인정됩니다. 





하지만 이 요건을 모두 갖춘 임차인도 그 보증금 전체에 대해 최우선변제권을 인정해주는 것은 아닌데요. 최우선변제권이 인정되는 금액의 합계가 그 대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 2분의 1범위 내에서만 최우선변제권이 인정됩니다. 여기서 주택가액은 매각대금과 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 그리고 몰수된 입찰 보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당금으로 지정하고 있습니다. 


다만, 이러한 주택임대차보호법 시행령에 따른 소액보증금 최우선변제권은 2001년 9월 15일부터 시행되었기 때문에, 근저당권 등이 그 이전에 설정된 경우에는 개전 이전의 규정이 적용되는 것에 유의하여야 합니다.





소액임차인 우선변제 상담은 부동산변호사 김채영 변호사와


지금까지 부동산변호사와 소액임차인 우선변제권을 알아보았는데요. 만일 우선변제권으로 인해 분쟁이 생겨 법률적 상담이 필요하시다면 부동산변호사 김채영 변호사에게 문의하시어 문제를 해결해 가시길 바랍니다. 







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부동산변호사와 상가임대차보호법 분쟁에서




경제적으로 사회적으로 약자인 임차인의 권리를 보호하는 동시에 과도한 임대료 인상을 억제하기 위해 상가임대차보호법이 제정되었는데요. 임대인이 계약 해지를 마음대로 하지 못하게 하고, 임대차 기간의 불안정성을 해소하며, 임대보증금 미반환 등으로 임차인이 피해를 보지 않도록 돕기 위한 법률입니다. 





이러한 상가임대차보호법은 모든 임대차계약에 적용되는 것은 아니며, 영업용 건물의 임대차여야 하며 그 보증금이 지역에 따라 일정금액 이하인 경우에만 해당하며, 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 적용됩니다. 따라서 기준 금액 이상의 고액 보증금 임차계약이나 일시 사용을 위한 상가건물 임대차는 해당 법에 보호를 받지 못하게 됩니다.


오늘은 부동산변호사와 함께 상가임대차보호 관련 분쟁사례를 알아보도록 하겠습니다.





부동산변호사와 상가임대차보호 관련 분쟁사례 알아보기


1992년 A씨는 대전의 한 시장 건물 1층을 임차하여 20년 넘게 떡집을 운영해왔는데요. 그러나 건물이 2012년 다른 사람에게 매매되고, 새로운 건물주인 B씨등 2명이 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보하면서 문제가 발생하였습니다. 


A씨는 권리금을 받기 위해 새로운 계약자를 찾아다녔고, 권리금 1억원을 내고 A씨의 점포를 받겠다는 사람을 찾아 건물주인 B씨에게 소개하였습니다. 그러나 B씨가 임대차계약을 거절하면서 다툼이 생겼고, 이어 B씨는 A씨를 상대로 가게를 비우라며 건물명도 청구 소송을 냈습니다. 이에 A씨도 건물주가 계약을 거절해 권리금을 못 받았다며 손해배상청구소송을 제기하였습니다.





재판부는 유형자산인 상가건물은 상인이 영업하기 위해 투입한 유형적, 무형적 재산 가치가 축적되어 가치가 상승하게 되는데, 임대차계약이 종료되면 임차인은 자신의 노력으로 상승한 가치를 제대로 인정받을 수 없다고 지적하였는데요. 따라서 임대인은 이를 독식하여 일종의 불로소득을 취하게 된다고 보았으며, 이와 같은 배분은 정의롭지 못하다고 하였습니다. 





재판부는 상가건물임대차보호법 제10조의 4에 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 조항이 있다고 덧붙였는데요. 법원이 계약갱신요구권 조항을 유추적용하여 보호 범위를 5년으로 축소하는 것은 법률조항의 입법 취지에 맞지 않는다며 임차인의 권리금을 인정해주었습니다.





상가임대차보호와 관련된 분쟁상담은 부동산변호사 김채영 변호사와


오늘은 부동산변호사와 함께 건물 임대인과 임차인의 분쟁 사례 살펴보았는데요. 이처럼 임차인이 권리금이나 보증금 등을 받지 못하여 어려움을 겪는 경우가 많이 있습니다. 상가임대차보호법과 관련된 분쟁은 임대인의 권리와 임차인의 권리를 꼼꼼히 따져 자신이 보호받을 수 있는 부분을 점검해보는 것이 중요합니다.


상가임대차로 분쟁을 겪고 있으시거나 상가임대차에 대해 상담이 필요하시다면 부동산변호사 김채영 변호사에게 문의하시어 문제를 해결해 보시길 바랍니다. 







