건물 법정지상권 인정 여부

 

 

경매로 토지를 낙찰을 받게 되어도 그 위에 토지 소유자가 짓고 있는 건물로 인해 토지를 사용하지 못하는 경우가 있습니다. 이것은 건물소유자에게 법정지상권이 인정되기 때문인데요. 경매에선 함정 중의 함정으로 해당하게 됩니다.

 

법정지상권은 건물을 토지의 구성 부분으로 거래하는 유럽의 법 제도와는 달리 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보았을 때 소유자가 달라질 수 있게 한 우리 법 제도 아래에서 건물소유자를 보호하기 위해서 부득이하게 인정된 권리입니다.

 

 

 

 

법정지상권이 인정되면 콘크리트 등 견고한 건물은 30년간, 목조건물은 15년간 지료를 내고 남의 토지를 사용할 수 있게 됩니다. 이러한 법정지상권에는 여러 종류가 있으나 대표적인 것이 민법 제366조가 규정하는 저당권실행에 의한 법정지상권이며, 위 법정지상권이 성립하려면 토지에 최초로 저당권이 설정될 당시 이미 건물이 존재하여야 합니다.

 

또한 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 아직 건물로서 지붕, 기둥, 주벽을 갖추지 못하고 지어지는 중이라도 법정지상권 성립 여부는 아직 건물로서 형체를 갖추지 못했기 때문에 법정지상권이 성립하지 않습니다. 그러나 예외적으로 일정한 요건을 갖추게 되면 법정지상권을 인정하게 됩니다.

 

 

 

 

또한 토지에 관하여 저당권이 설정되었을 당시 토지 소유자에 의해서 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우에는 그것이 사회 관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모나 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었습니다.

 

그 이 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립한다고 판결이 내려졌습니다.

 

 

 

 

또한 토지에 근저당권이 설정될 당시 사회 관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지는 않았다하더라도 1층 바닥의 기초공사가 완성되었으므로 건물의 규모와 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전이 되었고, 그 후 약 2개월 만에 즉 매수인이 매각대금을 납부하기 이 전에 벽체와 지붕공사가 완성되어 독립된 건물로서의 요건을 갖추었다고 본 것입니다.

 

따라서 건축중인 건물로 법정지상권을 행사하게 될 경우에 토지에 근저당 설정당시 1층 바닥공사 정도는 하고 낙찰자가 잔금을 내기 전까지 공사 속도를 높여 건물로써 형태를 갖추어야 합니다.

 

 

 

 

오늘은 김채영변호사와 함께 건물 법정지상권 인정 여부에 대해서 살펴보았는데요. 이에 대해 궁금한 점이 있다거나 이와 관련한 예상치 못한 분쟁 상황에 휘말린 경우 이는 혼자서 해결하기 보다는 법률에 정통한 김채영 변호사 등 법률가의 상담 후 진행하는 것이 보다 효율적인 결론을 마련할 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

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전세보증금 지키는 법은?

 

 

최근 전세보증금이 치솟으면서 깡통전세에 대한 우려가 날로 커지고 있습니다. 집값 대비하여 전세금 비율을 나타내는 전세가율 이미 상승하였으며, 일부 지역에서는 전셋값이 집값을 넘어가서 기현상까지 벌어지고 있습니다.

 

이 때문에 가을 이사철을 맞이하여 전세 보증금을 떼이는 최악의 상황을 막을 수 있는 방법들이 주목 받고 있습니다.

 

 

 

 

세입자들이 유일한 자산 보증금을 지키기 위해서는 전, 월세 계약 직전 입주할 주택 등기부등본을 떼서 최종적으로 선 순위 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

주택 담보대출과 근저당 설정 여부 등을 계약 직전에 점검을 해야하고 집이 경매에 넘어가더라도 금융기관보다 배당 순위가 밀려서 보증금을 못 받는 상황을 막을 수 있기 때문입니다. 또한 등기부등본상 동, 호수와 실제 동, 호수가 같은지도 확인해야 합니다. 서류상 주소와 실제 주소가 다르면서 법적으로 임대차 계약을 인정받지 못할 수도 있기 때문입니다.

 

이사한 날은 꼭 전입신고와 동시에 확정 일자를 받아야 하며, 전입신고는 물론 확정일자까지 인터넷으로 받을 수 있게 되어 동 주민센터를 찾는 번거로움 또한 사라졌습니다.

 

 

 

 

하루라도 전입신고와 확정일자 받기를 미루게 된다면 그 사이 근저당이 설정되어 세입자가 후 순위로 밀릴 수도 있기 때문이며, 주택임대차보호법은 주택 인도, 전입신고, 확정일자 등 3가지 요건을 갖춰야지만 임차인이 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리를 인정하게 됩니다.

 

선 순위 임차인이라도 자신이 세 들어 있는 집의 전세가 율이 약 90%선을 육박하게 된다면 무리하게 전세를 고집하기보다는 일부 금액을 월세로 돌리는 것이 가장 좋습니다. 주택이 경매로 넘어갈 경우 집값을 넘어선 가격에 낙찰되는 경우는 드물기 마련입니다.

 

따라서 전세가율이 지나치게 높을 경우 일부 보증금을 잃을 가능성을 배제할 수 없으며, 가장 안전한 방법은 비용이 조금 들더라도 HUG(주택도시보증공사) SGI서울보증에서 취급하는 전세보증금반환보증 또는 전세금보장신용보험에 가입하는 것입니다 

 

 

 

 

전세 재 계약을 원하지 않을 경우 최소한 한 달 전에는 집주인에게 계약 연장 거절 의사를 전해야되며 문자와 같은 내용을 남겨놓는 것이 좋습니다. 만약에 계약 만료 이후에도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 시 반환을 요구하는 내용 증명을 보내고 난 뒤 관할 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있습니다. 이렇게 했을 경우 전세보증금을 받지 못하고 이사를 가게 되더라도 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.  

 

또한 임차인 스스로도 인근 부동산중개업소와 스마트 폰 어플 등에 현재 전셋집을 매물로 등록하는 등 새로운 세입자를 구하기 위해서 노력하면 보증금을 좀 더 빨리 돌려받을 수 있으며, 만약 끝까지 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 최종적으로 법원에 지급 명령 신청이나 임대차 보증금 반환 소송 등을 제기할 수 있습니다.

 

 

 

 

오늘은 부동산상담 변호사와 함께 전세보증금 지키는 법에 대한 내용을 살펴보았는데요. 이에 대해 궁금한 점이 있다거나 부동산과 관련한 예상치 못한 분쟁 상황에 휘말린 경우 이는 혼자서 해결하기 보다는 법률에 정통한 김채영 변호사 등 법률가의 부동산상담 후 진행하는 것이 보다 효율적인 결론을 마련할 수 있을 것입니다

 

 

 

 

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부동산거래 주의할 점은?

 

부동산거래 최저매각가격이 정해지면 법원은 입찰 기일을 정해 입찰 표에 최고 금액을 써낸 사람에게 낙찰시켜는 것으로 경매를 진행하게 됩니다. 만약 최저매각가격 이상을 써낸 사람이 없는 경우 처음 가격에서 약 20% 정도씩 다운된 금액으로 경락인이 나올 때 까지 경매를 다시 진행하게 합니다.

 

경락인이 경락대금을 완납하면 소유권을 취득하게 되고, 이로서 부동산에 기재되어 있던 압류 가압류는 물론 근저당권과 전세권 후 순위 지상권 등은 모두 소멸하게 됩니다.

 

 

 

다만, 선 순위의 사용권이나 대항력 있는 임차권과 유치권등은 소멸되지 않기 때문에 특히 주의를 요하게 됩니다.

 

경매에 응찰할 생각 일 경우 물건에 대한 기초 정보를 얻고 목적물이 선정될 시 반드시 해당 법원에 찾아가 관련 서류를 열람해야 하며, 그 외에 경매를 통한 부동산 취득시 주의할 점들은 무수히 많습니다.

 

우선 부동산거래 알아봐야 할 것은 실 거래가를 확인해야 한다는 점이며, 많은 사람들이 경매 감정가가 실제 거래가 보다 싸다는 편견을 갖고 있습니다. 또한 여러 경매 물건 중 많은 물건이 실 거래가 보다 싸게 감정되는 경우가 있습니다.

 

 

 

하지만 경매를 위한 감정가는 실 거래가를 추정하는 절차일뿐이며, 감정가가 실제 거래되는 물건이나 급매물보다 높게 평가되는 경우도 있습니다.