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부동산변호사 이주대책 부당하다면?




공공사업의 시행에 필요한 부지를 등을 제공해 주면서 생활의 근거를 잃어버린 자들에 한해서 사업시행자가 이주정착지를 선정한 다음 해당 이주대책정착지에 도로, 기타 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설을 제공해 주는 행위를 이주대책이라고 합니다.


오늘은 이주대책용 아파트 분양가를 생활기본시설비에 포함을 시키면서 발생한 분쟁을 부동산변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.





ㄱ씨 등은 공공사업이 진행되면서 분양금 일부를 부담해주면서 이주대책으로 사업 시행자인 SH공사로부터 아파트를 공급 받기로 하였지만 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함을 시켰는데요. 이에 ㄱ씨 등은 분양대금을 산정할 때 상하수도, 전기통신 등 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함 시킨 것은 적법하지 않다며 소송을 제기했습니다.


해당 사건을 맡은 재판부는 원고 일부패소 판결을 하였지만 대법원 재판부의 판결은 원심과 같지 않았습니다.





부동산변호사가 살펴본 대법원 재판부 판결문에서는 SH공사가 ㄱ씨 등에게 반환을 해야 할 부당이득액은 각 분양대금에 포함이 되어진 생활기본시설에 대한 비용의 상당액에 해당한다고 밝혔습니다. 이어서 전체 토지 면적에서 생활기본시설이 차지하는 면적의 비율에 따라 산정을 해야 한다고 설명했습니다.





더불어 재판부는 원심이 토지 면적 일부가 국가에서 무상귀속을 받은 부분이기 때문에 해당 부분 생활기본시설 설치 비용 중 부당이득 부분은 이주민에게 다시 반환을 하지 않아도 된다는 판단을 하였다고 밝혔습니다. SH공사가 무상귀속 된 토지도 용지비에 포함을 해야 하는 바람에 생활기본시설비용이 증가하여 해당 금액도 이주민들에게 반환을 해주어야 한다고 판시했습니다.





오늘은 부동산변호사의 도움을 받을 수 있는 이주대책 분양금을 생활기본설치비용에 포함을 하면서 발생한 분쟁을 살펴보았습니다. 부동산으로 분쟁을 겪고 있다면 관련법에 지식을 갖춘 부동산변호사인 김채영변호사와 도모하여 사건을 조속히 해소하시기 바랍니다.



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부동산변호사 보증금반환 계약금분쟁

 

 

 

임대차가 종료되면 임차인은 임대차계약 내용에 따라 임차주택을 반환하고 반면에 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다. 그러나 임차인이 임대차계약을 중도에 해지했을 경우에는 임차보증금을 돌려받기가 쉽지 않습니다. 실제로 이와 관련해 부동산변호사에게 문의주시는 경우를 쉽게 발견할 수 있습니다.

 

임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우도 적지 않습니다. 이런 경우에는 보증금반환이 이루어질 때까지 가급적 이사를 가지 않고 있는 것이 좋습니다. 이사를 가게 되면 그 순간 대항력과 우선변제권이 소멸되기 때문입니다.

 

 

 

 

 

임대차가 종료되더라도 보증금반환이 되기 전 까지는 임차인과 임대인의 임대차관계는 존속되므로 임대차계약상의 권리의무도 그대로 가지게 되는데 다시 부동산변호사가 살펴보면 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차주택의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 된다는 것입니다.

 

또한 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편 임차주택을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다.

 

 

 

 

 

앞서 언급했던 것과 유사한 사례가 있어 관련 판결에 대해 부동산변호사와 함께 살펴 보도록 하겠습니다.

 

집주인 A씨는 임대기간이 끝났는데도 B씨에게 임차보증금을 반환하지 않았습니다. 이로 인해 B씨는 새로 이사갈 집의 계약금을 위약금으로 몰취 당하게 되었습니다. 이에 대해 법원은 이를 배상해줘야 한다는 판결을 내렸습니다.

 

위 사안에 대한 판결은 공공연하게 주택임대차 계약기간이 끝났는데도 새로운 임차인에게 임대차보증금을 받기 전에는 기존 임차인에게 임대차보증금을 돌려주지 않는 소위 ‘임대차 보증금 돌려막기’의 관행에 경종을 울리는 판결이라 볼 수 있겠습니다. 