 

우선 감정가 내지는 감정가 보다 낮다고 해서 무조건 응찰하기 보다는 인근 부동산 사무실을 통해 방문하여 실거래가를 알아 봐야하며, 또한 실제 사용 현황을 파악해야 하며, 경매시 최 순위 담보물권을 기준으로 후 순위 권리는 모두 소멸하므로 제한이 없는 소유권을 취득하는 것이 가장 보통입니다.

 

하지만 대항력이 있는 임차권이나 유치권 등 등기부에 표시되지 않은 권리들은 경매로 인해 소멸되지 않으므로 사실상 경락인의 추가부담으로 이어질 수 있습니다.

 

 

 

이를 방지하기 위해 직접 부동산을 방문해 실제 점유자 및 사용 현항을 파악해야 하는데, 보통 임차권과 유치권은 현황조사나 감정 평가서 등 법원에 제출되는 서류에는 제대로 조사되지 않고 미상 등으로 표기된 경우 또한 많습니다.

 

또한 부동산거래 유찰된 이유를 파악하는 것도 중요한 절차 중 하나이며, 경매 물건이 1~2회 유찰을 거치면 시세차익이 커지는 것은 당연합니다. 그럼에도 유찰이 거듭되는 이유도 반드시 존재하는데, 유찰을 거치면 시세보다 저렴하게 매각 된다는 인식은 경락인에게도 존재하지만 그 물건을 잘 알고 있는 채권자나 채무자도 존재하게 됩니다.

 

그 물건이 충분한 가치가 있는 물건이라면 애초 경매에 이르기 전에 일반 시장을 통해서 매매되었을 것이며, 경매가 진행되는 기간에도 이러한 가능성은 언제든 열려 있습니다.

그러므로 수차 유찰되어 가격이 싸다는 이유만으로 투자하지 말고, 공시되지 않은 물건에 대한 제한이나 현재나 장래의 투자가치를 충분히 검토한 후에 낙찰 받는 것이 가장 중요합니다.

 

 

오늘은 김채영 변호사와 함께 부동산거래 주의할 점에 관한 내용들을 살펴보았는데요. 실제로 위 내용 관련한 이혼소송 가운데 다소 의미 있는 판결이 될 것이며, 추후 이러한 판례가 적용될 사안들이 많을 것으로 보입니다. 위에 관한 내용과 관련한 법적인 문제가 발생한 경우 김채영 변호사가 실질적인 대응책 마련에 도움을 드리도록 하겠습니다.

 

 

 

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부동산양도소득세 추가과세 제도정비

 

오늘은 부동산양도세 추가과세 제도정비가 부동산 거래 정상화된 내용으로 살펴보도록 하겠는데요.

 

우선 부동산 양도소득세 관련하여 부 가 이전될 수 있도록 하기 위해 자녀 세대에 대한 증여 관련하여 세제도 합리화하기로 하였습니다. 이 같은 내용으로 중장기 조세정책 운용계획을 내년(2016) 국회에 제출하기로 확인되었습니다.

 

 

 

 

국세수입은 연평균 약 4.3%씩 증가할 전망이며, 세수 증가 속도가 점차 더뎌지면서 점차 하락될 전망입니다. 또한 성장 잠재력과 세수 기반을 확충할 수 있는 방향으로 중장기 조세정책을 운용할 계획입니다.

 

부동산양도소득세는 부동산 거래 정상화를 위해 비사업용 토지 양도시 추가과세 제도를 정비하기로 결정되었는데요. 부 가 이전될 수 있도록 자녀 세대에 대한 증여 관련 세제도 합리화하였습니다.

 

가업상속공제 대상 기업 확대 등도 재추진하기로 하였으며, 소득세의 경우 근로소득 면세자 비율이 점차 축소될 수 있도록 공제제도 또한 개선하기로 하였습니다.

 

 

 

 

또한 자본이득 등 상장주식에 대한 과세 범위를 지속적으로 확대하고 과세특례가 되는 금융상품을 정비해 나가기로 하였습니다.

 

법인세는 구조조정, 벤처 창업, 청년 고용 등 성장잠재력을 높이기 위한 기업 활동을 유도할 수 있도록 세제상 지원을 지속하기로 하였으며, 영리법인에 대해서는 과세체계를 합리화 할 계획입니다.