 

 

 

 

 

부동산변호사가 서울서부지방법원 재판부 판결을 살펴보면 위와 같이 보증금을 돌려받지 못해 새로 이사간 주택의 임대차 계약 잔금을 내지 못해 몰취당하는 피해를 입은 B씨가 임대인 A씨를 상대로 낸 손해배상청구소송 항소심에서 원고 패소 판결한 1심과 달리 ‘임대인은 몰취당한 계약금 400만원 전액을 배상하라’며 원고 승소 판결을 내렸습니다.

 

판결문을 보면 임대인이 임대차보증금 반환의무의 이행을 지체해 원고가 계약금을 몰취당하는 손해를 입었다면 이는 채무불이행으로 인한 통상손해로 봄이 상당하다고 밝혔습니다.

 

 

 


임차권등기명령신청권의 취득

 

임대차가 종료된 후 임차인이 보증금을 반환 받지 못한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있는 권한을 얻게 됩니다. 이를 통해 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지할 수 있게 됩니다.

 

따라서 임차인은 임대차등기를 마친 후 임차주택을 반환하고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 됩니다. 이 경우에는 차임지급의무를 면하는 한편 보증금반환채권의 지체에 따른 지연손해금채권을 가지게 됩니다.

 

 

 

 

지금까지 부동산변호사의 법률상담이 필요할 수 있는 실질적인 내용에 대해서 살펴보았습니다. 이처럼 임대차 관련 법률적인 문제로 분쟁이 있으시거나 소송이 제기되어 변호인의 도움이 필요하시다면 문의하여 주시기 바랍니다.

 

부동산변호사 김채영변호사가 사건에 대한 해답을 찾아드릴 수 있도록 도와드리겠습니다.

 

 

 

Posted by 김채영변호사

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  1. 2017.06.03 04:50  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

  2. Favicon of https://lawyerkcy.tistory.com 김채영변호사 2017.06.29 19:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    자세한 상담은 전화로 연락주시면 감사하겠습니다^^

  3. 2017.12.31 13:44  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비밀댓글입니다

부동산상담변호사 기부채납 약속



아파트의 건립을 허가하는 대가로 지방자치단체에 땅을 기부하겠다고 약속을 해놓고 이를 지키지 않았다면 건설사와 땅 주인은 지방자치단체에 손해를 배상할 책임이 있을까요? 이러한 문제로 실제로 소송이 걸린 바 있는데요. 


이와 관련해 부동산상담변호사의 법률상담이 필요할 수 있는 실질적인 사례에 대해서 자세하게 살펴보도록 하겠습니다.





부동산상담변호사의 법리해석이 필요할 수 있는 부동산소송 사례를 살펴보면 Z건설사는 Q지역 일대에 아파트 건설을 시행하면서 Q지역에 2만m 규모의 대체부지를 기부채납을 하는 대가로 허가를 받았습니다. 


대체부지 중간에는 E씨 등이 소유하고 있던 땅이 포함되어 있었으며 심지어 근저당권 설정과 가압류까지 된 상태였습니다.


이에 Z건설은 토지의 소유주들로부터 토지를 매입한 것은 물론 근저당권과 가압류를 모두 해제시킨 다음 기부채납을 하기로 하였습니다.





그러나 대체부지 가운데 E씨 등의 토지는 근저당권이 풀리지 않은 상태에서 경매로 넘겨져 제 3자가 소유권을 갖게 되었고 약속대로 기부채납을 받지 못하게 된 Q지역은 건설사와 토지 소유주인 E씨 등을 상대로 소송을 제기하였습니다.


1심과 2심 재판부는 모두 Z사가 부동산 낙찰 당시 시가에 맞는 23억 8천만원을 Q지역에 배상하라고 판결하였습니다.


그러나 토지소유주들의 책임 부분에서는 1심과 2심 재판부 판결이 달랐는데요. 1심은 토지소유주 모두에게 각 3분의 1에 해당되는 비율을 배상해야 한다고 판단하였습니다.





그러나 2심 재판부는 소유주 3명 중 W씨에 대해서만 Z사와 공동으로 2억 9천만원을 배상하라고 판시하였습니다. 


이어 토지소유주 E씨가 등기필증 등 관련된 서류를 넘겨주어 소유권 이전 의무를 모두 이행한 것이므로 책임이 없으며 T씨의 경우 소유권을 넘겨주었더라도 다른 채권자에게 우선 배당될 수 있었다는 점을 고려하여 실질적으로 손해가 발생된 것이 아니라고 밝혔습니다.




그러나 대법원은 토지소유주 W씨에게만 손해배상 책임을 인정한 원심은 법리해석을 잘못한 것이라며 위법 하다고 판시하였습니다.


재판부는 Q지역이 토지 소유주 E씨 등 3명을 상대로 제기한 손해배상 청구소송 상고심에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 부산고법으로 돌려보냈습니다.