 

고유목적사업준비금 등은 사용 범위를 합리적으로 조정하고, 영세 중소기업 등과의 형평성을 고려하여 조합법인에 대한 과세 특례 제도도 정비하게 됩니다.

 

 

 

 

부가가치세는 세입 기반 확충을 위해 과세 범위를 지속적으로 확대하고 전자적 용역 거래 등 새로운 거래 유형에 대한 과세 제도를 보완하기로 하였으며, 비과세, 감면 제도는 물적 투자 위주에서 고용창출 위주로 조정할 방침입니다.

 

고용과 무관하게 지원되는 투자에 대해서는 세제 지원을 점진적으로 조정하고 다른 세제지원에도 고용 연계 조건에 대해서도 조정하기로 하였습니다.

 

 

 

 

오늘은 부동산상담 변호사와 함께 부동산양도소득세 추가과세 제도정비에 대한 내용을 살펴보았는데요. 이에 대해 궁금한 점이 있다거나 부동산과 관련한 예상치 못한 분쟁 상황에 휘말린 경우 이는 혼자서 해결하기 보다는 법률에 정통한 김채영 변호사 등 법률가의 부동산상담 후 진행하는 것이 보다 효율적인 결론을 마련할 수 있을 것입니다.


 

 

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안전한 부동산 거래를 위해서

 

누구나 한번쯤은 부동산 거래 기회가 있는데요. 처음 접하게 되는 경우 어떤 사항을 확인해야 되는지 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 그래서 오늘은 안전한 부동산 거래를 위해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

우선 안전한 부동산 거래를 위해 부동산 매매계약서를 작성하기 전 부동산 관련 공적장부인 토지, 건물 등기부등본, 토지대장, 지적도, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원을 발급 받아 확인해보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

먼저 등기부등본은 거래하는 사람이 실제 소유자인지 여부와 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등의 권리관계가 확인됩니다. 또한 토지대장과 지적도는 토지표시 사항 및 땅 모양 등을, 건축물관리대장을 통해서는 건축 위법사항 여부와 토지이용계획확인원으로는 해당 부동산이 도시계획도로로 포함되어 있는지의 여부와 용도 지역 지구 및 도시개발 사업 포함 여부 등이 확인되어 향후 토지이용 상황시 많은 참고 자료가 됩니다.

 

다음은 매매 계약시 거래 당사자간 신분확인에 따른 주의 사항으로서 실제 거래 도중 신분확인 절차를 실례라고 생각하거나 빠른 계약 성립을 위해 서류 확인을 소홀히 하는 경우가 종종 발생하게 되는데요.

 

 

 

 

이로 인한 피해는 한 가정의 생계를 위협할 수 있을 만큼 위험한 일이기에 정확한 신분 확인을 위하여 신분증, 등기권리증, 재산세 납부영수증 등을 요구하여 꼼꼼히 확인하여야 합니다.

 

또한 매매계약을 체결한 후 소유권이전 등기까지 유의해야 할 사항에 대해 살펴보겠는데요.

 

우선 거래당사자는 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 실제 매매가격 등을 거래계약의 체결일로부터 60일 이내에 그 부동산 소재지를 관할하는 시구청에 신고하여야 합니다.

 

 

 

 

만약 공인중개사가 매매계약을 체결한 경우에는 공인중개사가 신고의무자이기 때문에 크게 염려하지 않아도 되지만, 당사자 간에 직접 거래한 경우에는 간혹 신고기간을 놓쳐 지연신고에 따른 과태료가 부과되는 일이 발생할 수 있으며, 계약체결일로부터 약 60일 이내에 부동산거래신고 기간을 잘 지키는 것이 중요합니다.

 

또한 소유권이전등기 신청과정에서도 잔금지급일로부터 약 60일 이내에 등기가 이루어지지 않을 경우 부동산등기해태 과태료가 부과되기 때문에 주의하여야 하며, 부동산 거래는 중요한 거래이기 때문에 부동산 거래 관련 법적 문제가 어렵게 다가오는게 현실입니다.