지금까지 부동산상담변호사의 법리해석이 필요할 수 있는 실질적인 부동산소송 판례에 대해서 법률적인 내용을 살펴보았습니다. 만일 이러한 부동산관련 문제로 해소하지 못한 분쟁이 있으시거나 소송이 제기되어 어려움을 겪고 계시다면 부동산상담변호사 김채영변호사가 힘이 되어드리겠습니다.







Posted by 김채영변호사

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부동산변호사 소유권에 대해서



부동산을 등기한 후 아무런 과실 없이 10년 동안 점유했을 때 소유권을 취득한다는 것은 헌법에 위반되지 않는다는 헌법재판소의 결정이 나왔습니다. 금일은 이러한 부동산 소유권과 관련하여 부동산변호사의 법률상담이 필요할 수 있는 내용에 대해서 살펴보려고 합니다. 


보다 자세한 내용은 지금부터 한가지 사안을 가지고 살펴보도록 하겠습니다.






부동산변호사의 법률상담이 필요할 수 있는 한가지 사례를 살펴보면 S씨는 부친의 사망으로 자신이 부동산을 상속받았다며 부동산 소유권을 이전해달라는 소송을 제기하였습니다. 


그러나 부동산은 매매되었고 소송을 제기할 당시 또 다른 사람에게 등기가 이전되어 있었는데요.


법원에서는 부동산 매매계약서가 위조된 것이라는 S씨 주장을 받아들이면서도 등기부 취득시효 완성을 이유로 소유권을 돌려받는 것은 어렵다고 판시하였고, 이에 불복한 S씨는 헌법 소원을 냈습니다. 





헌법재판소는 10년 동안 소유권을 행사하지 않은 것 보다는 소유의 의사로 평온과 공연하게 선의로 부동산을 점유하면서 등기한 사람의 부동산에 대한 이해관계가 두터우며 실질적인 상태가 장 기간 동안 지속된 경우 이를 신뢰한 사람을 보호하고 법률질서와 안정을 기할 필요가 있다고 밝혔습니다.


헌법재판소는 기존의 소유자는 10년이란 기간 동안 자유롭게 소유권을 행사할 수 있으며 민법에 따라 점유한 사람의 등기와 선의까지 요구하여 기존의 소유자를 충분히 보호하고 있다고 설명하였습니다. 





이어 시효의 중단 시효이익의 포기 등 기존 소유자와 시효취득자의 이익을 조정하는 제도까지 마련되어 있다면서 부동산의 거래 실정 및 성립요건주의를 취하고 있는 점 등을 고려했을 시 10년 동안의 시효기간이 부당하게 짧다고 보는 것은 부당하다고 판시하였습니다.


헌법재판소는 부동산 등기부 취득시효를 규정한 민법에 따라 재판관 전원 일치 의견으로 합헌을 결정하였습니다.





지금까지 부동산변호사의 법률상담이 필요할 수 있는 실질적인 내용에 대해서 살펴보았습니다. 이처럼 부동산과 관련하여 법률적인 문제로 분쟁이 있으시거나 소송이 제기되어 변호인의 도움이 필요하시다면 문의하여 주시기 바랍니다. 


부동산변호사 김채영변호사가 사건에 대한 해답을 찾아드릴 수 있도록 도와드리겠습니다.







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부동산소송변호사 세금체납 압류사례



세금체납으로 압류돼 있던 부동산을 매입한 매수인이 체납자인 매도인을 대신하여 밀린 세금을 납부했더라도 유효한 납부에 해당되기 때문에 이후에도 돌려받을 수 없다는 대법원의 판결이 나왔습니다.


오늘은 이와 같은 사례를 토대로 부동산소송변호사의 법률 상담이 필요할 수 있는 실질적인 부동산소송에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.






S씨는 Q지역에 위치하고 있는 한 건물을 매수하였습니다. 이 건물은 전에 소유하던 주인이 1억 7천만원에 달하는 지방세를 체납하여 Q지역에서 압류된 상태였습니다. 


S씨는 전 주인을 대신해서 체납 세액의 전부를 본인의 명의로 지급했으나 이후에 이후에 제 3자가 소유권을 갖게 된 부동산을 전 주인의 세금체납을 이유로 압류하는 것은 무효라며 소송을 제기하였습니다.


1심과 2심 재판부는 S씨가 세금을 대신하여 납부할 때 체납자인 전 주인의 명의가 아닌 자신의 명의를 송금 인으로 기재하여 냈으므로 유효한 납부라고 보기는 어렵다며 잘못 낸 세금을 돌려줘야 한다고 원고승소 판결을 내렸습니다.






그러나 재판부는 밀려 있던 세금을 제 3자가 납부했을 경우 원칙상 납세자의 조세채무에 대한 유효한 이행이 되고 조세채권 역시 그 즉시 소멸된다고 밝혔습니다. 


이어 원심은 S씨가 세금을 대신 납부할 때 송금인을 전주인의 이름이 아닌 자신의 이름으로 납부했기 때문에 잘못된 납부라고 보고 이를 취소할 수 있으나 이는 그 납부가 S씨의 소유인 부동산과 관련이 있음을 명확히 하기 위해 부기한 것으로 볼 수 있다고 설명하였습니다.





또 S씨는 압류를 해제하기 위하여 압류의 원인인 전 주인의 체납액을 유효하게 납부하려고 했던 것으로 보인다고 지적하였습니다.


아울러 Q지역도 전 주인으로부터 세금을 받기 위하여 개설한 체납계좌를 통하여 세금을 납부 받았고 이후 조세채무가 소멸되었음을 전제로 압류를 해제했으니 잘못된 납부라고 보기 어렵다고 설명하였습니다.


재판부는 S씨가 Q지역을 상대로 제기한 부당이득금 반환청구소송 상고심에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법을 돌려보냈습니다.






오늘은 부동산소송변호사의 법률상담이 필요할 수 있는 실질적인 사례에 대해서 내용을 살펴보았습니다. 부동산과 관련하여 문제나 분쟁이 있다면 신속하게 부동산소송변호사의 상담을 통해 해결대책을 마련하셔야 합니다.


부동산문제로 변호인의 도움이 필요하시다면 부동산소송변호사 김채영변호사가 여러분의 힘이 되어 드리겠습니다.








Posted by 김채영변호사

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부동산 중개수수료 반환



임대차 계약을 체결하는 과정에서 중개인이 공인중개사 자격도 없이 그 역할을 수행하여 부동산 중개수수료를 지급받았다면 이에 대해 매수인은 중개인을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있을까요? 


금일에는 현재 사건에 실질적인 판례를 통하여 부동산 중개수수료와 관련된 분쟁에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.






A씨는 자신의 형 명의로 어느 건물 지하 1층을 보증금 4천만원과 월 250만원에 달하는 임대료를 조건으로 1년간 빌리기로 한 뒤 건물주 B씨와 임대차 계약을 체결하고 술집을 개업하였습니다. 


그러나 임대차계약을 체결하는 과정에서 건물관리인 C씨는 공인중개사 자격도 없음에도 임대차계약을 중개하면서 A씨에게 300만원의 수수료를 받았습니다.






이에 A씨는 C씨가 공인중개사 자격이 없다는 사실을 알게 되어 C씨를 공인중개사법 위반으로 고소했으며 C씨는 법원으로부터 200만원의 벌금형을 확정 받게 되었습니다.


또 A씨는 C씨를 상대로 부동산 중개수수료 300만원을 반환하라며 손해배상청구소송을 제기하였습니다.


재판부는 C씨로에게 속아 정신적으로 손해를 입었으니 그에 대가로 500만원을 추가로 배상해달라는 기각하였으며 부동산 중개수수료 반환에 대한 합의를 하는 과정에서 소송을 내지 않기로 한 약속을 A씨가 지키지 않았다며 150만원의 위자료를 지급하라는 C씨의 주장도 받아들이지 않았습니다.






재판부는 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산 중개를 맡아 체결한 부동산 중개수수료 지급 약정은 무효라고 설명하였습니다. 


이어 피고인 C씨가 부동산 중개수수료를 받은 이후 벌금형을 받은 형사판결이 확정된 사실을 모두 종합했을 시 피고인 C씨는 그 금액 상당의 이익을 취득했으며 원고에게는 실질적으로 손해를 끼친 것으로 보는 것이 상당하다고 밝혔습니다.


재판부는 A씨가 C씨를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 피고인 C씨는 원고인 A씨에게 중개수수료 300만원을 반환하라며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다.






지금까지 부동산 중개수수료와 관련된 실질적인 판례 내용에 대해서 상세하게 알아보았습니다. 위의 사안과 같이 임대차계약을 체결하는 과정에서 당사자들 사이에서 여러 차례의 분쟁이 발생하여 소송까지 제기되는 경우가 많은데요. 


혹시 이처럼 부동산 문제와 관련하여 소송이 제기된다면 김채영변호사가 여러분과 함께 법정 앞으로 동행하도록 하겠습니다.







Posted by 김채영변호사

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