 

 

 

 

오늘은 부동산상담 변호사와 함께 안전한 부동산 거래에 대해서 내용을 살펴보았는데요. 이에 대해 궁금한 점이 있다거나 부동산과 관련한 예상치 못한 분쟁 상황에 휘말린 경우 이는 혼자서 해결하기 보다는 법률에 정통한 김채영 변호사 등 법률가의 부동산상담 후 진행하는 것이 보다 효율적인 결론을 마련할 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

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재개발 아파트 소유권 보존등기

 

오늘은 재개발아파트의 소유권보존등기는 시행자의 신청에 의해서만 경료할 수 있어 등기신청을 직접하겠다고 관련서류를 제출하지 않은 것은 부당하다는 판결이 나온 사례를 살펴보겠는데요.

 

A씨가 봉천동제2구역제2지구주택개량재개발조합을 상대로 낸 소유권보존등기절차불이행위법확인소송 항소심에서 소유권보존등기신청절차를 이행하지 않는 것은 위법 하다는 것을 확인한 1심을 깨고 원고패소판결을 내려졌습니다.

 

 

 

 

도시재개발등기처리규칙은 재개발사업시행에 의한 종전 부동산에 대한 말소등기와 신축 부동산에 대한 소유권보존등기 등을 동일한 신청서로 일괄 신청함을 원칙으로 규정하고 있다며, 이러한 규정을 둔 취지는 재개발사업 시행자가 관할 등기소에 분양처분에 따른 등기를 일괄해 촉탁, 신청토록 해 그 전에 다른 등기를 허용할 경우 발생할 수 있는 법적 혼란을 방지함과 대량의 등기를 신속하게 일거에 정리하고자 하는 것입니다.

 

또한 분양 처분에 따른 등기는 전적으로 시행자의 신청에 의해서만 경료할 수 있을 뿐, 분양 받은 건축시설 등의 소유자라 하더라도 스스로 이를 신청할 순 없습니다.

 

 

 

 

이어 소유권보존등기절차를 위해 필요한 서류를 제출해 달라고 한 요청은 정당한 것으로 원고가 주장하는 피고의 소유권보존등기절차 불이행상태의 위법은 해소됐고 오히려 불이행상태는 원고가 피고에게 서류를 제출하지 않아 발생한 것이라고 설명했습니다.

 

A씨는 재개발아파트를 분양 받은 뒤, 조합측이 종전 부동산에 대한 말소등기와 분양 받은 아파트에 대한 소유권보존등기를 법무사를 통해 일괄 처리하려 하자 수수료가 비싸다며 개인적으로 다른 법무사에게 등기신청절차를 위임했습니다.

 

 

 

 

그 후 A씨는 조합측이 등기수수료 미지급을 이유로 자신의 등기관련 서류에 조합장 직인을 찍어주지 않아 소유권보존등기절차 불이행상태가 발생했다며 소송을 냈었습니다.

 

공급계약상의 약정을 근거로 조합이 지정한 법무사가 제시한 등기수수료를 지급하지 않을 경우 소유권보존등기신청절차를 이행할 수 없다고 한다면 조합원은 등기수수료 책정에 이의가 있는 경우도 다툴 기회를 봉쇄 당하는 것으로, 이 같은 약정은 도시재개발법규정에 반해 효력이 없다며 원고승소 판결이 내려졌습니다.

 

 

 

 

오늘은 이렇게 부동산소송분쟁변호사와 함께 재개발 아파트 소유권 보존등기 무엇인지 살펴보았습니다. 부동산과 관련된 분쟁은 다양하게 나타나는데요. 법률적인 어려움으로 인해 상담을 요청하시는 경우가 많습니다. 부동산소송분쟁변호사 김채영변호사가 어려운 부동산 법률문제에 도움이 되겠습니다.

 

 

 

 

Posted by 김채영변호사

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토지수용재결 손실액 산정기준

 

사업시행자가 수용 또는 사용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급 또는 공탁하지 아니한 때에는 당해 토지수용재결은 그 효력을 상실한다고 규정하고 있습니다.

 

또한 사업시행자는 재결의 효력이 상실됨으로 인하여 토지소유자 또는 관계인이 입은 손실을 보상하여야 하며, 손실보상에 관하여 준용한다고 규정하고 있습니다.

 

 

 그리고 사업시행자는 공익사업의 준비를 위하여 타인이 점유하는 토지에 출입하여 측량 또는 조사할 수 있다고 규정하고 있으며, 점유하는 토지에 출입하여 측량, 조사함으로써 발생하는 손실을 보상하여야 한다고 규정하고 있습니다.

 

토지수용재결 손실의 보상은 손실이 있은 것을 안 날부터 1년이 지나거나 손실이 발생한 날부터 3년이 지난 후에는 이를 청구할 수 없으며, 손실의 보상은 사업시행자와 손실을 입은 자가 협의하여 결정합니다.

 

 

 

또한 협의가 성립되지 아니한 때에는 사업시행자나 손실을 입은 자는 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있도록 하고 있습니다.

 

한편 사업인정의 고시가 있은 후 협의가 성립되지 아니한 때에는 토지소유자 및 관계인은 서면으로 사업시행자에게 토지수용재결 신청 할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있으며, 그 청구가 있은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 한다고 규정하고 있습니다.

 

 

 

또한 기간을 경과하여 재결을 신청한 때에는 그 경과한 기간에 대하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산하여 지급하여야 한다고 규정하고 있습니다.

 

이와 같이 경과한 기간에 대하여 소송촉진법상의 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 재결한 보상금에 가산하여 지급하도록 하고 있는 것은 사업시행자의 자의적인 재결신청 지연으로 인한 토지소유자의 손해를 방지 내지 최소화하기 위하여 재결신청의무를 해태한 사업시행자로 하여금 일정한 지연가산금을 지급하도록 하는 것으로서 지연가산금은 수용보상금에 대한 법정 지연손해금의 성격을 갖는다 할 것입니다.

 

 

오늘은 김채영변호사와 함께 토지수용재결 손실액 산정기준에 대해 살펴보았는데요. 이에 대해 궁금한 점이 있다거나 이와 관련한 예상치 못한 분쟁 상황에 휘말린 경우 이는 혼자서 해결하기 보다는 법률에 정통한 김채영 변호사 등 법률가의 상담 후 진행하는 것이 보다 효율적인 결론을 마련할 수 있을 것입니다.

 

 

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주택임차인 청산금에 대한 권리

 

주택임차인 청산금 관련하여 소유권이전등기청구권의 가등기에는 진정한 매매예약으로 인한 소유권이전등기청구 권보전의 가등기가 있으며, 채권의 담보의 목적으로 경료된 담보가등기가 있습니다.

 

그런데 권보전의 가등기 경우 주택임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 이전에 소유 권이전등기청구권보전의 가등기가 설정되어 있을 경우 그러한 가등기에 기한 본등기가 되면 가등기를 한 경우에는 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되어 가등기 후에 대항력을 갖춘 주택임차권보다 선 순위가 되므로 그 주택임차인은 본등기를 경료한 자에게 대항하지 못합니다.

 

그리고 담보가등기 경우에 주택임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 이전에 담보가등기가 설정된 경우에는 담보가등기권자는 그 선택에 따라 담보권을 실행하거나 목적부동산의 경매를 청구할 수 있습니다.

 

이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다고 규정하고 있어 담보가등기권자가 경매를 신청할 수도 있고, 가등기담보등에관한법률에 의하여 담보권을 실행하여 청산절차를 거쳐 그 가등기에 기한 본등기를 할 수도 있습니다.

 

 

 

 

따라서 담보가등기권자가 경매를 신청할 경우에는 가등기 후에 대항요건을 갖춘 주택 임차인이 그 경매절차에서 당해 주택을 매수한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 것은 당연합니다.

 

대항요건과 확정일자를 갖춘 경우나 소액임차인에 해당된다면 그 경매절차에서 배당요구를 신청하여 배당 받아야 할 것입니다.

 

그러나 담보가등기채권자가 담보권을 실행 할 때에는 목적부동산의 가액에서 자기의 채권 액을 공제한 청산 금을 채무자 등에게 지급하여야 하나, 담보가등기 후에 등기된 저당권 자 전세권 자 및 담보가등기권리자는 채권의 명세와 증서를 위 채권자에게 제시, 교부하여 자기의 채권을 지급 받아야 합니다.

 

 

 

 

그런데 가등기담보등에관한법률은 후 순위권리자의 정의에 확정일자를 갖춘 우선변제권이 인정되는 주택임차인은 명시하지 않고 있으나 이러한 주택임차인도 위 후 순위권리자에 포함되는 것으로 해석되어 우선변제권을 행사할 수 있어야 할 것으로 보입니다.

 

한편, 그러한 우선변제권은 없고 담보가등기 후에 대항력만 갖춘 주택임차인의 경우 에는 원칙적으로 담보가등기권리자에게 대항력을 행사할 수 없지만 담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 자에게는 주택임차인 청산금의 범위 안에서 동시이행의 항변권의 규정을 준용한다라고 규정하고 있습니다.

 

또한 채무자에게 지급될 청산금이 있을 경우에는 담보가등기채권자에게 동시이행의 항변을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

오늘은 부동산상담 변호사와 함께 주택임차인 청산금에 대한 권리에 관한 내용을 살펴보았는데요. 이에 대해 궁금한 점이 있다거나 부동산과 관련한 예상치 못한 분쟁 상황에 휘말린 경우 이는 혼자서 해결하기 보다는 법률에 정통한 김채영 변호사 등 법률가의 부동산상담 후 진행하는 것이 보다 효율적인 결론을 마련할 수 있을 것입니다.

 

 

 

 

 

 

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부동산상담 조합설립 동의율 산정시점



일반적으로 주택재개발 조합설립을 위해서는 도시 및 주거환경정비법 제16조 제3항에 따라 토지 등 소유자 즉, 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자의 4분의 3이상 및 토지 면적의 3분의 2이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 적법하게 이뤄질 수 있습니다.


그런데 여기서 부동산상담 변호사는 재개발 조합설립 동의율 4분의 3이상을 충족하는 시점이 조합설립인가 신청일인지, 아니면 조합설립인가 처분일인지 여부가 문제가 될 수 있다고 보는데요. 이는 즉, 인가 신청 일에는 아직 조합설립 동의율을 충족하지 못했는데 인가처분일까지 동의율을 충족하면 인가가 유효할지에 대한 문제입니다.





이에 대해 대법원은 한 지역 내 토지소유자 5명이 구청장을 상대로 낸 조합설립인가처분 무효 확인 소송 상고심에서 조합설립 동의율이 부족한 상태에서 한 조합설립인가처분은 무효라는 이유로, 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 고등법원으로 돌려보내게 됩니다.


대법원은 조합설립을 위한 주민동의율 산정시점은 해당 구청이 설립인가를 내준 처분일이 아닌 조합설립인가 신청일로 봐야 한다고 말하는데요. 부동산상담 변호사가 본 대법원 판단은 조합설립인가 처분 일을 기준으로 동의율을 산정할 경우 인가신청 후 소유권 변동을 통해 의도적으로 동의율을 조작할 수 있고, 재개발사업의 분쟁이 양산될 우려가 있으므로, 조합설립인가 신청 후 토지 소유자가 된 사람도 조합설립 동의율 산정에 포함한 것은 잘못이라고 판결 이유를 밝힌 것입니다.





실제로 부동산상담 변호사가 본 이 사건의 구청은 지역 재개발추진위원회로부터 조합설립인가 신청을 받고 난 뒤 주민 동의율이 법적요건인 4분의 3이상을 넘는 것이라 판단하여, 조합설립을 인가해 주었습니다. 그러나 조합설립인가 신청 뒤 설립인가가 날 때까지 토지 등 소유자가 증가했으며, 이 중 대다수가 조합설립에 동의했다는 게 문제가 되었습니다. 조합설립인가 신청 시를 기준으로 조합설립 동의율을 산정하면, 동의율이 4분의 3이하로 낮아져 조합설립 동의율을 충족하지 못하게 된 것입니다.





위 재개발조합은 조합원의 분양 신청까지 받았고 연내 관리처분인가를 받은 뒤 일반분양에 나설 계획이었는데, 파기 환송된 법원에서 조합설립인가처분이 무효라는 판결이 확정될 경우 조합설립 등의 절차를 다시 거쳐야 하는 안타까운 상황에 처하게 된 것입니다.


앞서 부동산상담 변호사가 언급한 내용들을 종합해보았을 때, 결국 조합설립 동의율 산정시점은 조합설립인가신청을 할 때 토지 등 소유자의 4분의 3이상이라는 법정요건을 충족해야 하며, 해당 관청에서 인가처분이 날 때까지 추가나 보완할 수는 없음을 유념해야 할 것입니다.





오늘은 부동산상담 변호사와 함께 조합설립 동의율 산정시점에 대한 내용을 살펴보았는데요. 이에 대해 궁금한 점이 있다거나 부동산과 관련한 예상치 못한 분쟁 상황에 휘말린 경우 이는 혼자서 해결하기 보다는 법률에 정통한 김채영 변호사 등 법률가의 부동산상담 후 진행하는 것이 보다 효율적인 결론을 마련할 수 있을 것입니다.






Posted by 김채영변호사

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주택법상 매도청구권 기간은?



과거 주택건설 사업계획 승인을 얻은 사업주체가 승인을 얻은 후 3개월 이상 협의를 거쳤음에도 불구하고 협의가 이루어지지 않은 경우에 주택법상 매도청구권을 행사할 수 있는 기간에 관한 의미 있는 판결을 확인한 바 있습니다.


이 판결의 사실관계를 살펴보면 A는 관할 구청으로부터 주택건설 사업계획을 승인받은 주택법상 사업주체입니다. 그런데 사업부지 중 B가 소유한 토지의 사용권을 확보하지 못하자 B와 주택법상 매도청구권 행사를 위한 협의를 진행하게 되었는데요.





협의가 개시된 시점에서 5개월이 경과했음에도 협의가 이뤄지지 않자, A는 위 협의가 종료된 시점으로부터 2개월 이내 B를 상대로 주택법 제18조의 2에 따라 매도청구권을 행사하는 내용의 소송을 제기하게 됩니다. 그런데, 위 소송에서 B는 주택법상 매도청구권을 행사할 수 있는 시점은 협의개시일로부터 3개월이 경과한 때이므로 A의 매도청구권은 이미 효력을 상실했다고 주장하게 됩니다.


실제로 구 주택법에 의하면, 주택건설 사업계획 승인을 얻은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있으며, 이 경우 사업주체는 매도청구를 하기 전에 매도청구 대상의 대지 소유자와 3개월 이상 협의기간을 거쳐야만 합니다.





주택법상 매도청구권 기간과 관련하여 구 주택법은 집합건물법의 소유 및 관리에 관한 법률을 준용하고 있는데, 집합건물법 조항은 최고절차를 전제로 이에 대한 회답기간 만료일로부터 2개월 이내 매도청구권 기간을 규정하고 있는 반면 구 주택법은 최고절차 대신 3개월 이상의 협의절차를 거치도록 규정하고 있어, 집합건물법을 준용하는 구 주택법상 매도청구권 기간을 언제로 볼 것인지가 명확하지 않았습니다.


이에 대해 대법원은 사업주체가 매도청구를 하기 전에 3개월 이상의 기간 동안 협의하여야 하되, 그 협의가 종료한 경우 협의 종료일로부터 2개월 이내에 매도할 것을 청구할 수 있다고 판시하여 구 주택법상 매도청구권 기간은 협의 종료일임을 분명히 했습니다.





만일 위 사안의 B의 주장과 같이 협의 개시 일로부터 3개월 경과한 시점을 매도청구권 기간으로 보아 그로부터 2개월 이내에만 매도청구권을 행사할 수 있다고 해석한다면, 주택법상 매도청구를 하기 전 3개월 이상 협의라고 규정함으로 최소한 3개월 동안의 협의를 반드시 거쳐야 할 것입니다. 하지만 그 이상의 기간 동안 협의를 거치는 것도 가능하도록 한 것과 배치되는 결과가 초래될 수 있기 때문에 위 판결은 집합건물법 조항을 구 주택법 조항의 문언에 맞게 준용한 것이라고 할 수 있습니다.


사실 주택법상 매도청구권 기간을 제한하지 않으면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정해 매도청구를 할 수 있어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있을 것입니다.





이에 대법원은 그 행사기간 내 매도청구권을 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다고 판단하고 있으며, 그만큼 매도청구권 기간 및 그 행사시기의 판단이 중요하게 작용할 수 있습니다. 앞서 언급한 판결은 구 주택법 상 매도청구권의 존부를 결정하는 매도청구권 기간 및 그 시기를 명확히 했다는 점에서 의미가 있습니다.


오늘은 김채영 변호사와 함께 주택법상 매도청구권 기간에 대해 살펴보았는데요. 실제로 부동산과 관련한 다양한 법적인 분쟁에 휘말린 경우 이에 대해 실질적인 해결책을 제시해드릴 수 있는 법률가를 선임하는 것이 보다 효과적인 대응을 할 수 있을 것입니다.






Posted by 김채영변호사

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